Charges locatives récupérables : liste complète et règles d’application
En tant que propriétaire bailleur, vous avancez certaines dépenses liées au logement que la loi vous autorise à récupérer auprès de votre locataire. Ces « charges récupérables » sont strictement encadrées par un décret du 26 août 1987. Voici ce que vous pouvez — et ne pouvez pas — refacturer.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Une charge récupérable est une dépense que le propriétaire a engagée mais qui, selon la loi, incombe au locataire. Le propriétaire les avance et les demande ensuite en remboursement. Ces charges sont distinctes du loyer proprement dit et doivent être justifiées.
La liste des principales charges récupérables
Dans un immeuble collectif (parties communes)
- Frais de personnel d’immeuble (gardien, concierge) — en totalité si le gardien loge sur place et assure l’entretien et la sortie des ordures ; sinon à 75 %
- Entretien des parties communes (nettoyage, produits d’entretien)
- Électricité des parties communes et des équipements collectifs
- Entretien et réparations de l’ascenseur (mais pas le remplacement)
- Entretien des espaces verts (tonte, arrosage, élagage — mais pas les plantations)
- Entretien du système de chauffage collectif et de l’eau chaude
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Pour un logement individuel
- Eau froide et chaude consommée par le locataire
- Fourniture d’électricité si incluse dans le loyer (rare en logement vide)
- Ramonage des conduits de fumée
- Entretien annuel de la chaudière individuelle (si c’est vous qui le payez)
- Menues réparations liées à l’usage normal (selon la liste des réparations locatives)
Ce que vous ne pouvez pas récupérer
Certaines dépenses restent à la charge exclusive du propriétaire, même si elles concernent le logement :
- Le remplacement d’équipements (chaudière, ascenseur, robinetterie vétuste…)
- Les travaux de mise aux normes
- L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou l’assurance de l’immeuble
- La taxe foncière (sauf exception contractuelle rarement valide)
- Les frais de gestion de syndic liés à l’administration de l’immeuble
Provisions ou charges réelles : quelle méthode choisir ?
Pour les logements en immeuble collectif, deux méthodes existent :
- Provisions sur charges avec régularisation annuelle : vous demandez chaque mois une provision estimée, puis vous régularisez en fin d’année selon les dépenses réelles. C’est la méthode la plus courante et la plus transparente.
- Charges forfaitaires : uniquement possible pour les locations meublées. Un montant fixe est stipulé dans le bail, sans régularisation. C’est plus simple mais potentiellement moins juste.
La régularisation annuelle : vos obligations
Si vous optez pour les provisions mensuelles, vous avez l’obligation :
- D’adresser à votre locataire le décompte détaillé des charges au moins un mois avant la date de régularisation
- De lui communiquer les justificatifs (factures, relevés de compteur, décompte de syndic) s’il en fait la demande
- De lui rembourser le trop-perçu ou de lui réclamer le complément selon le cas
Le locataire dispose d’un droit de communication des pièces justificatives pendant 6 mois à compter de la date d’envoi du décompte.
Cas particulier : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La TEOM est une charge récupérable. Vous pouvez la refacturer intégralement à votre locataire. Elle doit figurer dans la régularisation annuelle des charges ou être prévue dans le bail comme charge récupérable spécifique.