Mise aux normes électrique et gaz : obligations pour les propriétaires bailleurs

Les installations électriques et gaz vieillissantes représentent un risque sérieux pour les locataires et une source de responsabilité importante pour les propriétaires. Depuis la loi Alur et ses textes d’application, les obligations ont été renforcées. Voici ce qu’il faut savoir.

Les diagnostics obligatoires avant location

Lors de la mise en location d’un bien, vous devez fournir dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :

• Diagnostic électricité : obligatoire si l’installation intérieure a plus de 15 ans. Il identifie les anomalies et évalue les risques.
• Diagnostic gaz : obligatoire si l’installation intérieure a plus de 15 ans. Il vérifie l’état des tuyaux, des raccordements et des appareils.

Ces diagnostics sont valables 6 ans pour la location. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Que se passe-t-il si le diagnostic révèle des anomalies ?

Les diagnostics classent les anomalies en niveaux de dangerosité :

• Anomalie de niveau A1 (danger immédiat) : risque grave pour la sécurité des occupants. Vous devez intervenir immédiatement avant la location. En gaz, la coupure de l’installation peut être imposée par le distributeur
• Anomalie de niveau A2 (à surveiller) : risque non immédiat mais réel. Des travaux sont recommandés
• Anomalie de niveau B (à améliorer) : défaut de conformité sans danger immédiat

Attention : même si le diagnostic ne déclenche pas d’obligation légale immédiate pour les anomalies de niveau B, votre responsabilité peut être engagée si un accident survient alors que vous aviez connaissance de ces anomalies.

La norme NF C 15-100 pour l’électricité

La norme NF C 15-100 définit les règles de conception et de réalisation des installations électriques basse tension. Une installation ancienne n’a pas à être entièrement mise à la norme NF C 15-100 (qui s’applique aux installations neuves), mais elle doit être sécurisée de façon à ne pas présenter de risque.

Les points les plus souvent en cause dans les logements anciens :

• Absence de disjoncteur différentiel 30 mA en tête de tableau
• Tableau électrique vétuste (anciens fusibles à cartouche)
• Prises de courant sans protection terre (prises à 2 broches)
• Fils dénudés ou gaines dégradées

Vos obligations concrètes

• Fournir les diagnostics gaz et électricité au locataire à la signature du bail
• En cas d’anomalie de niveau A1, réaliser les travaux avant de louer
• En cas de panne ou d’incident signalé par le locataire, intervenir rapidement
• Renouveler les diagnostics à leur expiration (6 ans)

Qui réalise les travaux de mise aux normes ?

Les travaux d’électricité doivent être réalisés par un électricien professionnel, de préférence certifié Qualifelec ou équivalent. Pour le gaz, un professionnel certifié RGE ou qualifié par les organismes de la profession. Ces travaux sont à votre charge en tant que propriétaire et sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel.