Trêve hivernale 2026-2027 : droits du propriétaire

La trêve hivernale revient chaque année semer le doute chez les propriétaires bailleurs confrontés à un locataire indélicat. Entre le 1er novembre et le 31 mars, toute expulsion locative est suspendue : c’est la règle que tout le monde connaît, plus ou moins bien. Ce que beaucoup ignorent, en revanche, c’est que la trêve ne gèle pas la procédure judiciaire, qu’elle comporte plusieurs exceptions légales, et qu’un décret récent est venu changer la donne pour les bailleurs confrontés à un refus de l’État de prêter main-forte à l’expulsion. Voici, pour la période 2026-2027, ce qu’il faut savoir pour ne pas perdre de temps ni de droits.

Trêve hivernale 2026-2027 : les dates à connaître

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, conformément à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Pendant cette période, aucune expulsion locative avec le concours de la force publique ne peut être exécutée à l’encontre d’un occupant de sa résidence principale, même lorsque le bailleur dispose déjà d’une décision de justice exécutoire. Ce dispositif protège le locataire de la rue en plein hiver ; il ne le protège pas d’une procédure engagée à son encontre, qui elle, continue de suivre son cours.

Ce que la trêve interdit vraiment — et ce qu’elle n’empêche pas

La règle est simple, mais souvent mal comprise : la trêve hivernale suspend l’exécution physique de l’expulsion, pas la procédure qui y conduit. En pratique, un propriétaire peut, pendant la trêve :

• faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ;
• assigner son locataire devant le tribunal judiciaire ;
• obtenir un jugement prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion ;
• faire signifier un commandement de quitter les lieux.

Seule la dernière étape — l’intervention effective d’un commissaire de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique — est bloquée jusqu’au 1er avril 2027. Un bailleur qui attend la fin de la trêve pour engager sa procédure perd donc un temps précieux. Attention toutefois : un juge peut accorder au locataire des délais de paiement ou des délais d’expulsion supplémentaires (de trois mois à trois ans dans les cas les plus lourds), ce qui allonge d’autant le calendrier réel.

Les exceptions à la trêve hivernale

La loi prévoit plusieurs situations où l’expulsion reste possible malgré la trêve. C’est un point trop souvent méconnu des propriétaires, qui renoncent parfois à agir alors qu’ils auraient pu obtenir gain de cause.

Le squat et l’occupation illicite

Depuis la loi ASAP de 2020 confirmée et renforcée par la loi anti-squat, les personnes entrées dans un logement par voie de fait — c’est-à-dire les squatteurs, à distinguer d’un locataire en impayés — ne bénéficient pas de la trêve hivernale. La procédure administrative d’évacuation, qui passe par le préfet et non par le juge, peut aboutir en 48 heures, toute l’année, y compris en plein hiver.

Le relogement ou l’insalubrité

Lorsqu’un relogement correspondant aux besoins de la famille est proposé, ou lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité imposant l’évacuation, la trêve ne s’applique pas non plus. Il en va de même pour les logements situés dans une résidence universitaire, où le gestionnaire peut reloger l’occupant.

Les violences conjugales

Un conjoint ou concubin auteur de violences peut être expulsé du domicile même pendant la trêve, dans le cadre d’une ordonnance de protection ou d’une décision pénale, la victime restant dans les lieux.

Refus de la force publique : ce que change le décret du 3 novembre 2025

Voilà sans doute la nouveauté la plus importante pour les bailleurs en 2026. Une fois la trêve terminée et le commandement de quitter les lieux signifié, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet si le locataire refuse de partir. Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre ; passé ce délai, son silence vaut refus implicite.

En cas de refus — explicite ou tacite — l’État engage sa responsabilité et doit indemniser le propriétaire pour le préjudice subi : loyers et charges locatives récupérables non perçus pendant toute la période où l’expulsion aurait dû avoir lieu. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, a profondément réformé cette procédure d’indemnisation en créant les nouveaux articles R154-1 à R154-7 du Code des procédures civiles d’exécution. Concrètement :

• le propriétaire doit saisir le préfet d’une demande d’indemnisation par un moyen permettant d’en établir la date de façon certaine (lettre recommandée, par exemple) ;
• il doit joindre toutes les pièces justifiant la réalité et le montant de son préjudice (bail, quittances, jugement, commandement de quitter les lieux) ;
• l’indemnisation couvre en priorité la perte de loyers et de charges récupérables, avec des montants qui varient en pratique selon les préfectures et la situation du locataire.

En clair : si le préfet traîne des pieds une fois la trêve levée, le bailleur n’est plus condamné à attendre indéfiniment sans compensation. C’est une avancée réelle, même si elle suppose un dossier rigoureux et, souvent, l’appui d’un avocat pour chiffrer correctement le préjudice.

Un exemple chiffré

Prenons le cas concret d’un studio parisien loué 750 € charges comprises. Le commandement de quitter les lieux est signifié le 15 avril 2027, à la sortie de la trêve. Le locataire refuse de partir ; le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique le 20 avril. Le préfet ne répond pas dans le délai de deux mois : son silence, à compter du 20 juin, vaut refus implicite. Si l’intervention n’a finalement lieu qu’en novembre, le propriétaire aura perdu environ sept mois de loyers et charges, soit un préjudice de l’ordre de 5 250 €. C’est précisément ce montant, justificatifs à l’appui (bail, jugement, commandement, échanges avec la préfecture), qu’il pourra réclamer à l’État sur le fondement des articles R154-1 à R154-7.

Le calendrier concret, de l’impayé à l’expulsion effective

Pour un propriétaire confronté à des loyers impayés dès l’automne 2026, voici, dans l’ordre, les étapes à anticiper — sachant que la trêve n’arrête que la dernière :

1. Commandement de payer délivré par commissaire de justice (le locataire dispose alors de 15 jours pour régulariser, ou pour mobiliser une garantie loyers impayés (GLI) si elle existe) ;
2. Assignation devant le tribunal judiciaire, au moins deux mois après le commandement ;
3. Jugement prononçant la résiliation du bail, exécutoire environ deux mois après sa notification ;
4. Commandement de quitter les lieux, laissant au locataire un délai de deux mois (réductible à un mois en zone tendue, ou supprimé en cas de mauvaise foi) ;
5. Intervention du commissaire de justice, avec concours de la force publique si nécessaire — bloquée durant la trêve hivernale.

Au total, la procédure dure en moyenne douze à vingt-quatre mois entre les premiers impayés et l’expulsion effective. C’est long, et c’est précisément pourquoi il ne faut jamais attendre la fin de la trêve pour engager le procédure d’expulsion locative : chaque mois perdu à ne rien faire pendant l’hiver est un mois qui s’ajoute mécaniquement au calendrier final.

À retenir

• La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.
• Elle bloque uniquement l’exécution physique de l’expulsion, pas la procédure judiciaire qui peut — et doit — être engagée pendant cette période.
• Squat, insalubrité, relogement et violences conjugales sont les principales exceptions permettant une expulsion malgré la trêve.
• Depuis le décret du 3 novembre 2025, un propriétaire peut obtenir une indemnisation de l’État en cas de refus du concours de la force publique après la trêve.
• Un dossier bien documenté (bail, quittances, jugement, commandements) est indispensable pour faire valoir ses droits à indemnisation.

La trêve hivernale n’est donc pas une parenthèse à subir, mais une période à anticiper. Un propriétaire bien informé, qui engage sa procédure sans attendre et qui documente chaque étape, se donne les moyens de faire valoir ses droits dès le 1er avril — voire d’obtenir réparation si l’État tarde à agir. Vous gérez actuellement un dossier d’impayés ? N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur la garantie loyers impayés pour sécuriser vos prochaines locations, ou à revenir vers cet article en cas de doute sur votre situation.