DPE F en location 2026 : gel du loyer et échéance 2028

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. La classe F, elle, fait encore l’objet d’une confusion fréquente chez les propriétaires bailleurs. Beaucoup pensent, à tort, que leur bien est déjà interdit à la location. D’autres, à l’inverse, estiment pouvoir attendre 2028 sans rien faire. Aucune de ces deux lectures n’est exacte.

En pratique, un logement classé F reste louable en 2026, mais il n’échappe pas aux conséquences de son étiquette énergétique : loyer gelé, risque de contentieux pour indécence, difficultés lors d’une relocation. Le nouveau mode de calcul du DPE entré en vigueur au 1^er janvier 2026 change par ailleurs la donne pour de nombreux logements chauffés à l’électricité. Voici ce qu’il faut vérifier dès maintenant, sans attendre l’échéance du 1^er janvier 2028.

Le calendrier légal : ce qui est déjà interdit et ce qui arrive en 2028

La règle vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, codifiée à l’article L.173-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle fixe un critère de décence énergétique : un logement trop énergivore ne peut plus être proposé à la location. Le calendrier est progressif, et c’est précisément là que se logent les erreurs d’interprétation.

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G sont exclus du marché locatif dès qu’un bail est signé, renouvelé ou reconduit tacitement. La classe F rejoindra cette liste au 1^er janvier 2028. La classe E suivra au 1^er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034, compte tenu des spécificités climatiques et du parc local.

Ce que beaucoup ignorent, c’est que ce calendrier ne se limite pas aux nouvelles locations. Il s’applique aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail F conclu en 2026 pourra donc difficilement être reconduit sans travaux à l’approche de 2028, sauf à s’exposer à une remise en location interdite.

DPE F en 2026 : la location n’est pas interdite, mais le loyer, lui, est gelé

La règle est simple : en France métropolitaine, un logement classé F n’est pas encore interdit à la location en 2026. Le site officiel Service-Public le confirme sans ambiguïté. Mais un logement F reste une passoire thermique aux yeux de la loi, et cette qualification produit déjà des effets concrets sur le loyer.

Le gel du loyer, une sanction qui s’applique dès aujourd’hui

Depuis le 24 août 2022, la loi pouvoir d’achat interdit toute augmentation de loyer, y compris par indexation sur l’IRL, pour les logements classés F ou G. Cette interdiction vaut à la relocation comme au renouvellement de bail. Attention toutefois : elle ne dispense pas de la révision annuelle prévue au contrat, elle en bloque simplement l’application tant que le logement reste F ou G.

Un propriétaire qui applique malgré tout une hausse s’expose à devoir rembourser le trop-perçu, voire à voir la clause de révision contestée devant la commission départementale de conciliation. La règle vaut aussi pour un complément de loyer en zone d’encadrement, régulièrement fragilisé par une mauvaise étiquette énergétique. Pour le détail du calcul et des délais, voir notre guide sur la révision annuelle du loyer et l’IRL.

Ce que change le nouveau calcul du DPE au 1^er janvier 2026

Un arrêté publié le 26 août 2025 au Journal officiel a modifié le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE, qui passe de 2,3 à 1,9. L’objectif affiché par les pouvoirs publics est de corriger une distorsion qui pénalisait le chauffage électrique, pourtant largement décarboné, par rapport au gaz ou au fioul. Selon les chiffres communiqués par le ministère de la Transition écologique, cette évolution permettrait à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique, sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire.

Tous les DPE réalisés à compter du 1^er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient. Pour un DPE réalisé avant cette date, une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, est possible via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, lorsque le nouveau calcul améliore la classe énergétique. En clair : si votre logement est chauffé à l’électricité et classé F depuis un diagnostic ancien, il mérite d’être vérifié avant d’engager des travaux ou de renoncer à une hausse de loyer. La règle est simple : aucun logement ne peut voir sa classe se dégrader avec ce nouveau calcul, seule une amélioration est possible.

Quelles obligations pèsent sur vous si votre logement reste classé F ?

Remettre un DPE valide et informer correctement le locataire

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail. Il doit être communiqué au locataire à la signature, comme lors d’un renouvellement. Un DPE absent ou périmé n’autorise pas le locataire à suspendre le paiement du loyer de sa propre initiative, mais il fragilise sérieusement la position du bailleur en cas de litige, notamment si le locataire invoque un défaut d’information ou une non-conformité aux exigences minimales de décence.

Le risque de contentieux pour indécence énergétique

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement et, si le bailleur reste inactif, une réduction ou une suspension du loyer jusqu’à l’exécution des travaux. Ce que la jurisprudence montre, c’est que l’étiquette F, à elle seule, ne suffit généralement pas : le juge recherche un préjudice concret et documenté — factures d’énergie anormalement élevées, humidité, moisissures, chauffage insuffisant, alertes restées sans réponse du bailleur.

Un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 11 mai 2026 illustre ce mécanisme : le bailleur y a été condamné à indemniser sa locataire pour une surconsommation d’électricité liée à une isolation défaillante et à une mauvaise qualité de chauffe, sur la base d’éléments techniques précis produits au dossier. Ce que beaucoup ignorent, c’est qu’un dossier de location bien documenté — devis, échanges avec le locataire, démarches engagées auprès de la copropriété — constitue souvent la meilleure protection du bailleur en cas de procédure, bien plus qu’une simple bonne foi invoquée a posteriori. Pour vérifier que votre dossier de diagnostic technique est complet, consultez notre liste complète des diagnostics obligatoires en location.

Un exemple chiffré

Prenons le cas d’un studio parisien de 25 m², loué 850 € hors charges, classé F depuis un DPE réalisé en 2023 sur un chauffage électrique. Le bail arrive à échéance en septembre 2026. En l’état, toute augmentation à la relocation ou toute indexation IRL est bloquée par le gel applicable aux logements F et G : le propriétaire ne peut ni relouer plus cher, ni appliquer la révision annuelle.

En revanche, si le DPE est mis à jour avec le nouveau coefficient de 1,9 et que le logement bascule en classe E, deux effets se produisent : le gel du loyer, qui ne vise que les classes F et G, cesse de s’appliquer, et l’échéance de l’interdiction de location recule mécaniquement de 2028 à 2034. Sur ce bien précis, la vérification du DPE avant la relocation peut donc représenter plusieurs centaines d’euros de loyer récupérés dès 2026, sans engager le moindre euro de travaux.

Comment anticiper l’échéance du 1^er janvier 2028 ?

La règle est simple, mais son application demande de l’anticipation. Trois réflexes limitent le risque : vérifier si un DPE ancien peut bénéficier du nouveau coefficient sans nouveau passage du diagnostiqueur ; chiffrer les travaux nécessaires pour sortir durablement de la classe F, en priorisant l’isolation et le système de chauffage, souvent les postes les plus efficaces ; et, en copropriété, engager sans tarder les démarches de vote en assemblée générale, car les délais collectifs peuvent facilement absorber les trois années restantes avant 2028.

Attention toutefois : un bailleur qui reste inactif prend un double risque. D’une part, il s’expose à ne plus pouvoir relouer le bien après le 1^er janvier 2028, sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulier, assortie d’une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré en l’absence de mise en conformité. D’autre part, il s’expose, dès aujourd’hui, à un contentieux pour indécence si le logement présente des désordres concrets. Le parc locatif privé métropolitain compte encore environ 1,2 million de logements classés F : anticiper, c’est aussi éviter de se retrouver dans l’urgence collective des derniers mois avant l’échéance.

Conclusion

Le sujet du DPE F n’attend pas 2028. Il produit déjà des effets sur le loyer, sur le risque contentieux et sur la stratégie de relocation. La priorité immédiate reste de vérifier si votre DPE peut bénéficier du nouveau calcul, puis de chiffrer les travaux si la classe F se confirme. Vous gérez un bien classé G ou une copropriété concernée par des travaux collectifs ? Les mêmes réflexes d’anticipation s’appliquent, avec des délais souvent encore plus serrés. N’hésitez pas à partager votre situation en commentaire ou à consulter nos autres guides sur la fiscalité et la réglementation locative.

Article à jour au 15 août 2026. La jurisprudence sur l’indécence énergétique évolue rapidement : en cas de doute sur un dossier précis, un avis juridique individualisé reste recommandé.