Acompte revenus fonciers 2026 : moduler ou suspendre

Chaque 15 du mois, une ligne discrète apparaît sur votre relevé bancaire : « PRLV DGFIP IMPOT REVENU ». C’est l’acompte de revenus fonciers, le mécanisme par lequel le prélèvement à la source s’applique aux loyers que vous encaissez. Contrairement au salarié, dont l’impôt est retenu par l’employeur, le bailleur est prélevé directement sur son compte, sur la base de revenus vieux de un à deux ans. D’où des décalages parfois brutaux : un acompte calculé sur une année pleine alors que le logement est vide depuis mars, ou l’inverse.

Et septembre est précisément le mois où tout bouge. Vos acomptes viennent d’être recalculés, le solde de l’impôt part le 25, et il vous reste quelques jours pour choisir entre prélèvement mensuel et trimestriel pour 2027. Voici ce qu’il faut vérifier, et ce que vous pouvez encore changer.

L’acompte de revenus fonciers, c’est quoi exactement ?

Depuis 2019, l’impôt sur le revenu est prélevé de façon contemporaine. Pour les revenus qui n’ont pas de « collecteur » — un employeur, une caisse de retraite — l’administration prélève elle-même des acomptes sur le compte bancaire du contribuable. Les loyers d’un logement nu entrent pleinement dans cette catégorie.

Qui est concerné

Tous les bailleurs qui déclarent des revenus fonciers : location vide, fermages, quote-part d’une indivision ou d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, chaque associé est prélevé personnellement, au prorata de ses parts et selon son propre taux de prélèvement.

En revanche, la location meublée n’est pas concernée par ce circuit : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec son propre acompte BIC. Même logique d’exclusion pour les SCI à l’impôt sur les sociétés, qui acquittent leurs acomptes d’IS.

Ce que l’acompte couvre réellement

C’est le point que beaucoup de propriétaires découvrent tardivement : l’acompte ne recouvre pas seulement l’impôt sur le revenu. Il intègre aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, dus sur les revenus fonciers nets. Autrement dit, le montant prélevé le 15 du mois correspond à la somme de deux impositions distinctes, calculées sur la même base.

Comment votre acompte 2026 a été calculé

La règle est simple, mais le calendrier l’est moins. De janvier à août 2026, votre acompte reposait sur les revenus fonciers déclarés au titre de 2024. Depuis l’échéance du 15 septembre 2026, il repose sur ceux de 2025, tels qu’ils ressortent de la déclaration déposée au printemps dernier. Le même mouvement se reproduira en septembre 2027.

Ce décalage explique la plupart des mauvaises surprises. Un bailleur qui a réalisé de gros travaux en 2025 voit son acompte baisser seulement en septembre 2026 ; celui qui a acheté un second appartement en 2025 voit, lui, son prélèvement grimper d’un coup à la rentrée.

Un exemple chiffré

Prenons un propriétaire qui encaisse 12 000 € de loyers annuels sur un studio loué nu, relevant du micro-foncier. Après l’abattement forfaitaire de 30 %, son revenu foncier net s’établit à 8 400 €. Son taux de prélèvement à la source est de 11 %.

L’impôt sur le revenu correspondant représente 924 € (8 400 × 11 %). Les prélèvements sociaux ajoutent 1 444,80 € (8 400 × 17,2 %). L’acompte annuel s’élève donc à 2 368,80 €, soit 197,40 € prélevés chaque 15 du mois. On mesure l’écart avec l’intuition de départ : le bailleur qui ne raisonnait qu’en « taux d’imposition à 11 % » s’attendait à payer trois fois moins.

Précision utile pour les petits patrimoines : lorsque le montant de l’échéance est dérisoire — quelques euros — l’administration ne déclenche pas de prélèvement et reporte la régularisation sur le solde annuel. Le seuil communément appliqué est de 5 € par échéance, mais mieux vaut vérifier le détail affiché dans votre espace personnel, qui fait foi.

Mensuel ou trimestriel : l’arbitrage à faire avant le 1^er octobre

Par défaut, l’acompte est prélevé le 15 de chaque mois. Vous pouvez lui préférer un rythme trimestriel, avec quatre échéances : les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. Le montant total reste identique, mais il est regroupé en quatre versements plus lourds.

Attention toutefois au calendrier de l’option. L’article 1663 C du code général des impôts impose de l’exercer au plus tard le 1^er octobre de l’année précédente. Concrètement, une demande formulée d’ici fin septembre 2026 ne produira ses effets qu’au 1^er janvier 2027 — et la même option reste ensuite tacitement reconduite tant que vous ne la dénoncez pas.

Pour qui l’option trimestrielle a-t-elle du sens ? Pour le bailleur dont les loyers rentrent de manière irrégulière, ou qui préfère caler sa trésorerie fiscale sur des encaissements groupés. À l’inverse, si votre logement génère un revenu régulier, le mensuel lisse l’effort et évite les à-coups de novembre, mois qui concentre par ailleurs la taxe foncière et souvent la régularisation de charges.

Moduler son acompte : la règle des 10 %

C’est le vrai levier du bailleur. L’article 204 J du CGI autorise à demander la modulation de son prélèvement à tout moment, depuis le service « Gérer mon prélèvement à la source », rubrique « Gérer mes acomptes ». Une modification enregistrée jusqu’au 22 du mois est prise en compte pour l’échéance du 15 du mois suivant.

À la baisse : une condition à respecter

La modulation à la baisse n’est pas libre. Elle suppose un écart de plus de 10 % entre le prélèvement estimé au regard de vos revenus réels de l’année en cours et celui que vous supporteriez sans modulation. Le seuil complémentaire de 200 € qui existait à l’origine a été supprimé par la loi de finances pour 2020.

Nuance importante, et rarement expliquée : cet écart de 10 % s’apprécie au seul regard de l’impôt sur le revenu, sans tenir compte des prélèvements sociaux. En revanche, une fois la modulation acceptée, elle met bien à jour l’assiette de l’acompte pour les deux impositions.

Illustration. Un bailleur au régime réel encaisse 10 500 € de loyers et engage 9 000 € de travaux de rénovation en cours d’année, auxquels s’ajoutent 4 000 € de charges courantes. Son résultat foncier bascule en déficit, alors que son acompte reste calibré sur une année antérieure bénéficiaire. L’écart dépasse largement 10 % : la modulation à la baisse s’impose, sans attendre la régularisation de l’été suivant.

À la hausse : aucune condition

Symétriquement, vous pouvez augmenter librement votre acompte. Aucun seuil n’est exigé. C’est l’outil de ceux qui viennent de mettre un bien en location : la première année, aucun revenu foncier n’ayant encore été déclaré, aucun acompte n’est prélevé. L’impôt tombe alors d’un bloc au moment du solde. Créer volontairement un acompte permet d’étaler la note.

Le risque d’une modulation trop optimiste

Moduler engage votre responsabilité. Si le dernier prélèvement estimé se révèle inférieur de plus de 10 % à ce qui aurait dû être versé, l’article 1729 G du CGI prévoit une majoration de 10 % sur la différence. Lorsque l’écart dépasse 30 %, le taux de la majoration est renforcé. La sanction n’est toutefois pas automatique : elle est écartée si vous démontrez que votre estimation était de bonne foi ou reposait sur des éléments difficilement prévisibles — un locataire parti sans préavis, un sinistre, un chantier interrompu.

En pratique, conservez les justificatifs de votre estimation : congé du locataire, devis et factures de travaux, commandement de payer en cas d’impayé.

Vente, vacance, passage en meublé : supprimer l’acompte

Quand la source du revenu disparaît, l’acompte n’a plus lieu d’être. Trois situations reviennent souvent : la vente du bien loué, la reprise du logement pour un usage personnel, et le basculement d’une location nue vers une location meublée — qui fait sortir les loyers de la catégorie foncière pour les faire entrer dans les BIC.

Dans ces cas, la suppression se demande dans le même espace en ligne et prend effet le mois suivant. Ce que beaucoup ignorent : supprimer l’acompte ne modifie pas votre taux de prélèvement à la source, qui continue de s’appliquer à vos autres revenus. Les deux démarches sont distinctes, et une baisse de taux obéit, elle aussi, à la condition d’écart de 10 %.

Un point de vigilance sur la vacance locative : un logement temporairement vide entre deux locataires ne justifie pas mécaniquement une suppression. C’est la modulation qui est l’outil adapté, en ajustant le revenu estimé de l’année.

Le solde de septembre, épilogue de l’année fiscale

Les acomptes ne sont que des avances. Chaque été, l’administration liquide l’impôt définitif à partir de votre déclaration : si vous avez trop versé, vous êtes remboursé ; sinon, un solde reste à payer. En 2026, ce solde est prélevé à compter du 25 septembre. Jusqu’à 300 €, il part en une seule fois ; au-delà, il est automatiquement étalé sur quatre échéances, du 25 septembre au 29 décembre.

Un solde élevé année après année est le signal d’un acompte sous-calibré. C’est souvent le cas des bailleurs dont le patrimoine s’est étoffé récemment, ou de ceux qui arrivent en fin de prêt : les intérêts d’emprunt déductibles s’amenuisent, le revenu net grimpe, mais l’acompte, lui, reste arrimé au passé.

À retenir

• L’acompte de revenus fonciers couvre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % : le montant prélevé est bien supérieur au seul taux de PAS.
• Depuis le 15 septembre 2026, il est calculé sur vos revenus fonciers 2025, et le restera jusqu’en août 2027.
• L’option pour le prélèvement trimestriel (15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre) doit être exercée au plus tard le 1^er octobre pour s’appliquer l’année suivante.
• La modulation à la baisse exige un écart de plus de 10 % ; la modulation à la hausse est libre et évite un solde massif l’été suivant.
• Vente, reprise ou passage en meublé : demandez la suppression de l’acompte, effective le mois suivant.

Reprenez la main sur votre trésorerie fiscale

L’acompte n’est pas une fatalité administrative : c’est un paramètre que vous pilotez, à condition d’y consacrer dix minutes par an. Le bon réflexe ? Ouvrir votre espace impots.gouv.fr après chaque événement significatif — départ d’un locataire, chantier engagé, acquisition, vente — plutôt qu’au moment de découvrir le solde.

Pour aller plus loin, notre guide sur le choix entre micro-foncier et régime réel en 2026 détaille l’arbitrage qui détermine la base même de votre acompte, et celui consacré au déficit foncier explique comment vos travaux viennent réduire cette base. Une question sur votre situation ? Les commentaires sont ouverts.

Informations à jour au 20 septembre 2026. Les montants et seuils évoqués sont susceptibles d’évoluer avec la prochaine loi de finances.