Meublé de tourisme 2026 : micro-BIC, seuils et abattements

Vous louez un studio, une villa ou une chambre d’hôtes sur une plateforme comme Airbnb ou Booking ? La déclaration de vos revenus 2025, à effectuer au printemps 2026, n’aura rien à voir avec celle de l’an dernier. La fiscalité du meublé de tourisme vient d’être profondément réformée par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, avec des conséquences très concrètes sur le régime micro-BIC : seuils divisés par cinq pour certains loueurs, abattements réduits de moitié pour d’autres. Ce guide fait le point sur les nouveaux seuils, les abattements applicables selon que votre bien est classé ou non, et la stratégie à adopter entre micro-BIC et régime réel.

Ce qui change concrètement pour les loueurs de meublés de tourisme en 2026

Jusqu’aux revenus 2024, la location meublée touristique bénéficiait d’un régime fiscal nettement plus avantageux que la location nue classique. C’est précisément ce déséquilibre que la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est venue corriger, en resserrant les plafonds du régime micro-BIC et en abaissant les taux d’abattement forfaitaire. La mesure s’applique aux revenus perçus en 2025, à déclarer lors de la campagne 2026 : ce n’est donc pas une réforme à anticiper, c’est une réforme déjà en vigueur.

En pratique, l’administration distingue désormais trois situations bien différentes : la location meublée classique de longue durée, le meublé de tourisme non classé, et le meublé de tourisme classé (dont les chambres d’hôtes). Chacune obéit à ses propres règles de seuil et d’abattement, et la case à cocher sur votre déclaration n’est plus la même selon votre catégorie.

Pour le volet réglementaire de cette même loi (déclaration en mairie, quotas, changement d’usage), consultez notre article Loi Le Meur 2026 : meublé de tourisme, ce qui change pour les propriétaires.

Meublé de tourisme non classé : un seuil divisé par plus de cinq

Le nouveau plafond de 15 000 €

C’est le changement le plus radical de la réforme. Pour un meublé de tourisme qui n’a pas obtenu la classification prévue à l’article L324-1 du Code du tourisme, le seuil d’accès au régime micro-BIC passe de 77 700 € à 15 000 € de chiffre d’affaires annuel pour les revenus 2025. Attention, il faut comprendre « chiffre d’affaires » au sens large : loyers et charges locatives refacturées sont comptabilisés ensemble, sans aucune déduction.

Concrètement, un propriétaire qui loue un appartement non classé sur Airbnb et perçoit plus de 15 000 € de recettes sur l’année sort mécaniquement du régime micro. Et la règle est stricte : si le chiffre d’affaires a déjà dépassé ce seuil en 2023 et en 2024, le basculement vers le régime réel est obligatoire dès les revenus 2025, sans possibilité d’y échapper.

Un abattement ramené à 30 %

Pour les loueurs qui restent sous le seuil des 15 000 €, l’abattement forfaitaire appliqué automatiquement par l’administration passe de 50 % à 30 %. Autrement dit, sur 12 000 € de recettes annuelles, la base imposable n’est plus de 6 000 € comme auparavant, mais de 8 400 €. Ce chiffre d’affaires se déclare en case 5NH (déclarant 1) ou 5OH (déclarant 2) de la déclaration de revenus.

Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : un régime resté plus favorable

Un plafond réévalué, un abattement tout de même réduit

Les meublés de tourisme classés (via la procédure de classement en étoiles auprès d’un organisme accrédité) et les chambres d’hôtes conservent un traitement plus favorable, mais eux aussi voient leurs paramètres resserrés. Le seuil du régime micro-BIC est fixé à 77 700 € de chiffre d’affaires pour les revenus 2025, contre 188 700 € en 2024. Ce n’est plus tout à fait le même écart avec la location non classée, mais il reste net : cinq fois plus de marge pour un bien classé.

En contrepartie, l’abattement forfaitaire recule de 71 % à 50 %. Sur 40 000 € de recettes, la base imposable passe donc de 11 600 € à 20 000 € : une hausse d’imposition sensible, même pour les loueurs qui n’ont pas changé une seule ligne de leur activité. Ce chiffre d’affaires se déclare en case 5NG (déclarant 1) ou 5OG (déclarant 2). Là encore, un dépassement du seuil constaté en 2023 et en 2024 entraîne un passage obligatoire au régime réel pour les revenus 2025.

Ce que beaucoup de loueurs ignorent : pour les revenus perçus en 2026 (déclaration 2027), le plafond du micro-BIC classé est déjà annoncé à 83 600 €, preuve que ces curseurs continueront d’évoluer d’une année sur l’autre. Il est donc essentiel de vérifier chaque année les seuils en vigueur avant de remplir sa déclaration.

Le cas particulier des zones rurales

Certaines communes situées en zone de revitalisation rurale bénéficieraient d’un régime dérogatoire plus favorable pour les meublés classés, avec un abattement bonifié. Cette disposition, moins documentée officiellement que les seuils généraux, mérite d’être vérifiée au cas par cas auprès de votre centre des impôts ou d’un professionnel du chiffre, car son champ d’application précis dépend du zonage de votre commune.

Faut-il classer son meublé de tourisme en 2026 ?

La question se pose avec une acuité nouvelle. Faire classer son bien (visite d’un organisme agréé, grille de critères allant d’une à cinq étoiles, validité de cinq ans) a un coût et une contrainte administrative, mais l’écart de traitement fiscal est devenu tel qu’il change la donne pour beaucoup de propriétaires. Un studio loué 18 000 € par an restera en micro-BIC s’il est classé, avec un abattement de 50 %. Le même bien non classé sera automatiquement propulsé au régime réel, avec son lot d’obligations comptables.

La règle est simple : plus vos recettes locatives dépassent 15 000 €, plus le classement devient un levier fiscal à étudier sérieusement, en particulier si votre bien peut raisonnablement prétendre à une bonne note (literie de qualité, équipements, accessibilité).

Micro-BIC ou régime réel : comment trancher en 2026 ?

Le régime réel n’est pas qu’une contrainte : il peut s’avérer plus avantageux que le micro, même en dessous des seuils, car il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier) plutôt qu’un abattement forfaitaire unique.

Prenons un exemple chiffré. Madame Dupuis loue un appartement meublé non classé à Bordeaux sur une plateforme de courte durée. En 2025, elle perçoit 22 000 € de recettes. Ayant déjà dépassé le seuil de 15 000 € en 2023 et 2024, elle bascule obligatoirement au régime réel pour ses revenus 2025. En comptabilisant ses charges réelles — intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de plateforme et amortissement comptable du bien —, elle parvient à déduire environ 15 000 €, pour une base imposable de 7 000 €. Sous l’ancien régime micro à 50 % (s’il avait encore été applicable), sa base imposable aurait été de 11 000 €. Le passage au réel, ici, joue en sa faveur malgré la complexité comptable qu’il impose.

À l’inverse, un loueur aux charges faibles (bien payé comptant, peu de travaux) a souvent intérêt à rester au micro tant que le seuil le permet, pour profiter de la simplicité déclarative. Chaque situation mérite un calcul individuel, idéalement avant la fin de l’année pour anticiper un éventuel changement de régime.

Pour le détail des charges déductibles et de l’amortissement en régime réel, voir notre guide LMNP régime réel 2026 : amortissements, réforme et déclaration.

À retenir

• Pour les revenus 2025 (déclaration 2026), le seuil micro-BIC d’un meublé de tourisme non classé chute à 15 000 € et l’abattement passe à 30 %.
• Pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes, le seuil est fixé à 77 700 € mais l’abattement recule à 50 % (contre 71 % auparavant).
• Un dépassement de seuil constaté en 2023 et 2024 impose le passage au régime réel dès les revenus 2025, sans option possible.
• Le classement du meublé reste le principal levier pour conserver un régime micro-BIC avantageux au-delà de 15 000 € de recettes.
• Le régime réel, souvent perçu comme contraignant, peut s’avérer plus favorable que le micro dès lors que les charges réelles sont significatives : un calcul comparatif s’impose chaque année.

Cette réforme illustre une tendance de fond : le législateur cherche à rapprocher la fiscalité de la location touristique de celle de la location longue durée, jugée plus utile au marché du logement. Si vous louez un meublé de tourisme, la vigilance est de mise chaque année, car les seuils continuent d’évoluer. En cas de doute sur votre situation précise, un rendez-vous avec un expert-comptable ou le service des impôts des entreprises reste la meilleure garantie de ne pas se tromper de case sur sa déclaration. N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur la fiscalité locative pour approfondir votre stratégie patrimoniale.