Travaux en location : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?
La question “qui paie quoi ?” est l’une des sources de conflits les plus fréquentes dans la relation bailleur-locataire. La loi est pourtant claire sur ce sujet. Voici le guide complet.
Ce qui incombe au propriétaire
Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et en bon état. Il doit prendre à sa charge :
- Les grosses réparations (article 606 du Code civil) : toiture, structure, murs porteurs, canalisations principales, installation électrique vétuste
- Les équipements fournis en panne non liés à une utilisation abusive du locataire : chaudière, volets motorisés, interphone…
- La remise en état due à la vétusté normale
- Les travaux nécessaires pour maintenir le logement aux normes de décence
Ce qui incombe au locataire : les réparations locatives
Le décret du 26 août 1987 établit la liste des réparations locatives, à la charge du locataire. Il s’agit des menus travaux d’entretien courant :
- Entretien de la robinetterie (joints, joints de bonde, pom-meaux de douche)
- Remplacement des ampoules, interrupteurs, prises
- Entretien annuel de la chaudière
- Dégorgement des canalisations
- Entretien des vitres, stores, volets
- Menues réparations de peintures, petits carrelages cassés
Le cas particulier des dégradations
Si une détérioration est causée par le locataire (usage abusif, négligence, malveillance), il en est responsable et doit la réparer ou en assumer le coût, quelle que soit la nature des travaux. L’état des lieux comparatif est la pièce maîtresse pour établir cette responsabilité.
Travaux propriétaire en cours de bail
Le propriétaire peut réaliser des travaux d’amélioration ou de mise aux normes en cours de bail, sous conditions :
- Prévenir le locataire par courrier en précisant la nature et la durée des travaux
- Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une indemnité
- Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail
Conseil Proprio101 : Conservez précieusement toutes les factures de travaux réalisés. Elles sont déductibles au régime réel et constituent une preuve en cas de litige.