Sélectionner son locataire : quels documents peut-on légalement demander ?

Bien choisir son locataire est l’une des décisions les plus importantes pour un propriétaire bailleur. Mais la sélection est encadrée par la loi : certains documents sont autorisés, d’autres formellement interdits. Voici ce que vous pouvez demander — et ce que vous ne pouvez pas.

La liste des documents autorisés

Le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces justificatives exigibles. Vous pouvez demander au candidat locataire :

• Pièce d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour)
• Justificatifs de revenus : les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 2 derniers bilans si indépendant, ou la notification d’attribution de bourse pour les étudiants
• Dernier ou avant-dernier avis d’imposition
• Contrat de travail ou promesse d’embauche
• Justificatif de domicile actuel : 3 dernières quittances de loyer ou attestation d’hébergement

Pour le garant, les mêmes catégories de documents sont exigibles.

Les documents formellement interdits

La loi interdit explicitement de demander :

• Un relevé de compte bancaire (RIB) ou une autorisation de prélèvement
• Une attestation de bonne tenue de compte
• Un extrait de casier judiciaire
• Une photo d’identité
• Une copie de la carte vitale
• Un contrat de mariage, un acte de divorce ou un document sur la situation familiale
• Une attestation de l’employeur (sauf promesse d’embauche)

Exiger des documents interdits est une infraction passible d’une amende. En pratique, la plupart des litiges sont réglés amiablement, mais ne prenez pas ce risque.

DossierFacile : la solution officielle

DossierFacile est le service gratuit de l’État qui permet aux candidats de soumettre un dossier numérique certifié. En tant que propriétaire, vous recevez un lien vers le dossier vérifié, avec chaque pièce authentifiée. C’est la meilleure façon de vous assurer de la fiabilité des documents sans risquer de violer la loi.

Comment analyser un dossier efficacement ?

Au-delà de la conformité légale, voici les points clés à vérifier :

• Stabilité des revenus : CDI ou fonctionnaire reste la référence, mais un CDD long ou un indépendant avec 2 ans de bilans solides est également recevable
• Ratio loyer/revenus : la convention est de ne pas dépasser 33 à 35 % des revenus nets. Pour un loyer de 800 €, les revenus devraient être d’au moins 2 400 €/mois
• Cohérence du dossier : l’adresse actuelle correspond-elle aux quittances ? Le salaire sur les bulletins correspond-il à l’avis d’imposition ?

Le principe de non-discrimination

La loi interdit de refuser un locataire en raison de son origine, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses opinions politiques, ses convictions religieuses, son patronyme, son lieu de résidence, son état de grossesse ou son apparence physique.

En pratique, basez-vous uniquement sur des critères objectifs et financiers pour justifier votre choix — et conservez les dossiers reçus quelques mois après la sélection.