Donner congé à son locataire : conditions, délais et formes à respecter
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas mettre fin au bail de votre locataire à n’importe quel moment ni pour n’importe quelle raison. La loi encadre strictement les conditions dans lesquelles vous pouvez donner congé. Voici ce que vous devez savoir.
Les trois motifs légaux pour donner congé
La loi du 6 juillet 1989 n’autorise le congé du bailleur que pour trois motifs :
- La reprise pour habitation personnelle : vous reprenez le logement pour y habiter vous-même ou pour y loger un membre proche de votre famille (conjoint, partenaire de PACS, ascendants ou descendants directs, ou ceux de votre conjoint)
- La vente du logement libre : vous souhaitez vendre le bien sans locataire. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption
- Un motif légitime et sérieux : généralement, des manquements graves aux obligations du locataire (impayés répétés, sous-location non autorisée, troubles graves…)
Aucune autre raison ne justifie un congé donné par le propriétaire. Vous ne pouvez pas congédier votre locataire simplement parce que vous préférez un autre locataire ou que vous souhaitez augmenter le loyer.
Le délai de préavis obligatoire
Le préavis que vous devez respecter est de 6 mois avant l’échéance du bail (date anniversaire) pour une location vide. Pour un meublé, il est de 3 mois.
Attention : le congé ne peut être donné que pour la date d’expiration du bail. Si vous le donnez trop tard (moins de 6 mois avant l’échéance), il ne prendra effet qu’à l’échéance suivante.
La forme obligatoire du congé
Le congé doit être donné par l’une des formes suivantes :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Acte d’huissier de justice
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le congé doit mentionner le motif précis. Un congé pour reprise doit indiquer le nom et les coordonnées du bénéficiaire de la reprise. Un congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de vente.
Les protections des locataires vulnérables
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée contre le congé :
- Les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond (environ 1,5 fois le SMIC)
- Les locataires dont un occupant du foyer a plus de 65 ans dans les mêmes conditions de ressources
Pour ces locataires, le propriétaire ne peut donner congé que s’il leur propose un logement de remplacement correspondant à leurs besoins, dans le même secteur géographique et à un loyer équivalent. Si vous êtes vous-même de plus de 65 ans avec des ressources modestes, cette obligation ne s’applique pas.
Conséquences d’un congé irrégulier
Un congé qui ne respecte pas les formes, les délais ou les motifs légaux est nul et non avenu. Le locataire peut rester dans les lieux et saisir le juge pour voir le congé annulé. Des dommages et intérêts peuvent être prononcés contre le bailleur de mauvaise foi.