Loyer sous-évalué : le relever au renouvellement du bail
Quatre ans sans toucher au loyer, un locataire exemplaire, et un beau jour le constat : les annonces du quartier affichent 150 € de plus par mois. Faut-il laisser faire ? Pas forcément. Lorsque le loyer est sous-évalué, la loi autorise le bailleur à le relever à l’occasion du renouvellement du bail. Mais la procédure est unique en son genre : un délai de six mois, des références précises, une hausse lissée dans le temps. Un faux pas, et le bail se reconduit aux conditions d’avant. Dans ce guide à jour d’octobre 2026, nous voyons quand cette hausse est possible, comment la proposer, comment elle se calcule et ce qui peut tout faire échouer.
Loyer sous-évalué : ce que dit la loi
La règle figure à l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle vise les logements loués vides à titre de résidence principale. Au renouvellement du contrat, le bailleur peut proposer un nouveau loyer, à une condition : que le loyer actuel soit manifestement sous-évalué. Autrement dit, pas question de réclamer quelques euros de plus parce que le marché frémit. L’écart avec les loyers pratiqués pour des logements comparables dans le voisinage doit être net.
La loi ne fixe pas de pourcentage magique, c’est le point délicat. En pratique, c’est la qualité de votre dossier de références qui fera la différence si le locataire conteste. Un écart de 5 % sera difficile à défendre. Un écart de 20 % documenté, beaucoup moins.
Les références à produire
Le nouveau loyer doit s’appuyer sur des loyers effectivement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il faut au minimum trois références (six dans certaines communes appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants). Elles doivent concerner le même secteur géographique, mêler des baux récents et des baux plus anciens, et préciser la rue, l’époque de construction, le nombre de pièces et la surface habitable. Des annonces en ligne ne suffisent pas : on vous demande des loyers réellement pratiqués, pas des loyers espérés. Les observatoires locaux des loyers et les ADIL sont d’excellentes sources.
La procédure, étape par étape
La règle est simple : tout se joue au moins six mois avant la fin du bail. Voici la chronologie à respecter.
D’abord, la proposition. Vous l’adressez au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou en main propre contre récépissé. Elle doit reproduire l’intégralité de l’article 17-2, indiquer le montant du loyer proposé et lister les références retenues. À défaut, elle est nulle. Le délai de six mois se compte à partir de la réception du courrier par le locataire, pas de son envoi : prévoyez de la marge.
Ensuite, la réponse du locataire. S’il accepte, tout est réglé, de préférence par écrit. S’il refuse ou reste silencieux, l’une des parties doit saisir la commission départementale de conciliation au plus tard quatre mois avant le terme du bail. La commission rend un avis, qui ne s’impose à personne.
Enfin, le juge. Attention toutefois : si les parties ne s’entendent pas, le tribunal doit être saisi avant le terme du contrat. Passé cette date, le bail est reconduit aux conditions antérieures et votre démarche aura été vaine. Ce que beaucoup ignorent, c’est qu’il ne faut pas attendre l’avis de la commission pour agir devant le juge si l’échéance approche.
Dernier point à garder en tête : en lançant cette procédure, vous renoncez à donner congé au locataire pour la même échéance. On ne peut pas, à la fois, proposer un nouveau loyer et signifier la fin du bail.
Calculer la hausse et l’étaler
Deux règles s’empilent : un plafond dans certaines zones, et un étalement obligatoire.
Le plafond en zone tendue
Dans les zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (les zones tendues), la hausse proposée au renouvellement ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le loyer de marché constaté pour des logements comparables et le loyer actuel. Un second plafond, lié aux travaux, existe aussi : une augmentation annuelle de 15 % du coût réel des travaux (TTC), si ceux-ci ont été réalisés depuis la signature ou le dernier renouvellement et représentent au moins une année de loyer. Le texte retient le plus favorable des deux. Le détail du décret d’application et son calendrier d’application évoluent : vérifiez-les auprès de votre ADIL avant d’envoyer votre courrier.
L’étalement de la hausse
Quelle que soit la zone, la hausse ne s’applique jamais d’un coup lorsqu’elle est importante. La règle est la suivante : si la hausse est inférieure ou égale à 10 % du loyer, elle est étalée par tiers (bail de trois ans) ou par sixième (bail de six ans). Si elle dépasse 10 %, elle est lissée par sixième annuel, sur six ans.
Exemple chiffré. Vous louez un appartement vide 600 € par mois en zone tendue. Les références comparables tournent autour de 760 €. L’écart est de 160 €, la moitié est donc 80 € : le loyer plafonné est de 680 €. La hausse de 80 € représente 13,3 % du loyer, donc plus de 10 % : elle est lissée sur six ans, à raison de 13,33 € par an. Le loyer sera de 613,33 € la première année, 626,67 € la deuxième, puis 640 €, 653,33 €, 666,67 € et enfin 680 € la sixième année. Si, à l’inverse, l’écart n’avait justifié que 650 € (+8,3 %), la hausse aurait été répartie par tiers sur un bail de trois ans : 616,67 €, 633,33 € puis 650 €.
Notez que l’indexation annuelle selon l’IRL continue de s’appliquer en parallèle, si le bail la prévoit.
Les pièges à éviter en 2026
Le premier piège est le calendrier. Un courrier posté cinq mois et vingt jours avant la fin du bail est inopérant, et la reconduction se fait au loyer actuel pour trois ans. Réagissez donc sept à huit mois avant l’échéance. Le deuxième est la forme : une lettre simple, sans reproduction de l’article 17-2, est nulle.
Troisième vigilance : l’encadrement des loyers. Si votre bien se trouve dans une commune où il s’applique, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, même avec une proposition de hausse. Consultez notre guide sur l’encadrement des loyers avant de calculer quoi que ce soit. Enfin, pour les logements classés F ou G au DPE, la loi Climat et résilience restreint les hausses de loyer : la règle exacte est à vérifier pour votre situation, car elle a évolué depuis 2023.
La question du meublé n’est pas traitée ici : le bail meublé obéit à un régime distinct, avec ses propres règles d’étalement.
À retenir
- La hausse d’un loyer manifestement sous-évalué n’est possible qu’au renouvellement du bail (art. 17-2 loi du 6 juillet 1989), avec au moins 3 références de loyers comparables.
- La proposition doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, sous peine de nullité.
- En cas de désaccord : commission de conciliation (au plus tard 4 mois avant le terme), puis juge saisi avant la fin du bail.
- La hausse est étalée : par tiers ou sixième si elle est ≤ 10 %, par sixième sur 6 ans au-delà.
- Impossible de donner congé pour la même échéance si vous engagez cette procédure.
Conclusion
Relever un loyer sous-évalué n’a rien d’agressif : c’est un droit encadré, pensé pour que le bailleur ne soit pas pénalisé par des années de loyers figés. Tout est affaire d’anticipation et de dossier solide. Pour en savoir plus sur le cadre général, lisez notre article sur le renouvellement du bail. Vous avez déjà tenté cette procédure ? Racontez votre expérience en commentaire, et abonnez-vous à la newsletter de proprio101.fr pour ne rien manquer de nos prochains guides.
Article à jour au 13 octobre 2026, d’après la loi du 6 juillet 1989 (art. 17-2) et ses textes d’application. Certains points (zones concernées, logements F/G, décrets annuels) évoluent : en cas de doute, rapprochez-vous d’une ADIL ou d’un avocat.