Assurance habitation locataire 2026 : les obligations

Un dégât des eaux se déclare chez votre locataire, et c’est seulement à ce moment-là que vous découvrez qu’il n’a jamais souscrit d’assurance habitation. Le scénario est plus fréquent qu’on ne le pense : beaucoup de propriétaires bailleurs réclament l’attestation lors de l’entrée dans les lieux, puis n’y pensent plus. Or l’assurance habitation du locataire est une obligation légale permanente, que le bailleur a le droit — et intérêt — à vérifier chaque année. Voici ce que dit la loi, ce que vous pouvez exiger, les recours en cas de défaut d’assurance, et ce que change le nouveau décret sur les contrats types à compter du 1er octobre 2026.

Pourquoi l’assurance habitation du locataire est une obligation légale

La règle est simple : l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose à tout locataire d’un logement loué nu ou meublé de s’assurer contre les risques locatifs — incendie, explosion, dégât des eaux — et d’en justifier auprès du bailleur à la signature du bail, puis chaque année sur simple demande. Cette obligation ne concerne pas que le bail classique de trois ans : elle s’applique aussi au bail meublé, au bail mobilité de courte durée, et à la colocation, y compris lorsque chaque colocataire dispose d’un contrat individuel.

Attention toutefois à ne pas confondre les deux polices qui coexistent souvent sur un même logement. L’assurance du locataire couvre sa responsabilité civile locative, c’est-à-dire les dommages qu’il pourrait causer à votre bien. L’assurance propriétaire non occupant (PNO), elle, protège vos intérêts propres — vacance locative, recours des voisins, parties communes — et reste recommandée même quand le locataire est correctement assuré, car les deux contrats ne couvrent pas les mêmes situations.

Ce que le propriétaire a le droit de vérifier, et à quel rythme

L’attestation d’assurance est exigible dès la remise des clés : sans elle, rien n’oblige le bailleur à finaliser l’entrée dans les lieux le jour prévu. Elle doit ensuite être renouvelée chaque année, à l’échéance du contrat d’assurance ou lors du renouvellement du bail, et le bailleur est en droit de la réclamer par écrit à tout moment de l’année s’il a un doute. Une attestation valable mentionne le nom de l’assuré, l’adresse exacte du logement couvert, la période de validité et, a minima, la garantie des risques locatifs.

En colocation, deux configurations existent : un contrat unique couvrant l’ensemble des colocataires, ou des contrats individuels par occupant. Dans les deux cas, le bailleur doit recevoir une attestation couvrant chaque personne inscrite au bail. Ce que beaucoup de propriétaires ignorent : la solidarité entre colocataires pour le paiement du loyer n’est jamais automatique. Elle doit être expressément prévue par une clause de solidarité dans le bail, en application de l’article 1202 du code civil — sans cette clause, chaque colocataire ne répond que de sa propre quote-part.

Locataire non assuré : la marche à suivre, étape par étape

1. La relance amiable

En pratique, la première étape reste la plus simple : un courrier ou un e-mail rappelant l’obligation contractuelle suffit à régulariser la majorité des situations, notamment lorsque l’absence d’attestation résulte d’un simple oubli ou d’un changement d’assureur.

2. La mise en demeure et l’assurance souscrite pour le compte du locataire

Si la relance reste sans effet, le bailleur peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, laissant un mois au locataire pour régulariser sa situation. Passé ce délai, l’article 7 g) de la loi de 1989 autorise le propriétaire à souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et à en répercuter le coût sur le loyer, en douzièmes mensuels. Cette prime peut être majorée jusqu’à 10 % pour compenser les démarches engagées, conformément au décret n° 2016-383 du 30 mars 2016.

Exemple chiffré : un bailleur constate, en juillet, que son locataire ne fournit plus d’attestation depuis le renouvellement du bail. Après relance restée infructueuse, il souscrit une assurance pour compte dont la prime annuelle s’élève à 120 euros. Majorée de 10 %, elle atteint 132 euros, soit environ 11 euros ajoutés chaque mois au loyer pendant les douze mois suivants — une charge que le locataire aurait évitée en s’assurant lui-même, généralement moins cher via son propre contrat.

3. La clause résolutoire et la résiliation du bail

Le bail peut également prévoir une clause résolutoire visant spécifiquement le défaut d’assurance des risques locatifs. Cette clause, qui reste facultative même dans le nouveau modèle réglementaire, ne produit ses effets qu’un mois après un commandement resté infructueux, délivré par un commissaire de justice. Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, le bail peut être résilié de plein droit, sous réserve du pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement et de la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion effective du 1er novembre au 15 mars.

Ce qui change au 1er octobre 2026 : le nouveau contrat type

C’est l’actualité la plus fraîche du secteur : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit intégralement les contrats types de location prévus par la loi de 1989, qu’il s’agisse des locations nues, meublées ou des colocations à bail unique. Ce texte remplace les modèles issus du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et entrera en vigueur le 1er octobre 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date — les baux en cours restent régis par l’ancien modèle jusqu’à leur renouvellement.

La nouveauté la plus structurante concerne la clause résolutoire pour loyers impayés, qui devient un élément obligatoire du modèle réglementaire et non plus une clause laissée à la rédaction des parties. Elle produira effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le défaut d’assurance des risques locatifs, lui, demeure une clause facultative — mais désormais standardisée dans le contrat type — et continue de produire effet un mois après commandement. En clair : à partir d’octobre, tout nouveau bail intégrera nativement cette clause si le bailleur coche l’option, sans qu’il ait à la rédiger lui-même.

Le même décret introduit deux autres nouveautés à connaître : une mention facultative du numéro de téléphone portable des parties, destinée à faciliter le dialogue en cas de premiers impayés, et le rappel des seuils de décence énergétique déjà en vigueur — classe F interdite depuis le 1er janvier 2025, classe E à partir du 1er janvier 2028, classe D à partir du 1er janvier 2034. Ces échéances DPE ne sont pas nouvelles, mais leur inscription dans le contrat type rappelle qu’elles engagent directement la validité du bail.

À retenir

• L’assurance habitation du locataire (article 7 g, loi du 6 juillet 1989) est obligatoire pour tout bail — nu, meublé, mobilité ou colocation — et l’attestation doit être fournie dès la remise des clés puis chaque année.
• Le propriétaire peut réclamer l’attestation par écrit à tout moment ; elle doit mentionner l’assuré, l’adresse du bien, la période de garantie et la couverture des risques locatifs.
• En cas de défaut persistant après mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût sur le loyer, majoré de 10 % au maximum.
• La clause résolutoire pour défaut d’assurance reste facultative, avec un effet différé d’un mois après commandement, et s’articule avec la trêve hivernale.
• À compter du 1er octobre 2026, le décret n° 2026-596 impose un nouveau contrat type intégrant nativement la clause résolutoire pour impayés (effet à six semaines) et standardise la clause facultative de défaut d’assurance.

Vérifier l’assurance de son locataire n’a rien d’accessoire : c’est l’un des rares réflexes qui protège à la fois votre bien et votre trésorerie en cas de sinistre. Pensez à caler cette vérification sur la date anniversaire du bail, en parallèle de votre suivi des loyers impayés — les deux sujets sont souvent liés chez les locataires en difficulté. Et vous, avez-vous déjà eu à souscrire une assurance pour le compte d’un locataire ? Partagez votre expérience en commentaire.