DPE 2026 : ce que change la réforme pour les propriétaires bailleurs

Vous avez un appartement chauffé à l’électricité classé F ou G ? Depuis le 1er janvier 2026, la donne a changé — et pas à votre désavantage. Une réforme discrète mais décisive du mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est entrée en vigueur, modifiant l’étiquette énergétique de 850 000 logements en France, sans qu’un seul coup de marteau n’ait été donné. Pour les propriétaires bailleurs concernés, les conséquences sont loin d’être anodines : sortir du statut de passoire thermique, c’est retrouver le droit de réviser son loyer, éviter une interdiction de location imminente, et potentiellement revaloriser son bien. Voici ce que tout bailleur doit comprendre sur la réforme DPE 2026.

Pourquoi le DPE a-t-il changé au 1er janvier 2026 ?

Le DPE mesure la consommation d’énergie d’un logement et son impact climatique. Pour agréger des sources d’énergie différentes (gaz, électricité, fioul, bois), il utilise des coefficients de conversion en énergie primaire. C’est ce coefficient appliqué à l’électricité qui était au cœur du problème.

Depuis 2021, ce coefficient était fixé à 2,3 : autrement dit, pour chaque kilowattheure électrique consommé, le DPE comptabilisait 2,3 kWh d’énergie primaire. Une règle héritée d’une époque où l’électricité française était plus carbonée. Or, avec le mix électrique actuel — majoritairement nucléaire et en cours de décarbonation —, ce coefficient surtaxait lourdement les logements à chauffage électrique.

Résultat : des appartements parfaitement bien isolés, chauffés proprement à l’électricité, se retrouvaient classés F ou G, à égalité avec de vieilles bâtisses au fioul mal isolées. Une iniquité que la réforme corrige en abaissant le coefficient de 2,3 à 1,9, conformément aux standards européens.

Quels logements sont reclassés — et de combien ?

La quasi-totalité des logements qui changent de catégorie sont des biens chauffés à l’électricité : ils représentent 91 % des logements reclassés. Les biens au gaz, au fioul ou au bois ne sont pratiquement pas affectés.

D’après les estimations officielles :

• Environ 50 000 logements passent de la classe G à la classe F ;
• Un nombre plus important remonte de F en E, ou de E en D ;
• Au total, 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (F ou G) sans aucun travaux.

Ce sont les petites surfaces qui bénéficient le plus de la réforme. Parmi les studios de moins de 40 m², 41 % gagnent au moins une classe au DPE. Ce n’est pas anodin : les petits appartements sont précisément ceux que beaucoup de propriétaires particuliers mettent en location.

Un exemple concret : prenez un appartement de 35 m² à Lyon, chauffé à l’électricité, avec une consommation de 180 kWh/m²/an. Sous l’ancien coefficient (2,3), sa consommation en énergie primaire s’élevait à 414 kWh/m²/an — une classe F bien établie. Avec le nouveau coefficient (1,9), ce même appartement affiche 342 kWh/m²/an, ce qui le fait basculer en classe E. Sans un seul euro de travaux.

Autre bonne nouvelle : aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. La réforme ne joue qu’à la hausse.

Ce que ça change concrètement pour vous en tant que bailleur

Le DPE n’est pas qu’un document administratif. En quelques années, il est devenu un véritable levier juridique et financier pour les propriétaires bailleurs. Changer de classe, c’est donc changer de situation face à la loi.

Le droit de réviser votre loyer retrouvé

Depuis le 24 août 2022, une règle s’applique sans exception : les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision annuelle de loyer via l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Pas de renouvellement à la hausse, pas de relocation avec un loyer supérieur. Un gel total.

Si votre bien passe en classe E grâce à la réforme, vous retrouvez la possibilité d’indexer votre loyer sur l’IRL — à condition, bien sûr, que votre bail contienne une clause de révision annuelle. [LIEN INTERNE : « comment réviser son loyer avec l’IRL »]

Le calendrier des interdictions de location : où en est-on ?

La loi Climat et Résilience a instauré une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif :

• 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location (ou de relouer) un logement classé G ;
• 1er janvier 2028 : même interdiction pour les logements classés F ;
• 1er janvier 2034 : même interdiction pour les logements classés E.

Attention toutefois : ces interdictions concernent les nouveaux contrats de location (premières mises en location ou relocations après départ du locataire). Les baux en cours ne sont pas résiliés d’office. En pratique, si vous avez un locataire en place dans un G depuis avant 2025, votre contrat est toujours valable — mais vous ne pouvez plus relouer à la prochaine vacance.

La réforme de 2026 change donc radicalement la situation de certains bailleurs. Un propriétaire dont le bien passe de G à F gagne trois ans de répit (jusqu’en 2028). Celui dont le bien monte de F à E gagne six ans supplémentaires. C’est un délai précieux pour planifier d’éventuels travaux sereinement, voire pour arbitrer entre rénover et vendre. [LIEN INTERNE : « MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs »]

Impact sur la valeur du bien

Ce que beaucoup ignorent : une étiquette énergie améliorée a un effet direct sur la valeur vénale d’un logement. Les études récentes montrent qu’un logement classé E se vend en moyenne 10 à 15 % plus cher qu’un équivalent classé G dans la même ville. La réforme DPE 2026 est donc aussi, pour certains propriétaires, un gain patrimonial sans investissement.

Comment mettre à jour votre DPE gratuitement ?

C’est ici que la réforme est vraiment généreuse : la mise à jour peut se faire sans frais et sans nouvelle visite de diagnostiqueur. L’Ademe (Agence de la transition écologique) a mis en place une procédure simplifiée via son Observatoire DPE-Audit.

La règle est simple : tous les DPE réalisés après juillet 2021 (date d’entrée en vigueur du DPE opposable) sont éligibles à une mise à jour automatique du coefficient. Le recalcul est effectué algorithmiquement à partir des données déjà saisies par le diagnostiqueur — aucun nouveau passage sur site n’est nécessaire.

En pratique, voici comment procéder :

1. Rendez-vous sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.fr) ;
2. Renseignez le numéro unique de votre DPE (indiqué sur le rapport) ;
3. Demandez la mise à jour ; vous recevrez une nouvelle attestation intégrant le coefficient révisé.

Cette attestation mise à jour est juridiquement valable et remplace l’ancien DPE pour toutes les démarches locatives (annonce, bail, déclaration fiscale). Conservez bien les deux documents pour traçabilité.

Attention : si votre DPE date d’avant juillet 2021, il n’est de toute façon plus valable (les anciens DPE avaient une validité maximale de 10 ans, mais la réforme de 2021 a rendu caducs ceux antérieurs à cette date). Dans ce cas, un nouveau DPE complet est obligatoire — à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié.

À retenir

Conclusion

La réforme DPE 2026 est l’une des rares actualités immobilières récentes qui joue en faveur des propriétaires bailleurs. Si votre bien est concerné, ne laissez pas passer cette opportunité : une simple demande en ligne peut améliorer votre situation locative, fiscale et patrimoniale sans débourser un euro.

Vérifiez dès aujourd’hui si votre logement est éligible sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Et si vous avez des questions sur les travaux à envisager pour passer une classe supplémentaire, ou sur les aides disponibles comme MaPrimeRénov’, n’hésitez pas à poser vos questions en commentaire — les autres propriétaires en bénéficieront aussi.