Résiliation bail propriétaire : motifs, préavis et procédure 2026

Vous souhaitez récupérer votre logement, le vendre libre ou vous débarrasser d’un locataire défaillant ? La résiliation du bail par le propriétaire est l’une des démarches les plus encadrées du droit locatif français. La loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR de 2014, ne laisse que très peu de marges : un motif valide parmi trois autorisés, un préavis impératif, une procédure formelle — et la moindre erreur peut annuler votre congé et vous contraindre à repartir de zéro. Voici tout ce qu’un bailleur doit maîtriser avant d’envoyer la première lettre.

Les trois seuls motifs légaux pour donner congé

C’est le principe fondateur : le propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail en cours de plein gré, sauf à invoquer l’un des trois motifs limitativement prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Tout congé fondé sur un autre motif — ou sans motif — est frappé de nullité absolue, ce qui entraîne la reconduction automatique du bail.

1. Le congé pour reprise personnelle

C’est le motif le plus fréquent. Le bailleur peut donner congé s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter à titre de résidence principale, ou pour y loger l’un de ses proches : son conjoint ou partenaire de PACS, son concubin notoire, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire.

Attention : la reprise pour résidence secondaire ou pour héberger un ami est formellement interdite. Le juge contrôle la sincérité du motif, et une reprise fictive peut entraîner des dommages-intérêts substantiels. En pratique, le bailleur n’a pas à prouver sa décision à l’avance, mais il devra pouvoir justifier que le logement a bien été occupé dans les conditions annoncées si le locataire le conteste.

Exemple concret : un propriétaire parisien souhaitant loger sa fille étudiante peut donner congé à son locataire. Il devra préciser dans le courrier le nom et l’adresse actuelle de la fille, ainsi que sa qualité (descendant direct). Si la fille ne s’installe finalement pas dans les lieux dans un délai raisonnable après la libération, le locataire pourrait demander réparation.

2. Le congé pour vente

Le propriétaire peut aussi donner congé pour vendre son bien libre de toute occupation. Cette décision est souvent motivée par des raisons pratiques — un bien loué se négocie généralement 10 à 20 % moins cher qu’un bien vide.

Ce que beaucoup ignorent : le congé pour vente vaut offre de vente au locataire en place. Ce dernier dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis pour acquérir le bien aux conditions indiquées dans le congé. Si le locataire ne répond pas dans ce délai, ou s’il refuse, le propriétaire peut vendre librement. Mais si le prix de vente final est inférieur à celui mentionné dans le congé, ou si les conditions sont différentes, le locataire doit en être informé et dispose d’un nouveau délai d’un mois pour exercer son droit de préemption.

3. Le congé pour motif légitime et sérieux

Troisième voie, et la plus délicate. Ce motif couvre deux grandes catégories :

D’un côté, les manquements du locataire : impayés de loyer répétés (même de faible montant, dès lors qu’ils sont récurrents), retards systématiques, nuisances sonores prouvées, défaut d’assurance habitation, sous-location non autorisée, dégradations du logement, non-occupation à titre de résidence principale ou encore violences et menaces envers le voisinage.

De l’autre, des raisons tenant au bâtiment : la jurisprudence reconnaît que des travaux de grande ampleur rendant le logement inhabitable (démolition partielle, restructuration complète, rénovation énergétique lourde touchant les structures) peuvent constituer un motif légitime et sérieux. Une décision de la Cour d’appel de Bordeaux du 6 janvier 2025 l’a réaffirmé, à condition que les travaux soient véritablement incompatibles avec le maintien dans les lieux et que le bailleur soit de bonne foi.

La règle est simple : c’est le juge qui tranche. En cas de contestation, vous devrez démontrer la réalité, la gravité et le caractère persistent du motif. Un seul retard de loyer isolé, par exemple, ne suffira généralement pas.

Les délais de préavis : 6 mois ou 3 mois

Le préavis court à compter de la réception du congé par le locataire (et non de son envoi). Sa durée varie selon la nature du bien loué :

Location vide (résidence principale) : le préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail, quel que soit le motif invoqué.

Location meublée (à usage de résidence principale) : le préavis est réduit à 3 mois, là encore quelle que soit la raison du congé.

Point capital : le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail. Un propriétaire qui l’enverrait en cours de contrat, même avec un motif valable, verrait son congé annulé. Si vous manquez la fenêtre de tir, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période (3 ans en vide, 1 an en meublé) et il faudra attendre la prochaine échéance.

[LIEN INTERNE : « comment fixer et réviser le loyer de votre location en 2026 »]

La procédure formelle : ne rien laisser au hasard

Un congé valide sur le fond peut être annulé pour un vice de forme. Les règles sont strictes :

Mode de notification : le congé doit obligatoirement être notifié par l’un de ces trois moyens — lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d’huissier de justice, ou remise en main propre contre signature (émargement ou récépissé). Un simple e-mail ou un texto, même avec confirmation de lecture, ne valent rien juridiquement.

Contenu obligatoire du courrier : pour être valide, le congé doit mentionner le motif précis. En cas de congé pour reprise, vous devez indiquer le nom et l’adresse actuelle du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa qualité (conjoint, enfant, etc.). En cas de congé pour vente, le prix et les conditions de la vente doivent figurer expressément. Le congé doit également informer le locataire de ses droits, notamment son droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au terme du préavis.

Date de référence : c’est la date de réception (et non d’envoi) du courrier qui fait courir le préavis. Si vous souhaitez que le bail prenne fin le 31 décembre, vous devez vous assurer que le locataire a bien reçu le courrier avant le 30 juin pour un bail vide. Prévoyez une marge.

Locataires protégés : une vigilance particulière s’impose

Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée qui interdit au bailleur de leur donner congé pour reprise ou pour vente, sauf exceptions précises. Sont concernés les locataires réunissant cumulativement deux conditions : être âgés de 65 ans ou plus, et disposer de ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés par arrêté ministériel. En 2026, un locataire seul en Île-de-France est protégé si ses revenus n’excèdent pas environ 26 920 € par an.

Cette protection s’applique également lorsqu’une personne vivant dans le foyer (conjoint, ascendant cohabitant) remplit ces deux critères, même si le locataire titulaire du bail ne les réunit pas lui-même.

Le propriétaire peut néanmoins donner congé à un locataire protégé dans trois situations : s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans, s’il justifie lui-même de ressources inférieures aux plafonds légaux, ou s’il propose au locataire une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses ressources, dans un périmètre raisonnable (généralement 5 km). Attention : une simple liste d’annonces ne constitue pas une offre de relogement sérieuse aux yeux des tribunaux.

[LIEN INTERNE : « gestion des loyers impayés : procédure et recours pour le propriétaire »]

Le cas particulier du bien récemment acheté

Vous venez d’acquérir un bien loué et souhaitez le récupérer ou le revendre libre ? La loi vous impose une période de patience. Si vous avez acheté le bien alors qu’il était déjà occupé, vous ne pouvez donner congé au locataire pour reprise ou pour vente qu’à la condition que le bail ait été renouvelé ou reconduit depuis l’achat. En pratique, si vous achetez à 2 ans de l’échéance du bail, vous devrez attendre que ce bail arrive à terme, qu’il se renouvelle une première fois, avant de pouvoir agir — soit potentiellement 5 ans d’attente. C’est un point à anticiper absolument avant tout investissement dans un bien occupé.

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À retenir

• Seuls trois motifs permettent de donner congé : reprise personnelle, vente, ou motif légitime et sérieux.
• Le préavis est de 6 mois pour une location vide, 3 mois pour une location meublée, et ne court qu’à compter de la réception par le locataire.
• La notification doit impérativement être faite par LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre — jamais par e-mail.
• Les locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection spéciale : le bailleur doit leur proposer un relogement adapté ou remplir lui-même les conditions d’âge ou de ressources.
• Un congé délivré avec un vice de forme ou un motif insuffisant est nul : le bail se reconduit automatiquement et le propriétaire peut être condamné à des dommages-intérêts.

Conclusion

Donner congé à son locataire est un droit, mais un droit très encadré. Chaque étape — du choix du motif à la rédaction du courrier, en passant par le calcul du préavis — doit être maîtrisée pour éviter un recours gracieux ou judiciaire qui repousserait d’autant la libération des lieux. En cas de doute, un passage par l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département ou par un avocat spécialisé vous évitera souvent des mois de procédure. Et si votre locataire est en situation de fragilité, anticipez dès le départ : la solution amiable reste, de loin, la plus rapide et la moins coûteuse.

Vous avez une question sur votre situation spécifique ? Laissez un commentaire ci-dessous, je réponds à chaque cas avec plaisir.