Expulsion locataire 2026 : procédure, délais et pièges à éviter

Depuis le 1er avril 2026, la trêve hivernale est levée. Pour de nombreux propriétaires bailleurs aux prises avec des loyers impayés, c’est le signal attendu pour (enfin) engager une procédure d’expulsion. Mais attention : en France, l’expulsion locative est l’une des procédures judiciaires les plus encadrées qui soit. Une seule erreur de calendrier, un délai manqué, une formalité oubliée, et vous pouvez perdre plusieurs mois supplémentaires — voire être condamné vous-même.

Ce guide détaille les sept étapes incontournables de la procédure d’expulsion en 2026, avec les délais exacts, les textes de loi applicables et les pièges concrets à éviter.

Avant toute chose : tentez le règlement amiable

La procédure judiciaire est longue et coûteuse. Avant de mandater un commissaire de justice, plusieurs démarches préalables valent la peine d’être tentées — et peuvent même s’avérer obligatoires selon votre situation.

Prenez contact directement avec votre locataire par écrit (courrier recommandé ou email avec accusé de réception). Un locataire en difficulté passagère est souvent disposé à négocier un échéancier. Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), signalez le sinistre sans tarder à votre assureur : il prend en charge les loyers dus et peut gérer la procédure à votre place. Si votre bail est garanti par Visale (Action Logement), le même réflexe s’impose. Enfin, sachez qu’un locataire qui régularise l’intégralité de sa dette avant le prononcé du jugement peut faire obstacle à la résiliation du bail — c’est un levier que le juge prend très au sérieux.

Étape 1 : le commandement de payer (par commissaire de justice)

C’est le point de départ officiel de la procédure. Vous mandatez un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour délivrer un commandement de payer à votre locataire. Cet acte lui notifie officiellement les sommes dues et lui accorde un délai légal pour régulariser sa situation.

Attention à une distinction importante depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 : pour les baux conclus après le 29 juillet 2023, ce délai est de six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié). Pour les baux antérieurs, il reste de deux mois. Un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 a confirmé cette interprétation — ne confondez pas les deux régimes.

Simultanément à la délivrance du commandement, le commissaire de justice est tenu de signaler la situation à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cette notification est obligatoire ; son absence peut fragiliser votre procédure.

Étape 2 : l’acquisition de la clause résolutoire

Si votre locataire n’a pas réglé la totalité des sommes dues à l’expiration du délai (6 semaines ou 2 mois), la clause résolutoire est réputée acquise. Cette clause, désormais obligatoire dans tout bail d’habitation depuis la loi Kasbarian-Bergé, permet la résiliation de plein droit du contrat de location.

Ce que beaucoup ignorent : l’acquisition de la clause résolutoire n’autorise pas pour autant le propriétaire à reprendre possession du logement. Elle ouvre simplement la voie à la phase judiciaire. Toute tentative de reprise « de fait » — changer la serrure, couper les fluides, intimider le locataire — constitue une expulsion illégale, passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Ce n’est pas une menace théorique : les condamnations existent.

Étape 3 : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection

C’est la pièce maîtresse de la procédure. Vous (ou votre commissaire de justice) faites assigner votre locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Ce juge traite tous les litiges relatifs aux baux d’habitation depuis la réforme judiciaire de 2020.

L’assignation doit impérativement être notifiée à la préfecture du département via la plateforme numérique Exploc, et ce, au moins six semaines avant la date d’audience. Ce délai est d’ordre public : s’il n’est pas respecté, l’audience peut être renvoyée. C’est l’une des formalités les plus fréquemment négligées par les propriétaires qui gèrent la procédure seuls.

En pratique, les délais d’audience varient considérablement selon les tribunaux. Dans certaines juridictions surchargées (Paris, Lyon, Marseille), il n’est pas rare d’attendre quatre à six mois entre le dépôt de l’assignation et la date d’audience.

Étape 4 : l’audience et le jugement

Lors de l’audience, le juge examine la situation. Il peut prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des sommes dues, et ordonner son expulsion. Mais il dispose aussi du pouvoir d’accorder des délais de grâce — de un mois à un an — si le locataire est de bonne foi, s’il présente un plan de remboursement crédible et s’il reprend le paiement du loyer courant.

Autrement dit : même si la clause résolutoire est acquise, même si la dette est incontestable, le juge a la faculté de suspendre les effets de la résiliation. C’est un point que beaucoup de propriétaires découvrent avec amertume au sortir de l’audience.

Prenons un exemple concret : un locataire doit 4 loyers impayés depuis février 2026 (soit environ 3 600 € pour un loyer de 900 €). Il se présente à l’audience en mai avec un plan de remboursement de 200 € par mois et la preuve qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis avril. Le juge pourra décider de suspendre l’expulsion pendant 18 mois, sous condition du strict respect du plan. Si le locataire déraille, vous retournez au tribunal — sans tout recommencer depuis zéro, mais avec un délai supplémentaire.

Étape 5 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement d’expulsion prononcé et passé en force de chose jugée (délais d’appel expirés, ou exécution provisoire ordonnée), le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce dernier dispose alors de deux mois pour quitter le logement.

Ce délai peut être prolongé par le juge de l’exécution si le locataire en fait la demande, notamment en cas de difficultés à se reloger. Il peut aussi être réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi. Pendant ce délai, et si vous n’avez pas encore obtenu un titre exécutoire provisoire, le locataire reste légalement dans le logement.

Étape 6 : le concours de la force publique

Si, à l’expiration du commandement de quitter les lieux, votre locataire ne part toujours pas, vous devez solliciter auprès de la préfecture le concours de la force publique. Ce n’est qu’à ce stade que la police ou la gendarmerie peut intervenir physiquement pour faire exécuter la décision de justice.

La préfecture dispose d’un délai légal pour répondre à votre demande. Si elle refuse ou tarde excessivement, vous pouvez engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnisation pour les loyers non perçus pendant la période d’attente — une procédure méconnue mais qui fonctionne.

La trêve hivernale : le mur que beaucoup n’anticipent pas

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, la trêve hivernale suspend toutes les expulsions effectives sur le territoire français (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Attention : la procédure judiciaire peut se poursuivre — le commandement de payer peut être délivré, l’audience peut avoir lieu, le jugement peut être rendu — mais l’exécution physique de l’expulsion est impossible pendant cette période.

Cela signifie concrètement : si votre procédure est bien avancée en octobre, vous devez attendre le 1er avril pour faire intervenir le commissaire de justice et, le cas échéant, la force publique. Pour un bailleur qui a entamé la procédure en janvier, ce blocage de cinq mois peut être profondément frustrant. Anticipez-le dans votre calendrier.

Combien de temps dure réellement une expulsion en 2026 ?

La durée minimale théorique, dans un scénario parfaitement fluide avec un bail post-2023 et aucun délai de grâce, s’établit autour de huit mois. Dans la réalité des tribunaux surchargés, avec les délais d’audience, les possibilités d’appel, les délais de grâce et l’éventuelle trêve hivernale, la procédure s’étend le plus souvent sur douze à vingt-quatre mois.

Côté coût, comptez entre 800 et 2 000 euros de frais de commissaire de justice selon les actes, auxquels s’ajoutent les éventuels honoraires d’avocat (non obligatoire en première instance, mais recommandé). Si votre GLI prend en charge la procédure, ces frais sont couverts par votre assureur.

📋 À retenir

• La procédure commence obligatoirement par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice — jamais par un simple courrier du propriétaire.
• Le délai accordé au locataire est de 6 semaines (bail post-juillet 2023) ou 2 mois (bail antérieur).
• L’assignation doit être notifiée à la préfecture via Exploc au moins 6 semaines avant l’audience — ne pas oublier cette formalité.
• L’expulsion physique est impossible du 1er novembre au 31 mars (trêve hivernale).
• Toute expulsion sans décision de justice expose le propriétaire à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
• Si vous avez une GLI, signalez le sinistre dès le premier impayé : l’assureur peut gérer la procédure à votre place.

Conclusion

La procédure d’expulsion locative est longue, réglementée à l’extrême et jalonnée de délais incompressibles. C’est une réalité que tout propriétaire bailleur doit intégrer avant même de mettre un logement en location. La meilleure protection reste encore la prévention : sélectionner rigoureusement son locataire, souscrire une garantie loyers impayés dès la signature du bail, et réagir vite dès le premier impayé.

Vous avez déjà vécu une procédure d’expulsion ? Partagez votre expérience en commentaire — vos retours concrets aident d’autres propriétaires à mieux s’y préparer. Et si vous n’avez pas encore lu notre guide sur la GLI, c’est le moment : [LIEN INTERNE : « garantie loyers impayés »]. Pour tout ce qui touche à la sélection du locataire en amont, notre article sur le [LIEN INTERNE : « dossier de location 2026 »] vous donnera les clés pour éviter d’en arriver là.