Plus-value immobilière à la revente : calcul, abattements et exonérations

Lorsque vous vendez un bien locatif, la plus-value réalisée est en principe imposable. Mais la fiscalité des plus-values immobilières comporte des mécanismes d’abattement progressifs qui réduisent considérablement l’imposition après quelques années de détention.

Comment calcule-t-on la plus-value brute ?

Plus-value brute = Prix de vente − Prix de revient

Le prix de revient se compose de :

• Le prix d’acquisition (achat + frais de notaire réels, ou forfait de 7,5 % du prix)
• Les dépenses de construction, d’amélioration ou d’agrandissement (sur justificatifs, ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)
• Les frais de voirie, réseaux, distribution liés à la construction

Le prix de vente est le prix stipulé dans l’acte, diminué des frais de cession (honoraires d’agence à votre charge, diagnostics, mainlevée d’hypothèque…).

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements qui augmentent chaque année :

Pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) :

• 0 % les 5 premières années
• 6 % par an de la 6ème à la 21ème année
• 4 % la 22ème année
• Exonération totale après 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %) :

• 0 % les 5 premières années
• 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année
• 1,60 % la 22ème année
• 9 % par an de la 23ème à la 30ème année
• Exonération totale après 30 ans de détention

Exemple chiffré

Vous vendez un bien acheté il y a 15 ans pour une plus-value brute de 80 000 €.

• Abattement IR : 6 % × 10 ans (années 6 à 15) = 60 % → plus-value imposable IR = 80 000 × 40 % = 32 000 €
• Impôt IR = 32 000 × 19 % = 6 080 €
• Abattement PS : 1,65 % × 10 ans = 16,5 % → plus-value imposable PS = 80 000 × 83,5 % = 66 800 €
• Prélèvements sociaux = 66 800 × 17,2 % = 11 490 €
• Total d’imposition : 17 570 € (sur 80 000 € de plus-value brute)

La surtaxe pour les plus-values élevées

Une surtaxe progressive s’applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € : de 2 % (entre 50 000 et 100 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Elle s’ajoute aux 19 % + 17,2 %.

Les principales exonérations

• Résidence principale : exonération totale (mais ne s’applique pas aux biens locatifs)
• Première cession d’un bien autre que la résidence principale : exonération si vous réemployez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre RP dans les 4 années précédentes
• Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale
• Expropriations dans certaines conditions