Charges récupérables 2026 : la liste complète et la procédure de régularisation

Chaque année, des milliers de propriétaires bailleurs font la même erreur : ils refacturent à leur locataire des charges qui, légalement, restent à leur charge. À l’inverse, d’autres oublient de récupérer des sommes qu’ils auraient parfaitement le droit d’imputer. Entre les deux, une source fréquente de litiges, de mauvaise foi supposée et parfois de contentieux judiciaires coûteux. Pourtant, la règle est simple : il existe une liste légale, fixée par un décret de 1987, qui dit exactement ce que vous pouvez — et ne pouvez pas — refacturer à votre locataire.

Voici ce que tout propriétaire bailleur doit maîtriser en 2026 pour gérer ses charges locatives sereinement.

Qu’entend-on par « charges récupérables » ? La définition légale

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont les dépenses que le bailleur acquitte dans un premier temps, puis qu’il est en droit de se faire rembourser par le locataire. Elles sont encadrées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et détaillées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, dont l’annexe constitue la liste exhaustive des postes imputables au locataire.

Ce texte fondateur — toujours en vigueur en 2026 — repose sur un principe clair : seules les charges liées à l’usage du logement et à l’entretien courant des équipements collectifs peuvent être récupérées. Les grosses réparations, les travaux d’amélioration, les honoraires de gestion ou encore la taxe foncière restent, eux, exclusivement à la charge du propriétaire.

En pratique, deux modes de paiement coexistent : les provisions sur charges (versées chaque mois, régularisées une fois par an) et les charges forfaitaires (montant fixe, non régularisé — fréquentes en location meublée). En location nue, la provision avec régularisation annuelle est la règle de droit commun.

Les grandes catégories de charges récupérables (décret 87-713)

L’annexe du décret 87-713 organise les charges récupérables en plusieurs rubriques. Voici les principales, avec ce qu’elles incluent — et ce qu’elles excluent.

L’eau froide, l’eau chaude et l’assainissement

C’est souvent le poste le plus important. Vous pouvez récupérer sur votre locataire : la consommation d’eau froide et d’eau chaude des parties privatives et communes, la location et l’entretien des compteurs individuels, les contrôles de potabilité, ainsi que les redevances d’assainissement liées à l’usage (consommation). En revanche, le remplacement d’un compteur défaillant reste à votre charge.

Le chauffage et la production d’eau chaude collectifs

Si votre immeuble est équipé d’un chauffage collectif, vous pouvez refacturer au locataire : le combustible ou l’énergie utilisés, l’électricité de la chaufferie, l’entretien annuel obligatoire de la chaudière, le ramonage, les contrôles de conformité et les frais d’exploitation du réseau de distribution. Ce qui ne passe pas ? Le remplacement complet de la chaudière ou de l’installation de chauffage. C’est un investissement patrimonial qui vous appartient — et qui reste à votre charge.

L’ascenseur et le monte-charge

L’entretien courant d’un ascenseur génère des frais non négligeables. Le décret vous permet de récupérer sur votre locataire : l’électricité de l’ascenseur, les petites réparations (remplacement de boutons, portes, serrures), les frais de téléalarme, ainsi que les visites périodiques réglementaires. En revanche, le remplacement de la cabine, du moteur ou d’éléments structurels constitue une dépense lourde non récupérable.

Les parties communes intérieures

L’entretien des couloirs, cages d’escaliers, halls et locaux communs ouvre droit à récupération : fournitures d’entretien (produits ménagers, ampoules, balais), frais de nettoyage, petites réparations des équipements collectifs (interphones, digicodes, boîtes aux lettres), entretien des tapis et revêtements de sol. Le peinturage d’une cage d’escalier, en revanche, ne l’est pas.

Les espaces extérieurs et espaces verts

Si votre immeuble bénéficie d’espaces verts collectifs, vous pouvez récupérer les frais de tonte, de taille, d’arrosage, d’entretien des allées et voies d’accès. L’achat de nouvelles plantations ou la création d’un nouvel aménagement paysager restent à votre charge.

Le gardiennage et la conciergerie

Les frais de personnel d’entretien ou de gardiennage sont récupérables, mais seulement en partie. La règle : si le gardien assure à la fois des fonctions de gardiennage et des tâches d’entretien, la quote-part récupérable est de 75 % de ses charges. Si son rôle est uniquement l’entretien sans gardiennage, le taux monte à 100 %.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM est la seule taxe locale récupérable sur le locataire. Elle finance directement le service de collecte des déchets dont bénéficie le logement. Vous pouvez la répercuter intégralement au locataire présent au 1er janvier de l’année de taxation. En revanche, la taxe foncière dans son ensemble — hors TEOM — reste à votre charge exclusive.

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Ce que vous ne pouvez PAS récupérer : les dépenses à votre charge

Ce que beaucoup ignorent, c’est que la liste du décret 87-713 est limitative. Tout ce qui n’y figure pas est, par définition, non récupérable. Attention en particulier à ces postes fréquemment confondus :

• Les travaux de ravalement de façade et tous les gros travaux (isolation, remplacement de fenêtres, etc.)
• Les honoraires du syndic de copropriété pour la gestion administrative
• Les primes d’assurance du bailleur (PNO notamment)
• Les frais de gestion locative versés à une agence
• La taxe foncière (hors TEOM)
• Le remplacement d’équipements : chaudière, ascenseur, compteurs d’eau
• Les travaux d’amélioration de l’immeuble ou du logement

Attention toutefois : en copropriété, il est fréquent que le relevé de charges du syndic mélange des postes récupérables et non récupérables. Vous devrez donc opérer un tri minutieux avant d’établir votre décompte locatif.

La procédure de régularisation annuelle : ce que la loi exige

Vous avez collecté des provisions sur charges toute l’année. Vient maintenant le moment de faire les comptes. La régularisation annuelle obéit à des règles précises qu’il ne faut pas négliger.

L’obligation de décompte détaillé

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 vous impose d’adresser à votre locataire un décompte des charges individualisé au moins un mois avant la date de régularisation. Ce document doit indiquer, poste par poste, la nature des dépenses, le montant total engagé et, en copropriété, la clé de répartition appliquée. Pendant les six mois suivant l’envoi du décompte, vous devez tenir à disposition du locataire les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, appels de fonds du syndic). Vous n’avez pas l’obligation légale de les envoyer spontanément, mais en pratique, joindre un récapitulatif simplifie la relation.

Solde positif ou négatif : qui paie quoi ?

Si les charges réelles sont supérieures aux provisions versées, votre locataire vous règle le solde dû. Si les provisions ont excédé les charges réelles, vous remboursez la différence dans le mois suivant. Ce trop-perçu ne peut pas être conservé ou imputé sur le mois suivant sans accord du locataire.

Prenons un exemple concret. Vous percevez 80 € par mois de provision sur charges, soit 960 € sur l’année. En fin d’exercice, le total des charges récupérables s’établit à 1 140 €. Votre locataire vous doit donc un complément de 180 €. À l’inverse, si le total réel n’est que de 820 €, vous lui remboursez 140 €.

La prescription de 3 ans : ne laissez pas vos droits s’éteindre

Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour procéder à la régularisation ou réclamer un complément de charges (article 2224 du Code civil). Au-delà, les sommes sont prescrites. Une régularisation réalisée avec plus d’un an de retard ouvre toutefois au locataire le droit de demander un étalement du paiement sur 12 mois. Il est donc dans votre intérêt de régulariser chaque année, ponctuellement, plutôt que d’accumuler plusieurs années en attente.

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Les erreurs classiques à éviter

En pratique, les litiges sur les charges locatives suivent toujours les mêmes schémas. En voici quatre que vous pouvez anticiper.

Récupérer des charges non listées dans le décret. C’est le piège numéro un. Si un poste ne figure pas dans l’annexe du décret 87-713, il n’est pas récupérable, même s’il vous semble lié à l’entretien courant. En cas de contestation, le juge s’en tient strictement à la liste légale.

Oublier de ventiler les charges du syndic. En copropriété, le relevé annuel du syndic ne distingue pas toujours clairement récupérable et non récupérable. Prenez le temps de faire cette analyse avant d’établir votre décompte.

Ne pas envoyer le décompte dans les délais. L’absence de décompte préalable est un moyen de défense classique du locataire. Un simple courrier — même par e-mail — suffit légalement, mais respectez le délai d’un mois.

Confondre provisions insuffisantes et surfacturation. Si vos provisions sont trop basses, vous aurez régulièrement de gros rappels à réclamer. Pensez à les réviser chaque année en même temps que le loyer, en cohérence avec l’évolution des charges réelles.

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Conclusion

Maîtriser les charges récupérables, c’est éviter à la fois de laisser de l’argent sur la table et de s’exposer à des litiges inutiles. Le décret 87-713 est votre référence absolue : consultez-le avant chaque régularisation, distinguez soigneusement les postes récupérables des autres, et respectez scrupuleusement la procédure d’envoi du décompte.

Vous gérez un bien en copropriété et vous avez du mal à trier les charges du syndic ? Ou vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité de vos revenus locatifs ? Posez vos questions en commentaire — nous répondons à chaque situation concrète. Et si cet article vous a été utile, découvrez aussi notre guide complet sur la révision de loyer IRL 2026.

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