Locataire protégé : quand vous ne pouvez pas donner congé ?
La loi offre une protection renforcée à certaines catégories de locataires pour éviter qu’ils se retrouvent sans logement. En tant que propriétaire, méconnaître ces règles peut entraîner la nullité de votre congé et des complications juridiques importantes.
Qui est considéré comme locataire protégé ?
Deux catégories de personnes bénéficient d’une protection spéciale :
- Les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources annuelles n’excèdent pas un plafond de ressources fixé par décret (environ le plafond du logement social de la catégorie « modeste »)
- Les locataires dont un occupant du foyer est âgé de plus de 65 ans — même si le locataire principal est plus jeune — et dont les ressources globales du foyer restent en dessous du plafond
Quelle protection concrète ?
Pour ces locataires, vous ne pouvez pas donner congé — ni pour vendre, ni pour reprise, ni même pour motif légitime et sérieux — à moins de leur proposer un logement de remplacement correspondant à :
- Leurs besoins et possibilités (taille, accessibilité si besoin)
- Leurs ressources (loyer équivalent ou inférieur)
- La même localisation géographique (même commune ou commune limitrophe dans la même zone)
Si vous ne proposez pas de relogement conforme à ces critères, votre congé est nul.
Le cas où vous êtes vous-même âgé
Exception importante : si vous avez vous-même plus de 65 ans et que vos ressources sont modestes, vous êtes exonéré de l’obligation de relogement — même si votre locataire est également protégé. La loi ne vous impose pas de vous sacrifier financièrement pour reloger quelqu’un d’autre si vous êtes vous-même dans une situation précaire.
Le plafond de ressources : comment le vérifier ?
Les plafonds varient selon la zone géographique (I bis, I, II, III) et la composition du foyer. En pratique, ils correspondent approximativement aux plafonds PLUS (prêt locatif à usage social) utilisés pour l’accès au logement social.
Vous pouvez demander au locataire de vous fournir son dernier avis d’imposition pour vérifier ses ressources. Le locataire n’est pas obligé de vous le fournir hors demande, mais s’il refuse et que vous suspectez une situation de protection, consultez un avocat avant d’agir.
Les protections supplémentaires en hiver
Indépendamment du statut « protégé », rappelons que la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion physique de locataires, y compris ceux dont la résiliation du bail a été prononcée par un tribunal. Ce n’est pas une protection contre le congé, mais contre l’expulsion effective.
Sanctions en cas de congé irrégulier
Donner congé à un locataire protégé sans respecter les obligations de relogement constitue une faute grave. Le locataire peut obtenir l’annulation du congé et rester dans les lieux. Le tribunal peut également condamner le bailleur à des dommages et intérêts importants pour le préjudice subi.