Réforme DPE 2026 : ce que tout bailleur doit savoir

Il y a quelques années, vous avez fait réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur votre bien mis en location. Le résultat — un F ou un G — vous a peut-être refroidis, au sens propre comme au figuré. Et si ce classement était en train de changer, sans que vous ayez levé un seul outil ? C’est exactement ce que permet la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026.

Le changement porte sur un paramètre technique discret mais aux conséquences très concrètes : le coefficient d’énergie primaire de l’électricité. Sa modification remet en jeu le classement de centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité. Pour les propriétaires bailleurs concernés, l’enjeu est majeur : la possibilité de continuer à louer leur bien sans engager de travaux coûteux.

Pourquoi le DPE a changé au 1er janvier 2026 ?

Pour comprendre la réforme, il faut revenir à la mécanique du DPE. Ce diagnostic ne mesure pas directement la consommation réelle d’un logement — il la convertit en énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie qu’il a fallu produire en amont pour vous fournir 1 kWh d’énergie finale chez vous.

Jusqu’au 31 décembre 2025, ce coefficient était fixé à 2,3 pour l’électricité. Autrement dit, 1 kWh consommé dans votre appartement était comptabilisé comme 2,3 kWh d’énergie primaire dans le DPE. Ce chiffre, hérité d’une époque où la production électrique française était moins décarbonée, pénalisait fortement les logements à chauffage électrique — même ceux équipés de pompes à chaleur ultra-performantes.

Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient est abaissé à 1,9, conformément à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. Le gouvernement reconnaît ainsi que l’électricité française, produite majoritairement par le nucléaire et les énergies renouvelables, est bien moins carbonée que le gaz ou le fioul importés. La règle est simple : moins le coefficient est élevé, moins la consommation électrique « pèse » dans le calcul du DPE — et donc meilleure est l’étiquette énergétique.

Quels logements sont concernés par ce nouveau calcul ?

La réforme ne touche que les logements dont l’énergie principale est l’électricité. Sont donc concernés les appartements ou maisons équipés de convecteurs électriques, les logements chauffés via une pompe à chaleur (PAC) air/air ou air/eau, les biens disposant d’un plancher chauffant électrique, ainsi que les logements où la production d’eau chaude sanitaire est assurée par un chauffe-eau électrique.

En revanche, si votre bien est chauffé au gaz naturel ou au fioul, les coefficients appliqués à ces énergies restent inchangés. La réforme de janvier 2026 ne vous concerne pas directement — votre DPE actuel reste valable en l’état.

Attention toutefois : un logement peut être mixte. Si votre appartement est chauffé au gaz mais dispose d’un chauffe-eau électrique, la part électrique sera recalculée avec le nouveau coefficient, mais l’impact global sera limité.

Quel impact concret sur les étiquettes énergétiques ?

Les chiffres avancés par le gouvernement sont significatifs. Selon les estimations officielles, la réforme du coefficient devrait permettre à environ 850 000 logements de changer de classe énergétique — sans un seul euro de travaux réalisé. Parmi eux, une fraction importante se situe actuellement en classe F ou G, les fameuses passoires thermiques.

Ce que beaucoup ignorent, c’est l’ampleur que ce changement peut représenter dans la pratique. Prenons un exemple concret : un appartement de 60 m², chauffé exclusivement à l’électricité, affichait jusqu’à fin 2025 une consommation d’énergie primaire de 330 kWh/m²/an — soit un classement G. Avec le nouveau coefficient (1,9 au lieu de 2,3), cette même consommation réelle se traduit par environ 272 kWh/m²/an d’énergie primaire. Résultat : le logement passe en classe F, voire E selon sa configuration exacte.

Ce n’est pas une manœuvre comptable — c’est la correction d’une anomalie méthodologique qui datait d’une autre époque de la politique énergétique française.

Pourquoi cette réforme change tout pour les bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu dépasse le simple affichage d’une belle étiquette. Il est question de droit à louer.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location, ni d’un renouvellement de bail (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Énergie-Climat de 2019). Autrement dit : un logement G ne peut légalement plus accueillir de nouveau locataire.

La prochaine échéance concerne les logements classés F, qui seront frappés de la même interdiction à partir du 1er janvier 2028. Deux ans, c’est court quand il s’agit de planifier et financer des travaux de rénovation énergétique.

En pratique, si votre bien passe de G à F (ou de F à E) grâce à la réforme du coefficient, vous gagnez soit une mise en conformité immédiate, soit un délai précieux supplémentaire avant la prochaine échéance. C’est autant de temps et d’argent économisé — sans avoir posé le moindre panneau isolant.

Comment mettre à jour votre DPE gratuitement ?

Bonne nouvelle pratique : vous n’avez pas à commander un nouveau DPE ni à faire revenir un diagnostiqueur à domicile. L’ADEME a mis en place une procédure de mise à jour simplifiée, entièrement gratuite et réalisable en ligne via son Observatoire DPE-Audit.

La démarche est la suivante : rendez-vous sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, renseignez le numéro de votre DPE existant (présent sur le certificat remis lors du diagnostic), puis, si le nouveau calcul améliore votre classement, une attestation téléchargeable vous est délivrée. Cette attestation matérialise officiellement le changement d’étiquette et fait foi auprès de votre locataire, de l’agence immobilière, et dans tout contexte réglementaire.

Quelques précisions importantes : cette procédure ne s’applique qu’aux DPE dont le nouveau coefficient améliore effectivement le classement. Si votre logement est chauffé au gaz, aucune mise à jour n’est proposée. Par ailleurs, tout DPE réalisé après le 1er janvier 2026 intègre automatiquement le nouveau coefficient de 1,9 — aucune démarche complémentaire n’est nécessaire dans ce cas.

DPE collectif : une nouvelle obligation pour les copropriétés

En parallèle de la réforme du coefficient, une autre évolution majeure est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 : l’extension de l’obligation de DPE collectif aux copropriétés de moins de 50 lots.

Jusqu’à fin 2025, ce DPE portant sur l’ensemble de l’immeuble n’était obligatoire que pour les copropriétés d’au moins 50 lots. Depuis cette année, les plus petites copropriétés y sont également soumises. Pour un propriétaire bailleur qui détient un appartement dans un immeuble en copropriété, cela signifie qu’un DPE collectif va être commandé et financé par le syndicat — ce qui peut impacter vos charges à court terme.

Ce DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel du logement, mais il peut influencer les décisions de travaux à l’échelle de l’immeuble. En pratique, mieux vaut anticiper en contactant votre syndic dès maintenant pour connaître le calendrier prévu et vous assurer que votre immeuble est bien dans les clous.

Cette réforme du DPE 2026 est l’une des mesures les plus concrètes et les plus immédiates pour les propriétaires bailleurs. Avant de planifier des travaux de rénovation énergétique coûteux, prenez le temps de vérifier si votre bien est concerné par la mise à jour gratuite du coefficient — vous pourriez avoir une bonne surprise. Avez-vous déjà vérifié l’impact de ce changement sur votre DPE ? Partagez votre expérience en commentaire, ou abonnez-vous à la newsletter Proprio101 pour rester informé de toutes les évolutions réglementaires qui vous concernent.