Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir pour vos revenus locatifs ?
Déclarer ses revenus fonciers peut vite devenir un casse-tête. Entre le régime micro-foncier et le régime réel, quel choix faire pour optimiser votre fiscalité ? Proprio101 vous guide.
Le régime micro-foncier : simple mais limité
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Son principe est simple : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur vos revenus bruts pour tenir compte de l’ensemble de vos charges.
Avantages : déclaration simplifiée (une seule ligne), pas de justificatifs à fournir.
Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 30 % des revenus, ce régime est désavantageux.
Le régime réel : plus complexe mais souvent plus avantageux
Le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles des revenus locatifs :
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion et d’administration
- Primes d’assurance (PNO, loyers impayés…)
- Dépenses de travaux d’entretien et de réparation
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Charges de copropriété non récupérables
Si le total de vos charges dépasse vos revenus, vous générez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt).
Quel régime choisir ?
La règle est simple : si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos revenus bruts, le micro-foncier est plus avantageux. Au-delà, préférez le régime réel.
Cas particuliers où le régime réel s’impose obligatoirement :
- Revenus fonciers supérieurs à 15 000 €/an
- Logements relevant de certains dispositifs (Malraux, monuments historiques…)
La location meublée : un cas à part
Les revenus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes s’appliquent ici : le micro-BIC (abattement de 50 %) et le régime réel BIC, avec possibilité d’amortir le bien immobilier.
Conseil Proprio101 : Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous aider à choisir le régime optimal et à optimiser votre déclaration. Ses honoraires sont déductibles au régime réel !