MaPrimeRénov’ bailleur 2026 : ce qui change en septembre

Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025. Le F suivra le 1^er janvier 2028. Pour beaucoup de propriétaires bailleurs, MaPrimeRénov’ n’est donc plus un simple coup de pouce : c’est souvent la condition financière pour pouvoir continuer à louer. Sauf que 2026 a été une année mouvementée pour ce dispositif. Guichet suspendu en janvier faute de budget, réouverture en février, guichet unique depuis le 17 août, et une nouvelle salve de restrictions annoncée pour le 1^er septembre. Voici, à jour, ce qu’un bailleur doit savoir avant de déposer un dossier.

Un guichet fermé puis rouvert, sous tension budgétaire

MaPrimeRénov’ a connu un début d’année chaotique. Faute de loi de finances votée, le guichet de dépôt des demandes a été suspendu dès le 1^er janvier 2026, avant de rouvrir le 23 février. La prime dispose finalement d’un budget de 3,6 milliards d’euros pour 2026 (contre 3,4 milliards en 2025), avec un objectif fixé par l’Anah d’au moins 120 000 rénovations d’ampleur et 150 000 rénovations par geste. Autant dire que l’enveloppe reste contrainte, et que les conditions d’accès se sont resserrées en conséquence.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent : cette instabilité budgétaire n’est pas qu’anecdotique. Elle explique directement la baisse des plafonds et des taux détaillée plus loin, et elle justifie de ne pas trop tarder si des travaux sont déjà engagés dans une réflexion.

Depuis le 17 août 2026 : un guichet unique pour toutes les aides Anah

Changement récent et concret pour la gestion administrative : depuis le 17 août 2026, france-renov.gouv.fr est devenu le point d’entrée unique pour l’ensemble des aides de l’Anah, avec une connexion obligatoire via FranceConnect+. Un bailleur qui déposait auparavant son dossier sur maprimerenov.gouv.fr est désormais redirigé vers ce portail centralisé. En pratique, cela simplifie le suivi d’un dossier lorsqu’on cumule plusieurs aides (MaPrimeRénov’, prime CEE locale, aides de collectivités), puisque tout remonte au même endroit.

Ce qui disparaît du côté des travaux « en geste » dès le 1^er septembre 2026

C’est le point qui mérite la plus grande vigilance pour un bailleur qui prépare un chantier limité à un seul poste de travaux. Depuis le 1^er janvier 2026, l’isolation des murs (par l’intérieur comme par l’extérieur) et les chaudières biomasse ne sont déjà plus finançables en rénovation « par geste » — elles restent éligibles uniquement dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. À partir du 1^er septembre 2026, la liste s’allonge : l’isolation des combles, de la toiture et des fenêtres sortira à son tour du financement en geste isolé, tout comme la ventilation, les poêles à granulés et les chauffe-eau solaires. Autre restriction notable : il deviendra interdit de conserver un chauffage au gaz à l’issue d’une rénovation d’ampleur financée par la prime.

Attention toutefois : ces travaux ne disparaissent pas du dispositif dans l’absolu. Ils restent finançables, mais uniquement intégrés à un parcours de rénovation globale (bouquet de travaux avec gain d’au moins deux classes au DPE), pas en chantier isolé. Un bailleur qui envisageait de refaire uniquement l’isolation des combles d’un T2 a donc tout intérêt à déposer sa demande avant la bascule de septembre, ou à revoir son projet sous l’angle d’une rénovation d’ampleur.

Des montants revus nettement à la baisse

La règle est simple : moins de plafond de dépenses éligibles, et des taux de prise en charge uniformisés vers le bas pour les revenus intermédiaires et supérieurs. Pour la rénovation d’ampleur, le plafond de dépenses éligibles passe de 40 000 € à 30 000 € HT pour un gain de deux classes énergétiques, et de 55 000-70 000 € à 40 000 € HT pour un gain de trois classes ou plus. Les taux de prise en charge appliqués à ce plafond restent à 80 % pour les revenus très modestes (profil Bleu) et 60 % pour les revenus modestes (profil Jaune), mais ils sont désormais uniformisés à 45 % pour les revenus intermédiaires (profil Violet, contre 50 % auparavant) et à 10 % pour les revenus supérieurs (profil Rose, contre 15 à 20 % selon les cas). La bonification de 10 % accordée pour la sortie du statut de passoire thermique a par ailleurs été supprimée.

Exemple concret : un bailleur aux revenus intermédiaires fait réaliser 25 000 € HT de travaux permettant à son logement de gagner deux classes au DPE (de F à D, par exemple). Le plafond de dépenses éligibles pour ce gain est de 30 000 € HT, donc l’intégralité des 25 000 € entre dans le calcul. Au taux de 45 %, la prime s’élève à 11 250 €. Reste à charge avant tout autre financement complémentaire : 13 750 €, à comparer avec l’éco-PTZ ou une prime CEE locale pour réduire encore la facture.

Les règles propres au propriétaire bailleur

Un bailleur n’est pas soumis exactement aux mêmes conditions qu’un propriétaire occupant, même si les plafonds de ressources sont identiques. Ce qui change concrètement :

• Le revenu pris en compte est celui du bailleur (revenu fiscal de référence 2025 pour une demande déposée en 2026), et non celui du locataire en place.
• Le logement doit avoir au moins 15 ans d’existence (ce seuil tombe à 2 ans en cas de dépose d’une cuve à fioul dans une maison individuelle).
• Un même bailleur peut faire financer 3 logements loués maximum sur une période de 5 ans, règle en vigueur depuis le 1^er juillet 2024.
• Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire, avec un engagement de location de 6 ans minimum à compter de la demande de solde de la prime.
• La mise en location effective doit intervenir dans l’année qui suit la demande de paiement du solde.

Ce que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : l’engagement de 6 ans n’est pas une simple formalité. En cas de vente, de reprise du logement pour un usage personnel ou de vacance prolongée avant le terme, le remboursement de l’aide se fait au prorata — environ un sixième du montant perçu pour chaque année non louée. Un projet de revente à moyen terme doit donc être anticipé avant tout dépôt de dossier.

Augmenter le loyer après travaux : la règle à ne pas contourner

La tentation est réelle : des travaux financés en partie par l’État, puis répercutés intégralement sur le loyer. La loi encadre précisément cette pratique. Si le bailleur souhaite s’appuyer sur les travaux d’amélioration pour justifier une révision du loyer, le montant de la prime perçue doit être déduit du coût des travaux servant de base à cette révision, et la hausse doit être notifiée par écrit au locataire. En clair, l’aide publique bénéficie d’abord à la performance énergétique du logement, pas à la rentabilité locative immédiate du bailleur. Cette règle vient en complément des dispositifs d’encadrement des loyers applicables localement, sans s’y substituer. Pour le détail du calcul d’une révision de loyer classique, voir notre guide sur la révision du loyer et l’IRL en 2026.

Cumuler MaPrimeRénov’ avec d’autres aides

Bonne nouvelle pour limiter le reste à charge : la prime bailleur se cumule avec la prime CEE (certificats d’économies d’énergie), l’éco-prêt à taux zéro et les aides locales. Le total des aides publiques perçues reste toutefois plafonné en pourcentage du coût TTC des travaux, selon le profil de revenus du bailleur : 100 % pour le profil Bleu, 90 % pour le Jaune, 80 % pour le Violet et 50 % pour le Rose. L’éco-PTZ, accessible sans condition de ressources, permet en complément de financer jusqu’à 50 000 € d’avance de trésorerie ou de reste à charge sur un projet de rénovation globale.

Un terrain propice aux arnaques

L’échéancier d’interdiction de location (DPE G depuis 2025, DPE F à partir de 2028) crée une pression sur les bailleurs pressés, que certains professionnels peu scrupuleux exploitent : faux mandataires détournant le versement de l’aide, démarchage téléphonique ou à domicile jouant sur l’urgence — pourtant interdit depuis le 1^er juillet 2025, sous peine d’une amende pouvant atteindre 375 000 € — ou surfacturation adossée à un faux audit énergétique. Depuis le 1^er janvier 2026, les mandataires qui perçoivent des fonds Anah pour le compte d’un bailleur doivent eux-mêmes justifier de garanties financières, de compétence et de probité, sous peine de sanctions. La prudence reste la meilleure protection : déposer soi-même son dossier sur france-renov.gouv.fr, vérifier la certification RGE de l’artisan et comparer plusieurs devis avant de signer. Voir aussi notre liste complète des diagnostics obligatoires en location.

Le calendrier de 2026 ne laisse pas beaucoup de place à l’improvisation : entre le guichet unique tout juste mis en place et les exclusions de gestes qui entrent en vigueur en septembre, un dossier préparé maintenant a plus de chances d’aboutir dans de bonnes conditions qu’un dossier déposé dans l’urgence à l’approche de l’échéance DPE F de 2028. Si un doute subsiste sur l’éligibilité d’un logement ou d’un profil de revenus, direction france-renov.gouv.fr ou un Accompagnateur Rénov’ agréé pour un point de situation avant tout engagement de travaux. Pour resituer l’urgence selon la classe énergétique du bien, voir notre article DPE F en location : gel du loyer et échéance 2028.