Réparations locatives 2026 : qui paie quoi ?

Un locataire vous appelle : le robinet de la salle de bain goutte, une lame du parquet s’est décollée, et la poignée de la porte d’entrée menace de rester dans la main. Qui doit intervenir ? Vous, en tant que propriétaire bailleur, ou votre locataire ? La question des réparations locatives est l’une des sources de conflits les plus fréquentes dans la gestion d’un bien en location. Pourtant, la règle de répartition est fixée par un texte précis : le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir, avec des cas concrets à l’appui.

Le principe général : deux catégories bien distinctes

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, pose une distinction fondamentale. L’article 6 oblige le bailleur à délivrer un logement en bon état et à y effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du bien. L’article 7, lui, met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations.

Le décret 87-712 est venu préciser concrètement ce que recouvre cette obligation d’entretien courant. Il dresse une liste — non exhaustive, mais très détaillée — des réparations locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire. La règle d’interprétation est claire : tout ce qui ne figure pas dans cette liste est à la charge du propriétaire.

Autre principe fondamental à retenir : la vétusté. Même si une réparation est normalement locative, si elle est causée par l’usure naturelle du temps et non par un défaut d’entretien, elle revient au propriétaire. On y reviendra.

Ce qui est à la charge du locataire : la liste du décret 87-712

Le décret organise les réparations locatives par grandes catégories. Voici ce que votre locataire est tenu d’entretenir et de réparer à ses frais.

Les espaces extérieurs privatifs

Si le logement dispose d’un jardin privatif, d’une terrasse ou de passages, leur entretien courant appartient au locataire : tonte de la pelouse, taille des haies et des arbustes, entretien des allées, démoussage des terrasses, nettoyage des gouttières et dégorgement des descentes d’eau. En revanche, l’abattage d’un arbre dangereux dont la chute menacerait la structure du bien reste à la charge du propriétaire.

Les ouvertures : portes, fenêtres et volets

Le locataire assure le graissage des gonds et des charnières, le remplacement des petites pièces comme les clés perdues, les vitres cassées (sauf casse due à un vice de construction), les poignées détériorées par un usage normal. Pour les volets, le graissage des mécanismes et le remplacement des cordes ou sangles font partie des obligations du locataire. En pratique, si un volet roulant tombe en panne parce que son moteur a rendu l’âme après dix ans de fonctionnement, c’est au propriétaire d’intervenir.

Les parties intérieures : sols, murs et plafonds

C’est souvent là que naissent les malentendus. Le locataire doit assurer les petites retouches de peinture et de papier peint, reboucher les trous laissés par des tableaux, raccorder une lame de parquet ou de moquette décollée, recoller un carreau de carrelage ou de faïence. Attention toutefois : si les murs nécessitent une réfection totale après plusieurs années d’occupation, la vétusté normale joue en faveur du locataire. Le propriétaire ne peut pas systématiquement imputer une remise en peinture complète sur le dépôt de garantie si l’état des lieux d’entrée datait de dix ans.

La plomberie et les installations sanitaires

Le locataire doit remplacer les joints, les clapets et les presse-étoupe des robinets, dévisser et nettoyer les pommeaux de douche calcaires, déboucher les siphons des lavabos et des baignoires, entretenir les chasses d’eau et remplacer les flotteurs ou joints défectueux. Ce que beaucoup ignorent : le remplacement d’un robinet entier (mitigeur complet) n’est pas une réparation locative si l’usure est ancienne. En revanche, un robinet cassé parce que le locataire a trop serré la manette relève bien de sa responsabilité.

Les équipements électriques

Les ampoules, tubes fluorescents, fusibles, interrupteurs et prises détériorés par l’usage incombent au locataire. De même, le remplacement d’une pile dans un détecteur de fumée ou d’un thermostat de radiateur électrique. Les installations elles-mêmes (tableau électrique vétuste, câblage défectueux) restent à la charge du propriétaire.

Les équipements fournis par le bailleur

Si vous avez fourni un réfrigérateur, un lave-linge ou d’autres équipements dans le logement (notamment en meublé), le locataire assure leur entretien courant : nettoyage du filtre du sèche-linge, dégivrage du réfrigérateur, détartrage du lave-vaisselle. La panne mécanique ou électronique due à la vétusté reste à votre charge.

Ce qui reste à la charge du propriétaire bailleur

Tout ce qui n’est pas expressément listé dans le décret 87-712 vous revient. Concrètement, vous devez prendre en charge :

Les gros travaux de structure : toiture, murs porteurs, planchers, charpente. Le remplacement des équipements principaux : chaudière en fin de vie, ballon d’eau chaude défaillant, fenêtres dont le double vitrage est soufflé, tableau électrique non conforme aux normes. Les problèmes de plomberie lourds : canalisations principales obstruées ou percées, robinets entiers à remplacer du fait de leur ancienneté. La mise aux normes du logement : électricité, gaz, équipements de sécurité imposés par la réglementation. Et bien sûr, toute réparation causée par un vice caché ou un défaut de construction qui se révèle en cours de bail.

[LIEN INTERNE : « mise aux normes électrique et gaz en location »]

La vétusté : la grande exception que tout propriétaire doit connaître

La règle est simple : l’usure normale du temps n’est jamais à la charge du locataire. La vétusté se distingue de la dégradation : la première résulte du passage du temps et d’un usage normal, la seconde d’un défaut d’entretien ou d’une malveillance.

En pratique, une grille de vétusté — établie par accord collectif entre des représentants de bailleurs et de locataires — permet de calculer un coefficient d’abattement sur le coût des réparations selon la durée d’occupation. Par exemple, si une moquette a une durée de vie théorique de sept ans et que le locataire est là depuis cinq ans, il ne pourra être tenu responsable que de 2/7e du coût de remplacement, même si la moquette est en mauvais état. La SIDR et plusieurs associations de locataires ont d’ailleurs signé un accord actualisé en juin 2025 sur la prise en compte de la vétusté dans les états des lieux.

[LIEN INTERNE : « grille de vétusté : comment l’appliquer à l’état des lieux de sortie »]

Trois cas concrets pour éviter les erreurs classiques

Cas n°1 — Le robinet qui goutte. Votre locataire signale un robinet qui fuit depuis des semaines. Si c’est un simple joint usé, c’est sa responsabilité. S’il ne fait rien, l’eau continue de couler et votre immeuble risque des dégâts. Rappel écrit à votre locataire, en recommandé si nécessaire. Si la fuite est due à un corps du robinet fissuré ou à une canalisation endommagée, c’est à vous d’intervenir.

Cas n°2 — La peinture après cinq ans d’occupation. Votre locataire part après cinq ans. Les murs sont jaunis, quelques taches ici et là. Pouvez-vous retenir sur le dépôt de garantie ? En théorie, la peinture a une durée de vie de sept à dix ans selon les grilles de vétusté. Après cinq ans d’occupation, vous ne pouvez pas imputer la totalité d’une remise en peinture à votre locataire. La vétusté couvre une bonne partie du coût.

Cas n°3 — Le chauffe-eau en panne. Votre locataire vous prévient que le chauffe-eau ne fonctionne plus. Il a neuf ans. Ici, pas d’ambiguïté : c’est entièrement à votre charge. La durée de vie moyenne d’un ballon d’eau chaude est de dix à quinze ans, mais une panne mécanique à neuf ans n’est pas imputable au locataire, quel que soit l’entretien réalisé.

Que faire en cas de désaccord ?

Si vous estimez que votre locataire n’a pas effectué les réparations locatives qui lui incombaient et qu’il ne les a pas prises en charge à son départ, plusieurs recours existent. D’abord, la retenue sur dépôt de garantie, justifiée par des devis ou factures, et documentée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ensuite, si le locataire conteste, la commission départementale de conciliation (CDC) offre une médiation gratuite avant toute action en justice. Enfin, le tribunal judiciaire reste la voie de dernier recours pour les montants significatifs.

Dans tous les cas, la qualité de votre état des lieux est déterminante. Un état des lieux d’entrée et de sortie précis, avec photos, est votre meilleure protection en cas de litige.

Conclusion

Bien distinguer ce qui relève des réparations locatives de ce qui vous incombe en tant que bailleur est indispensable pour gérer votre bien sereinement et éviter les conflits coûteux. La clé ? Connaître le décret 87-712, systématiser vos états des lieux, et intégrer la notion de vétusté dans votre raisonnement. Si vous avez des doutes sur un cas particulier, n’hésitez pas à laisser un commentaire : des situations concrètes méritent souvent des réponses précises.