État des lieux : comment le réaliser correctement pour éviter les litiges
L’état des lieux est l’un des documents les plus importants de la vie locative. Mal réalisé, il peut engendrer de nombreux litiges au moment du départ du locataire. Voici comment procéder pour qu’il soit inattaquable.
Pourquoi l’état des lieux est-il crucial ?
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permettent de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. C’est ce comparatif qui détermine si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui désavantage fortement le propriétaire.
L’état des lieux d’entrée : les étapes
Il doit être réalisé le jour de la remise des clés, en présence du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire. Voici comment procéder :
- Pièce par pièce : décrivez l’état de chaque pièce avec précision (murs, plafond, sol, fenêtres, équipements)
- Relevez les compteurs : eau, gaz, électricité — notez les index précis
- Photographiez tout : les photos sont des preuves supplémentaires précieuses
- Mentionnez les équipements fournis : électroménager, mobilier (pour un meublé), leur état de fonctionnement
- Listez les clés remises : nombre et type (portes, boîte aux lettres, garage…)
Les points souvent oubliés
Soyez particulièrement vigilant sur ces éléments souvent négligés :
- L’état des joints de douche et de baignoire
- Le fonctionnement de chaque prise électrique et interrupteur
- L’état des volets et stores
- La propreté de la VMC et des grilles d’aération
- L’état des portes et de leurs serrures
L’état des lieux de sortie
Il doit idéalement être réalisé dans les mêmes conditions que l’entrée. Comparez systématiquement avec le document d’entrée. Distinguez bien :
- La vétusté normale : usure liée au temps et à une utilisation normale, qui ne peut pas être imputée au locataire
- Les dégradations : détériorations anormales causées par le locataire, pouvant justifier une retenue sur dépôt
En cas de désaccord
Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, l’une ou l’autre partie peut demander l’intervention d’un huissier de justice (frais partagés). Si aucun état des lieux ne peut être établi, il faut saisir la commission de conciliation départementale avant tout recours judiciaire.
Conseil Proprio101 : Utilisez toujours la même grille de description pour l’entrée et la sortie. Des applications dédiées comme DL Immo ou Arca permettent de créer des états des lieux professionnels avec photos directement depuis votre smartphone.