DPE et passoires thermiques : vos obligations en tant que propriétaire bailleur

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un enjeu central pour les propriétaires bailleurs. Avec la loi Climat et Résilience (2021), les logements énergivores — classés F ou G — sont soumis à des restrictions de plus en plus sévères qui impactent directement votre capacité à louer.

Le calendrier des interdictions

• Depuis août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F et G (impossible d’augmenter le loyer à la relocation ou à la révision IRL)
• Depuis janvier 2025 : interdiction de louer les logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) pour les nouveaux contrats
• À partir de 2028 : tous les logements G interdits à la location
• À partir de 2034 : interdiction des logements F

Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux contrats et aux renouvellements. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais à l’échéance ou en cas de départ du locataire, vous ne pourrez plus relouer sans travaux.

Comment lire votre DPE ?

Le DPE attribue une classe de A (très économe) à G (très énergivore) selon la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de GES. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement — le locataire peut se retourner contre vous si les performances réelles s’écartent significativement des valeurs indiquées.

Pour les logements de moins de 40 m², des seuils spécifiques s’appliquent, car ils sont structurellement plus énergivores au m².

L’audit énergétique obligatoire avant vente

Depuis avril 2023, si vous vendez un logement classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire (en plus du DPE). Cet audit détaille les travaux à réaliser et leur coût estimé. Il doit être remis à l’acheteur.

Les travaux prioritaires pour améliorer la classe

Pour sortir de la classe G ou F, les travaux les plus efficaces sont :

• Isolation des combles perdus : gain de classe le plus important pour le moindre coût
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : coûteux mais très efficace
• Remplacement du système de chauffage : passage à une pompe à chaleur air/eau
• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage
• Isolation du plancher bas sur vide sanitaire

Les aides disponibles

• MaPrimeRénov’ : aide de l’État calculée selon vos revenus et le type de travaux. Les propriétaires bailleurs y sont éligibles
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : emprunt sans intérêts jusqu’à 50 000 € pour financer la rénovation énergétique
• CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie
• Déficit foncier boosté : jusqu’à 21 400 €/an imputable sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025