Loyer impayé : que faire quand votre locataire ne paie plus ?

Les loyers impayés représentent la hantise de tout propriétaire bailleur. En France, plus de 100 000 procédures d’expulsion sont engagées chaque année. Voici comment réagir vite et bien.

Étape 1 : la relance amiable (dès le 1er jour)

Dès le premier retard, prenez contact avec votre locataire. Un simple oubli est fréquent. Envoyez un SMS, passez un appel ou adressez un email. Si le retard se répète, passez rapidement à une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de régulariser.

Étape 2 : activer les garanties (mois 1-2)

Selon votre situation, plusieurs garanties peuvent vous couvrir :

• Le garant (caution solidaire) : dès le premier impayé, vous pouvez réclamer le loyer au garant par lettre recommandée
• La garantie Visale (garantie de l’Action Logement) : si le locataire y était éligible, déclarez le sinistre sur le site Visale
• L’assurance loyers impayés (GLI) : déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais prévus au contrat

Étape 3 : le commandement de payer (mois 2)

Si la situation ne se résout pas à l’amiable, faites délivrer un commandement de payer par un huissier de justice. Ce document officiel : déclenche le délai de 2 mois dont dispose le locataire pour régulariser, et est obligatoire avant toute procédure judiciaire.

Étape 4 : la procédure judiciaire (mois 3-4)

Si le locataire n’a pas réglé dans les 2 mois, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre arrondissement. Demandez :

• La condamnation du locataire au paiement des sommes dues
• La résiliation judiciaire du bail
• L’expédition de l’ordonnance de référé

La traque de la période hivernale

Attention : la truce hivernale interdit toute expédition du 1er novembre au 31 mars (ou 1er avril dans certaines zones). Les procédures judiciaires peuvent se poursuivre, mais les expulsions physiques sont suspendues.

Conseil Proprio101 : Agissez vite ! Plus vous laissez la dette s’accumuler, plus il sera difficile de la recouvrer. Une assurance loyers impayés (GLI) est fortement recommandée, même si elle coûte environ 2 à 4 % du loyer annuel.