Dépôt de garantie 2026 : montant, délais de restitution et retenues légales

Vous venez de signer un bail et votre locataire vous remet un chèque de dépôt de garantie. Simple en apparence, ce mécanisme est en réalité l’une des sources de litiges les plus fréquentes en matière locative. Montant trop élevé demandé, restitution tardive, retenues insuffisamment justifiées : les erreurs du propriétaire peuvent coûter cher. Tour d’horizon complet des règles applicables en 2026, fondées sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Dépôt de garantie : définition et base légale

Le dépôt de garantie — souvent appelé à tort « caution » (terme qui désigne en réalité le garant) — est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Son rôle est de couvrir les manquements éventuels du locataire à ses obligations : loyers impayés, charges dues, dégradations au-delà de l’usure normale.

Ce mécanisme est encadré de façon stricte par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, complétée par la loi ALUR de 2014. Aucune disposition légale n’a été modifiée à ce sujet par la loi de finances 2025 ni par la loi Le Meur de novembre 2024 : les règles restent donc stables en 2026.

Ce que beaucoup ignorent : le dépôt de garantie ne peut être exigé que dans des conditions précises, et tout dépassement du plafond légal expose le propriétaire à des sanctions.

Quel montant pouvez-vous demander ?

Location vide : un mois de loyer hors charges

Pour une résidence principale louée vide (non meublée), le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. La règle est simple : si votre logement est loué 800 € hors charges, vous ne pouvez pas demander plus de 800 €.

Attention toutefois : ce plafond s’applique au loyer pratiqué à l’entrée dans les lieux. Si vous révisez le loyer en cours de bail, le montant du dépôt de garantie, lui, ne change pas — il reste fixé à son niveau initial.

Location meublée : deux mois de loyer hors charges

Pour une location meublée, le plafond est doublé : vous pouvez demander jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Concrètement, pour un studio meublé loué 700 € hors charges, vous pouvez donc encaisser jusqu’à 1 400 €.

Ce montant plus élevé se justifie par la présence du mobilier, qui peut subir des dégradations supplémentaires par rapport à une location nue.

Les cas particuliers : bail mobilité et paiement trimestriel

En pratique, deux situations interdisent formellement de demander un dépôt de garantie :

• Le bail mobilité (bail de 1 à 10 mois réservé aux locataires en mobilité professionnelle) : aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.
• Les baux avec un loyer payable par trimestre à l’avance : le dépôt est également interdit.

Si vous exigez un dépôt de garantie dans l’une de ces deux situations, vous vous exposez à devoir restituer la somme augmentée d’intérêts légaux.

Comment encaisser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être versé à la signature du bail. Le locataire peut le régler par chèque, virement ou espèces — aucune forme particulière n’est imposée. En revanche, la loi interdit formellement au propriétaire de placer cette somme sur un compte rémunéré à son seul bénéfice : les intérêts éventuels appartiendraient au locataire. En pratique, la grande majorité des propriétaires gardent simplement la somme sur leur compte courant.

Notez également que le dépôt de garantie n’est pas encaissé par l’agence si vous passez par une agence de gestion : il est versé directement au propriétaire et ne transit pas dans les comptes de l’agence.

Délais de restitution : 1 mois ou 2 mois ?

C’est ici que se concentrent l’essentiel des litiges. La loi prévoit deux délais selon le résultat de l’état des lieux de sortie.

État des lieux de sortie conforme à l’entrée : 1 mois

Si l’état des lieux de sortie est identique ou conforme à l’état des lieux d’entrée — en tenant compte de l’usure normale — vous disposez d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

Des différences constatées : 2 mois

Si des différences sont relevées entre les deux états des lieux, le délai passe à deux mois. Ce délai vous permet d’obtenir des devis, de faire réaliser les travaux ou le nettoyage, et de chiffrer précisément vos retenues.

En pratique, il est très fréquent d’invoquer ce délai de deux mois pour se laisser le temps de régulariser les charges annuelles en copropriété. C’est légal, à condition que des différences réelles soient constatées à l’état des lieux.

Le point de départ du délai

Le délai commence à courir à partir de la remise effective des clés, soit en main propre lors de l’état des lieux, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est cette date qui fait foi — et non la date de fin de bail théorique.

Un exemple chiffré : votre locataire remet les clés le 15 mars lors de l’état des lieux de sortie. Des dégradations sont constatées. Vous avez jusqu’au 15 mai au plus tard pour restituer le solde du dépôt de garantie, déductions justifiées à l’appui.

Quelles retenues sont légalement autorisées ?

Les dégradations et réparations locatives non effectuées

Vous pouvez retenir les sommes correspondant aux dégradations imputables au locataire qui dépassent la simple usure normale. Trous dans les murs non rebouchés, peintures dégradées au-delà de l’usure, moquette brûlée, volet cassé, appareil électroménager endommagé dans une location meublée…

Attention toutefois : l’usure normale est inévitable et ne peut pas être facturée au locataire. Un logement loué cinq ans aura naturellement des murs qui ont besoin d’être repeints — ce n’est pas une dégradation. Pour trancher ces questions, il est recommandé d’utiliser une grille de vétusté (établie par accord collectif de branche ou, à défaut, par convention entre les parties). [LIEN INTERNE : « grille de vétusté en location »]

Les loyers et charges impayés

Si votre locataire quitte le logement en laissant des loyers ou charges impayés, vous pouvez bien entendu retenir les sommes correspondantes sur le dépôt de garantie. Ces sommes doivent être clairement chiffrées et documentées : relevé de compte, quittances manquantes, décompte de charges.

La provision pour charges en copropriété (20 %)

C’est une disposition méconnue mais très utile. Si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges. Une fois la régularisation effectuée et les comptes définitifs établis, vous devez restituer sans délai le solde restant.

Comment justifier une retenue ? Ce que la loi exige

La règle est absolument centrale : toute retenue doit être justifiée par des documents. Un simple mail disant « j’ai fait nettoyer » ne suffit pas. La loi exige :

• La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie (photos à l’appui)
• Des devis ou factures correspondant aux travaux ou prestations imputés au locataire
• En cas de dégradations contestées, un constat de commissaire de justice (anciennement huissier) peut renforcer votre dossier

Un point jurisprudentiel important : la Cour de cassation (3e chambre civile, arrêt du 16 novembre 2023) a rappelé qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur — en l’absence ou à l’insu du locataire — n’a aucune force probante. En cas de litige, il ne vous sera d’aucune utilité. Veillez toujours à réaliser l’état des lieux en présence du locataire ou de son représentant. [LIEN INTERNE : « état des lieux de sortie : guide complet »]

Pénalités en cas de restitution tardive : 10 % par mois

Si vous ne respectez pas les délais légaux, le locataire est en droit d’exiger une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s’applique automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de saisir un tribunal pour la déclencher.

Concrètement : pour un loyer de 900 € hors charges, chaque mois de retard vous coûte 90 € supplémentaires. Sur trois mois de retard, la pénalité atteint 270 € — ce qui peut représenter une fraction significative du dépôt lui-même.

Une exception à cette règle : la pénalité ne s’applique pas si le retard est causé par le fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Pensez donc à toujours noter la nouvelle adresse du locataire dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

En cas de litige : comment réagir ?

Si votre locataire conteste vos retenues ou si vous n’arrivez pas à un accord, plusieurs voies s’offrent à vous.

Pour les litiges portant sur des montants inférieurs à 5 000 € — ce qui est presque toujours le cas pour un dépôt de garantie — une tentative de conciliation ou de médiation préalable est obligatoire avant tout recours judiciaire. Elle peut se faire gratuitement devant un conciliateur de justice (à trouver via le site du ministère de la Justice) ou devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC).

Si la conciliation échoue, la saisine du tribunal judiciaire reste possible. Le locataire dispose d’un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué pour agir en justice. Un dossier bien documenté (état des lieux contradictoires, photos datées, factures) est votre meilleur atout.

Le dépôt de garantie est un outil de protection précieux pour le propriétaire, à condition de l’utiliser dans les règles. Un état des lieux d’entrée minutieux, des photos datées, et une restitution dans les délais légaux avec justificatifs à l’appui : voilà la combinaison qui vous mettra à l’abri de tout litige. Si vous êtes en début de bail et que vous souhaitez sécuriser davantage votre location, pensez également à explorer les options complémentaires comme la garantie Visale ou la GLI — des dispositifs qui protègent votre loyer bien au-delà du simple dépôt de garantie.