Plafonnement du loyer à la relocation 2026-2027

Un locataire part, un autre arrive : le réflexe est parfois de « remettre le loyer au marché ». Sauf que dans plus d’un millier de communes françaises, ce réflexe peut coûter cher. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit pour douze mois le plafonnement du loyer à la relocation : il s’applique à tous les baux signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 dans les 28 agglomérations classées en zone tendue. Autrement dit, la quasi-totalité des relocations de la rentrée. Ce que beaucoup ignorent, c’est que ce dispositif n’a rien à voir avec « l’encadrement des loyers » dont on parle habituellement à propos de Paris ou Lille — et que les deux règles peuvent se cumuler. Voici ce qu’un propriétaire bailleur doit vérifier avant de signer un nouveau bail.

Un dispositif à ne pas confondre avec l’encadrement des loyers

La confusion revient chaque année, y compris chez des professionnels de l’immobilier. Deux mécanismes distincts coexistent en droit français, avec des logiques et des périmètres différents.

L’encadrement des loyers, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, fixe un loyer de référence majoré par arrêté préfectoral, que le bailleur ne peut pas dépasser en valeur absolue. Il ne s’applique que dans une soixantaine de communes volontaires : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, plusieurs villes du Pays basque, Grenoble et certains territoires du Grand Paris. Nous avons détaillé son fonctionnement, ses plafonds et ses sanctions dans notre guide sur l’encadrement des loyers en 2026.

Le plafonnement du loyer à la relocation, lui, ne fixe aucun montant absolu. La règle est différente : elle interdit d’augmenter le loyer par rapport à celui payé par le locataire précédent. Son périmètre est nettement plus large, puisqu’il couvre les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants listées à l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 — soit plus de mille communes, bien au-delà des grandes métropoles. Un propriétaire peut donc parfaitement respecter le loyer de référence majoré dans une ville soumise à l’encadrement ELAN, et se retrouver malgré tout en infraction avec le décret annuel, simplement parce qu’il a relevé le loyer entre deux locataires. Les deux textes s’appliquent alors ensemble.

Le principe : le loyer du sortant, et rien de plus

La règle posée par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, reconduite chaque année par décret depuis 2012, tient en une phrase : le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Elle vaut aussi bien en cas de nouvelle location qu’en cas de renouvellement de bail, et concerne les locations vides comme les locations meublées à usage de résidence principale — les locations saisonnières, les baux mobilité et le parc social en sont exclus.

Une seule marge de manœuvre de droit commun existe en dehors des trois dérogations détaillées plus loin : si le loyer n’a pas été révisé depuis douze mois, le bailleur peut le réactualiser dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Le millésime compte ici : l’IRL du deuxième trimestre 2026, publié par l’Insee le 10 juillet dernier, s’établit à 148,37 points en France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an — après seulement +0,78 % au trimestre précédent. C’est cet indice qui sert de référence pour les baux signés à la rentrée. Nous en détaillons le mode de calcul dans notre article sur la révision du loyer et l’IRL 2026.

À défaut de ces marges, le loyer reste figé à l’euro près, même si les prix du marché local ont grimpé et même si le logement change de titulaire.

Trois dérogations, strictement encadrées et chiffrées

Le décret ménage trois portes de sortie, mais chacune répond à des conditions précises que le bailleur doit être en mesure de documenter en cas de litige.

Des travaux d’amélioration substantiels

Si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis la fin du bail précédent — qu’ils portent sur les parties privatives ou sur les parties communes — pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse devient possible. Elle est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, appliqué en une fois sur le nouveau loyer annuel.

Prenons un exemple concret. Pour un loyer de 700 € par mois, soit 8 400 € sur l’année, le seuil d’éligibilité est de 4 200 € de travaux minimum. Si le bailleur engage 12 000 € de rénovation, la hausse annuelle autorisée atteint 15 % de cette somme, soit 1 800 € par an, c’est-à-dire environ 150 € de plus par mois sur le nouveau loyer.

Un loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué était nettement inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, la hausse est plafonnée à la moitié de l’écart constaté entre le loyer de référence du secteur et le loyer sortant. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit réunir des références de loyers comparables solides : sans dossier étayé, la dérogation ne résistera pas à une contestation devant la commission de conciliation.

Une vacance prolongée du logement

Un bien resté vacant plus de dix-huit mois échappe au dispositif : le loyer peut alors être fixé librement, sans référence au loyer antérieur. C’est la dérogation la plus large, mais elle a un coût : dix-huit mois sans revenu locatif pour retrouver une pleine liberté tarifaire ne relève que rarement d’un calcul rationnel pour un propriétaire.

Le verrou énergétique : aucune dérogation pour les F et les G

C’est le point que beaucoup de propriétaires découvrent tardivement, parfois au moment même de la signature. Les trois dérogations qui précèdent ne sont ouvertes que si la consommation énergétique du logement reste inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an en énergie primaire — un seuil qui correspond exactement à la frontière entre les classes E et F du diagnostic de performance énergétique.

Concrètement, un logement classé F ou G au DPE ne peut bénéficier d’aucune des trois dérogations. Ni travaux, ni sous-évaluation documentée, ni vacance prolongée : le loyer du locataire sortant devient un plafond absolu et sans exception. Ce verrou ne provient d’ailleurs pas du décret annuel lui-même, mais de l’article 159 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a instauré dès le 24 août 2022 le gel des loyers des passoires thermiques. Ce gel s’applique sur tout le territoire, y compris hors zone tendue, et interdit également toute révision annuelle du loyer en cours de bail pour les logements F et G.

Pour un propriétaire de passoire énergétique, l’équation se resserre des deux côtés : le loyer est gelé aujourd’hui, et la mise en location sera interdite demain, selon un calendrier déjà engagé — les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à leur tour au 1er janvier 2028. Nous détaillons ce calendrier et ses conséquences pratiques dans notre article sur le DPE F en location et le gel du loyer jusqu’en 2028. Le seul levier qui reste disponible consiste à sortir le logement de la classe F par des travaux de rénovation énergétique, ce qui rouvre à la fois le droit de louer et le droit d’ajuster le loyer.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer un bail à la rentrée

Avant toute nouvelle location ou tout renouvellement dans les prochains mois, cinq vérifications s’imposent. La commune du logement figure-t-elle dans la liste des 28 agglomérations tendues annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ? Cette liste est nettement plus large que celle des communes soumises à l’encadrement ELAN et inclut de nombreuses villes moyennes. Quel était le dernier loyer appliqué au locataire sortant ? C’est la donnée de référence, qui doit d’ailleurs figurer dans le nouveau bail lorsque le logement a été occupé au cours des dix-huit derniers mois. Ce loyer a-t-il été révisé au cours des douze derniers mois ? Si non, une réactualisation selon l’IRL reste possible. Quelle est l’étiquette DPE du bien ? Pour un F ou un G, aucune dérogation n’est mobilisable, quel que soit le montant des travaux engagés. Enfin, le bailleur peut-il documenter sa dérogation par des pièces solides — factures acquittées pour des travaux, références de loyers comparables pour une sous-évaluation ? Sans preuve écrite, la dérogation ne tiendra pas en cas de contestation.

Ce que risque un bailleur qui dépasse le plafond

Un locataire qui constate un loyer supérieur au plafond légal peut saisir la commission départementale de conciliation, dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, puis le juge des contentieux de la protection si aucun accord n’est trouvé. La sanction n’est pas une amende administrative : elle consiste en une réduction du loyer au montant légal, assortie du remboursement du trop-perçu depuis l’entrée dans les lieux. Sur un bail de trois ans, l’addition peut représenter plusieurs milliers d’euros pour le propriétaire. Le calcul du « petit dépassement qui passera inaperçu » est donc rarement judicieux, d’autant que la mention obligatoire du loyer précédent dans le nouveau bail fournit au locataire l’élément de preuve principal de sa réclamation.

À retenir

• Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 plafonne le loyer à la relocation ou au renouvellement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, dans 28 agglomérations tendues (plus de 1 000 communes).
• Ce dispositif est distinct de l’encadrement des loyers ELAN : il n’impose pas de montant plafond absolu, mais interdit d’augmenter le loyer par rapport à celui du locataire précédent. Les deux règles peuvent se cumuler.
• Trois dérogations existent : travaux d’amélioration (au moins 50 % d’une année de loyer, hausse plafonnée à 15 % du coût TTC), loyer manifestement sous-évalué, ou vacance du logement de plus de dix-huit mois.
• Pour un logement classé F ou G au DPE, aucune de ces dérogations ne s’applique : le loyer du sortant devient un plafond absolu.
• En cas de dépassement, le locataire dispose de trois ans pour agir ; la sanction est la réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu, pas une amende.

Ce décret ne bouleverse rien sur le fond : il reconduit un mécanisme instauré en 2012 et prorogé chaque été depuis. Mais sa reconduction jusqu’au 31 juillet 2027 signifie que toute la campagne de relocation de cette rentrée se déroulera sous ce plafond, dans un périmètre bien plus large qu’on ne l’imagine souvent. Pour un logement correctement classé au DPE, il reste des marges de manœuvre légales — l’IRL, les travaux, la sous-évaluation documentée. Pour une passoire thermique, en revanche, le message est sans ambiguïté : la seule voie vers un loyer plus élevé passe par la rénovation énergétique. Si un doute subsiste sur le classement de votre commune ou sur l’application d’une dérogation à votre situation, n’hésitez pas à consulter un professionnel avant de signer — et à parcourir nos autres guides sur la fiscalité et la gestion locative pour sécuriser votre prochaine mise en location.