LMNP : comment déclarer vos revenus de location meublée
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est très prisé des investisseurs immobiliers car il offre une fiscalité avantageuse. Encore faut-il bien comprendre ses règles de déclaration pour en profiter pleinement.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Vous êtes LMNP si vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus professionnels (si ces deux conditions sont dépassées, vous basculez en LMP — Loueur Meublé Professionnel).
Les revenus LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale : les règles fiscales sont très différentes.
Le régime micro-BIC
Si vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 77 700 € (seuil 2024), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, censé couvrir toutes vos charges.
Déclaration : vous reportez simplement le montant brut de vos loyers en case appropriée de la déclaration 2042 C Pro. L’administration applique automatiquement l’abattement de 50 %.
Avantage : simplicité maximale.
Inconvénient : si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux…) dépassent 50 % des recettes, vous payez plus d’impôts qu’au régime réel.
Le régime réel simplifié
Le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles, dont la plus puissante : l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
Les charges déductibles au réel
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion (agence, comptable)
- Assurances (PNO, GLI)
- Taxes (foncière, CFE)
- Travaux de réparation et d’entretien
- Amortissement du bien (hors terrain, sur 20 à 40 ans selon les composants)
- Amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans)
L’amortissement : le grand avantage du LMNP réel
L’amortissement comptable vous permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien (hors terrain, qui représente généralement 10 à 20 % de la valeur totale). Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain), vous pouvez amortir 180 000 € sur 25 ans, soit 7 200 € de charges déductibles par an.
Ces amortissements, combinés aux autres charges, permettent souvent d’aboutir à un résultat BIC nul ou très faible, donc une imposition quasi nulle sur vos loyers.
Obligations déclaratives au régime réel
Au régime réel, vous devez déposer :
- Une liasse fiscale 2031 (déclaration de résultats BIC) avec les annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements)
- Reporter le résultat sur votre déclaration de revenus 2042 C Pro
Ces obligations sont plus lourdes qu’au micro-BIC. Il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable, d’autant que ses honoraires sont eux-mêmes déductibles.
L’option pour le régime réel
Si vous êtes au micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel jusqu’au 1er février de l’année concernée (ou en même temps que votre première déclaration si c’est votre première année d’activité). L’option est valable 2 ans, renouvelable tacitement.
La CFE : n’oubliez pas cette taxe
En tant que LMNP, vous êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), une taxe locale annuelle. Son montant varie selon la commune et dépend de la surface du bien loué. Elle est déductible de vos BIC au régime réel.