Louer un bien en indivision : les règles 2026

Un appartement hérité des parents, trois enfants, aucun ne veut vendre. La solution paraît évidente : le mettre en location et partager les loyers. Sauf que louer un bien en indivision ne se décide pas autour d’un café du dimanche. Le Code civil impose des majorités précises selon l’acte concerné, et une signature manquante peut suffire à faire tomber un bail ou un congé des années plus tard. Ce que beaucoup de bailleurs ignorent : signer le bail et donner congé au locataire n’obéissent pas du tout aux mêmes règles. Voici, à jour de septembre 2026, qui décide quoi, comment sécuriser la gestion, et surtout comment se répartir les loyers et l’impôt sans se fâcher.

Louer un bien en indivision : qui décide quoi ?

L’indivision, c’est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires du même bien, chacune pour une quote-part exprimée en pourcentage. Elle naît le plus souvent d’une succession, parfois d’un achat à deux hors mariage, parfois d’un divorce en cours de liquidation. Depuis la réforme de 2006, le régime légal figure aux articles 815 et suivants du Code civil, et il distingue rigoureusement trois catégories d’actes.

Signer le bail : la majorité des deux tiers suffit

C’est le point qui surprend le plus. L’article 815-3 du Code civil autorise « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » à conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Traduction pour un bailleur : un bail d’habitation, vide ou meublé, peut être signé sans l’accord de tout le monde, dès lors que les signataires pèsent au moins 66,67 % des droits.

Attention toutefois, la majorité se calcule sur les quotes-parts, jamais sur le nombre de têtes. Quatre indivisaires détenant chacun 25 % : il en faut trois pour atteindre les deux tiers. Deux indivisaires à 70 % et 30 % : le premier décide seul. Et la règle s’inverse pour un bail commercial, qui reste soumis à l’unanimité.

Une formalité conditionne la validité de l’opération : les indivisaires majoritaires doivent informer les autres de la décision prise. À défaut, celle-ci leur est inopposable. En pratique, une lettre recommandée ou un courriel horodaté adressé à chaque indivisaire minoritaire, avec copie du bail signé, coûte dix minutes et évite un contentieux.

Donner congé pour vendre : l’unanimité, sans exception

La règle est simple : dès que l’acte touche à la propriété du bien, il faut la signature de tous. Or le congé pour vente délivré au locataire vaut offre de vente à son profit, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation en tire la conséquence logique : il s’agit d’un acte de disposition, donc soumis à l’unanimité des indivisaires. Sa troisième chambre civile l’a encore rappelé au cours de l’été 2026 en annulant un congé délivré sans l’accord de l’un des coïndivisaires.

Concrètement, un congé pour vendre signé par les seuls détenteurs de 80 % des droits est nul. Le locataire reste dans les lieux, le bail se reconduit, et la vente est repoussée de trois ans si le locataire ne part pas de lui-même. Le même raisonnement vaut pour la vente du bien lui-même, pour la constitution d’une hypothèque ou pour un bail commercial. Avant d’envoyer quoi que ce soit, relisez notre guide du congé pour vente 2026 et faites signer tout le monde.

Le congé pour reprise obéit à la même logique de prudence : il suppose que le bénéficiaire de la reprise ait vocation à occuper le bien, ce qui suppose un accord large. En cas de doute, l’unanimité reste la position sûre.

Le piège du mandat tacite

Il arrive souvent qu’un indivisaire — celui qui habite la même ville, ou le plus disponible — prenne seul les choses en main : il encaisse les loyers, appelle le plombier, relance le locataire. L’article 815-3 valide cette pratique en lui reconnaissant un « mandat tacite » lorsqu’il gère au su des autres et sans opposition de leur part.

Mais ce mandat tacite a des limites que le texte énonce noir sur blanc : il couvre les actes d’administration, mais ni les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Autrement dit, le frère qui gère l’appartement familial depuis dix ans ne peut pas signer seul un nouveau bail. Encaisser les loyers, oui. Engager le bien pour trois ou six ans, non.

Sécuriser la gestion : convention d’indivision ou mandat écrit

La convention d’indivision

Prévue aux articles 1873-1 et suivants du Code civil, la convention d’indivision est l’outil qui transforme une indivision subie en indivision organisée. Elle permet de désigner un gérant, de fixer ses pouvoirs, d’organiser la répartition des revenus et des charges, et de prévoir les modalités de sortie.

Deux contraintes de forme à connaître. D’abord, lorsqu’elle porte sur un immeuble, la convention doit être établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Ensuite, sa durée : conclue à durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans, renouvelables par décision expresse ou par tacite reconduction si les parties l’ont prévu. Conclue à durée indéterminée, elle offre plus de souplesse mais chaque indivisaire peut alors demander le partage à tout moment.

Comptez en général quelques centaines à deux ou trois milliers d’euros de frais notariés selon la valeur du bien et la complexité des clauses. Pour un bien qui rapporte 10 000 € de loyers par an et que la famille compte garder dix ans, l’investissement se justifie sans discussion.

Le mandat de gestion, version légère

Plus simple : les indivisaires donnent mandat écrit à l’un d’eux, ou à un professionnel, pour gérer le bien. Un mandat général d’administration donné par tous les indivisaires permet au mandataire d’accomplir seul les actes d’administration ; la signature d’un bail d’habitation exige en revanche un mandat spécial, ou le respect de la règle des deux tiers.

Passer par une agence présente ici un avantage souvent sous-estimé : elle encaisse les loyers sur un compte dédié, édite un compte rendu de gestion annuel chiffré, et fournit ainsi la preuve comptable qui désamorce les soupçons entre frères et sœurs. Sur les tarifs et les clauses à surveiller, voyez notre analyse du mandat de gestion locative.

Les loyers : à qui appartiennent-ils vraiment ?

L’article 815-10 pose un principe que beaucoup d’indivisaires découvrent trop tard : les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l’indivision. Les loyers ne tombent donc pas automatiquement dans la poche de chacun ; ils alimentent une masse commune, sur laquelle chaque indivisaire a droit à une part correspondant à ses droits, après paiement des charges.

Le même article fixe un délai redoutable : aucune demande relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. L’indivisaire discret qui laisse son frère encaisser sans rien réclamer pendant huit ans perd définitivement les trois premières années. La leçon est simple : réclamez un décompte écrit chaque année, même si tout va bien.

Cas fréquent et explosif : l’un des indivisaires occupe le logement au lieu de le louer. L’article 815-9 est sans ambiguïté, il est alors redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, généralement calculée par référence à la valeur locative du bien, souvent minorée par les juges pour tenir compte de la précarité de l’occupation. Cette indemnité se prescrit elle aussi par cinq ans.

Fiscalité : chacun déclare sa quote-part, et rien d’autre

L’indivision n’a pas la personnalité morale : elle n’est pas imposée en tant que telle. L’administration fiscale applique une règle constante, rappelée au BOFiP (BOI-RFPI-CHAMP-30-30) : chaque indivisaire participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits et n’est tenu aux charges que dans la même proportion. Chacun est donc imposé personnellement sur sa quote-part du revenu net.

Conséquence pratique décisive : le seuil de 15 000 € du micro-foncier s’apprécie au niveau de chaque indivisaire, sur sa quote-part de recettes brutes, et non sur le loyer total. Chacun peut donc opter pour le régime qui lui convient — micro-foncier avec abattement de 30 %, ou régime réel — indépendamment des autres. Pour arbitrer, notre comparatif micro-foncier ou régime réel détaille les cas de bascule.

Un exemple chiffré

Trois enfants héritent d’un T3 loué 850 € par mois, soit 10 200 € de loyers annuels. Camille détient 50 % des droits, Marc et Léa 25 % chacun. Les charges déductibles de l’année (taxe foncière, assurance PNO, petits travaux d’entretien) s’élèvent à 3 000 €.

• Camille déclare 5 100 € de recettes brutes et peut déduire 1 500 € de charges ;
• Marc et Léa déclarent chacun 2 550 € de recettes et 750 € de charges.

Aucun des trois n’atteignant 15 000 €, tous peuvent choisir le micro-foncier. Pour Camille, le micro donne une base imposable de 5 100 × 0,70 = 3 570 €, contre 5 100 − 1 500 = 3 600 € au réel : le micro l’emporte de peu. Si l’indivision engage 8 000 € de travaux de rénovation l’année suivante, l’arbitrage s’inverse radicalement et le réel devient bien plus intéressant, chacun déduisant sa quote-part de travaux. Notez qu’un indivisaire peut passer au réel pendant que les autres restent au micro : l’option est personnelle, mais elle engage pour trois ans.

Dernier point à surveiller, l’article 815-13 : l’indivisaire qui a financé seul des travaux d’amélioration a droit à une indemnité lors du partage, calculée sur la plus-value apportée au bien. Conservez les factures — trente ans plus tard, elles valent de l’or.

Taxe foncière : un point à clarifier entre vous

L’avis de taxe foncière est établi au nom de l’indivision, souvent sous la forme « M. X et consorts ». Entre indivisaires, la charge se répartit au prorata des quotes-parts, comme toute charge de l’indivision. En revanche, la question de savoir si le Trésor public peut réclamer l’intégralité de la somme au seul destinataire de l’avis fait l’objet d’analyses divergentes selon les sources, y compris institutionnelles. Par prudence, prévoyez dans la convention d’indivision ou dans un simple écrit qui avance le paiement et comment il est remboursé : c’est la source de friction numéro un dans les indivisions successorales.

Quand ça bloque : les trois recours du Code civil

Un indivisaire minoritaire refuse tout, par principe ou par rancune ? Le droit prévoit des issues.

L’article 815-5 permet à un indivisaire de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. Laisser un logement vide se dégrader pendant que la taxe foncière court est typiquement ce que les juges sanctionnent.

L’article 815-6 autorise le président du tribunal à prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun — par exemple autoriser un indivisaire à percevoir les loyers pour financer des travaux de sécurité.

Enfin, l’article 815 rappelle le principe cardinal : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Depuis 2009, l’article 815-5-1 permet même à des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de faire vendre le bien par voie judiciaire, via une procédure passant par un notaire. Une menace crédible qui suffit souvent à débloquer les négociations.

À retenir

• Signer ou renouveler un bail d’habitation : deux tiers des droits suffisent (art. 815-3), à condition d’informer les autres indivisaires, sous peine d’inopposabilité.
• Donner congé pour vendre exige l’unanimité : c’est un acte de disposition, et la Cour de cassation annule sans état d’âme les congés incomplets.
• Le mandat tacite ne couvre jamais la signature d’un bail : celui qui gère au quotidien n’a pas pour autant le pouvoir de louer seul.
• Les loyers accroissent à l’indivision et se répartissent au prorata ; toute réclamation se prescrit par cinq ans (art. 815-10).
• Fiscalement, chacun déclare sa quote-part : le seuil de 15 000 € du micro-foncier s’apprécie par indivisaire, pas sur le loyer total.

Organiser plutôt que subir

L’indivision a mauvaise réputation, et souvent à tort. Ce qui la rend infernale, ce n’est presque jamais le droit : c’est l’absence d’écrit. Une convention d’indivision chez le notaire, un décompte annuel envoyé à chacun, une décision de louer formalisée par courrier — trois réflexes qui transforment un nid à conflits en revenu locatif tranquille pendant dix ans.

Si votre indivision approche d’une échéance importante, congé, vente ou gros travaux, faites valider la répartition des signatures avant d’engager la procédure. Vous gérez un bien à plusieurs et vous avez trouvé une organisation qui fonctionne ? Partagez-la en commentaire : c’est le genre de retour d’expérience qui aide les autres propriétaires bien plus qu’un article de loi.

Informations à jour au 16 septembre 2026. Les règles de majorité en indivision donnent lieu à une jurisprudence abondante et évolutive : pour un enjeu financier important, un avis de notaire reste indispensable.