Encadrement des loyers : les villes concernées et comment l’appliquer

Depuis 2014, l’encadrement des loyers s’est progressivement étendu à plusieurs grandes villes françaises. Ce dispositif impose aux propriétaires de ne pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Comprendre ses règles est indispensable pour louer en toute légalité.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un mécanisme légal qui plafonne le montant des loyers dans les zones dites « tendues ». Il s’appuie sur trois indicateurs :

• Le loyer de référence : loyer médian observé dans le secteur.
• Le loyer de référence majoré : loyer de référence + 20 %. C’est le plafond à ne pas dépasser.
• Le loyer de référence minoré : loyer de référence – 30 %. En dessous, le locataire peut demander une réévaluation.

Ces indices varient selon le type de logement (nombre de pièces), l’époque de construction et la localisation précise (arrondissement, quartier).

Les villes soumises à l’encadrement en 2024

Le dispositif s’applique actuellement dans les communes suivantes :

• Paris (depuis 2019, réintroduit après annulation judiciaire)
• Lille, Hellemmes et Lomme (depuis 2020)
• Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen…)
• Lyon et Villeurbanne (depuis 2021)
• Montpellier (depuis 2021)
• Bordeaux (depuis 2022)
• Pays Basque (Bayonne, Biarritz…)
• Est Ensemble (Montreuil, Bagnolet, Vincennes…)

D’autres communes peuvent rejoindre le dispositif à l’initiative de leur intercommunalité. Vérifiez toujours la situation de votre commune avant de fixer un loyer.

Comment calculer votre loyer de référence ?

Pour connaître le loyer de référence applicable à votre bien, vous devez consulter l’observatoire local des loyers. Les sites officiels (comme www.encadrementdesloyers.gouv.fr pour Paris) vous permettent de renseigner :

• L’adresse précise du logement
• Le nombre de pièces
• L’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990)
• Si le logement est meublé ou vide

Le résultat vous indique le loyer de référence par m², que vous multipliez par la surface habitable. Vous pouvez pratiquer jusqu’à loyer de référence majoré × surface.

Le complément de loyer : une exception possible

Si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue exceptionnelle, terrasse privative, équipements haut de gamme, localisation très recherchée), vous pouvez justifier un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré. Ce complément doit être mentionné dans le bail et être objectivement justifiable. En cas de litige, c’est à vous de prouver sa légitimité.

Sanctions en cas de dépassement

Si vous dépassez le loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié :

• Le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection.
• Le juge peut ordonner une diminution du loyer et le remboursement des sommes trop perçues (avec effet rétroactif possible).
• Des amendes administratives sont prévues par la loi Élan (jusqu’à 5 000 € pour un particulier).

Il vaut donc mieux vérifier sa conformité avant toute mise en location dans une zone encadrée.

Ce que vous devez mentionner dans le bail

Dans une zone d’encadrement, votre contrat de bail doit obligatoirement indiquer :

• Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicable
• Le montant du loyer pratiqué
• Le montant et la justification du complément de loyer si applicable