Permis de louer 2026 : villes, démarches et sanctions

Permis de louer : deux mots qui inquiètent de plus en plus de propriétaires bailleurs, et pour cause. Ce dispositif, en vigueur dans plus de 500 communes en France, oblige à obtenir une autorisation — ou à effectuer une déclaration — avant de mettre un logement en location dans certains quartiers. Depuis le 1^er mai 2026, la mesure vient encore de s’étendre, notamment dans le quartier de la Gare de Strasbourg. Beaucoup de bailleurs découvrent son existence trop tard, au moment de signer le bail ou pire, après avoir reçu un courrier de la mairie. Ce que beaucoup ignorent : le dispositif ne s’applique pas partout, il peut se limiter à quelques rues, et il ne rend pas le bail nul même en cas d’oubli. Voici comment savoir si vous êtes concerné, comment obtenir votre autorisation et ce que vous risquez en cas de manquement.

Permis de louer : de quoi parle-t-on exactement ?

Le « permis de louer » n’est pas un dispositif unique et national. C’est le nom courant donné à deux mécanismes distincts, que les communes ou les intercommunalités (EPCI) peuvent instaurer dans des zones où l’habitat dégradé est significatif. La règle est simple : dans un secteur concerné, le propriétaire ne doit jamais signer un nouveau bail sans avoir vérifié au préalable son obligation.

Le premier mécanisme, le moins contraignant, est la déclaration de mise en location. Elle est encadrée par les articles L.634-1 à L.634-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Le propriétaire déclare la location après la signature du bail, dans un délai de 15 jours.

Le second, plus strict, est l’autorisation préalable de mise en location — c’est lui que l’on désigne le plus souvent par « permis de louer ». Régi par les articles L.635-1 à L.635-11 du CCH, il impose d’obtenir l’accord de la mairie ou de l’EPCI avant toute mise en location, sous peine de sanction. L’article L.635-3 du CCH pose ce principe sans ambiguïté : la mise en location d’un logement situé en zone soumise à autorisation préalable est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par l’EPCI compétent ou, à défaut, par le maire.

Pourquoi ce dispositif prend-il de l’ampleur en 2026 ?

La France compterait encore environ 600 000 logements indignes ou très dégradés selon la Fondation Abbé-Pierre. Après le drame de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018 (huit immeubles effondrés, huit morts), les pouvoirs publics ont durci l’arsenal réglementaire. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « habitat dégradé », a renforcé le permis de louer : elle permet désormais au maire de refuser l’autorisation si les caractéristiques du bail ne garantissent pas des conditions de vie dignes, en particulier pour les colocations à baux multiples.

Attention toutefois : il n’existe aujourd’hui aucune liste officielle et centralisée des communes concernées. Le nombre de villes appliquant le dispositif est passé d’environ 388 en 2022 à plus de 500 en 2025, et l’extension se poursuit en 2026. Un propriétaire peut donc se retrouver hors la loi en toute bonne foi, faute d’information. La seule solution fiable reste de contacter la mairie ou l’intercommunalité du lieu où se situe le bien, ou de solliciter l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) locale avant toute mise en location.

Quels logements et quelles locations sont réellement concernés ?

Le zonage : le critère qui décide de tout

Seuls les logements situés dans le périmètre précis délimité par la collectivité sont soumis au dispositif. Certaines villes appliquent le permis de louer sur l’ensemble de leur territoire, mais la plupart le réservent à une fraction très réduite : un quartier, quelques rues, parfois même quelques adresses. Des communes comme Bordeaux (secteurs Victoire, La Bastide, Belcier), Marseille, la métropole de Lille, Montpellier ou Perpignan appliquent le dispositif sur des zones ciblées. Dans certaines communes, seuls les logements de plus de 15 ans, voire de plus de 30 ans, sont concernés. Il faut donc systématiquement vérifier l’adresse exacte du bien, et non se fier à la seule réputation de la ville.

Les situations exclues

Le permis de louer s’applique à toute première mise en location ou relocation, en location vide comme en location meublée, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. En revanche, il n’est pas exigé en cas de reconduction tacite du bail en cours, de simple renouvellement sans changement de locataire, ou d’avenant — par exemple lorsqu’un colocataire rejoint une colocation déjà en place. Le bail mobilité et la location meublée de résidence principale entrent en principe dans le champ du dispositif ; la location touristique de courte durée obéit à d’autres règles (changement d’usage, classement).

Comment obtenir son permis de louer : la procédure étape par étape

La déclaration de mise en location

Si votre commune applique le régime déclaratif, vous devez transmettre le formulaire Cerfa n°15651 dans les 15 jours suivant la signature du bail, accompagné des diagnostics obligatoires. Un récépissé vous est délivré ainsi qu’au locataire, mentionnant la date de dépôt. Si le dossier est incomplet, vous disposez d’un délai d’un mois pour le compléter, faute de quoi la procédure doit être recommencée intégralement.

L’autorisation préalable de mise en location

C’est ici que la vigilance doit être maximale : dans ce régime, le bail ne peut être signé qu’après obtention de l’autorisation. La demande s’effectue via le formulaire Cerfa n°15652, avant toute signature. La mairie ou l’EPCI dispose d’un délai d’un mois pour répondre. En pratique, deux issues sont possibles : un accord exprès, ou un silence qui vaut accord tacite à l’expiration du délai — à condition de pouvoir prouver la date exacte et l’exhaustivité du dépôt, d’où l’importance de conserver précieusement le récépissé.

L’autorisation, une fois obtenue, n’est valable que pour une seule mise en location : elle devient caduque si le logement n’est pas loué dans les deux ans. Elle doit être redemandée à chaque nouveau bail, mais pas en cas d’avenant ou de remplacement d’un colocataire en cours de bail.

Les documents à joindre au dossier

Que vous soyez soumis à la déclaration ou à l’autorisation, le dossier doit comporter les diagnostics obligatoires : DPE, constat de risque d’exposition au plomb (CREP) le cas échéant, état de l’installation électrique et gaz, diagnostic amiante, état des risques et pollutions. Pour la liste complète et à jour de ces diagnostics, consultez notre guide des diagnostics obligatoires en location. Rappelons qu’un logement classé G au DPE est déjà interdit à la location, et que les logements classés F le seront à leur tour à partir de 2028. Dans le cadre d’une autorisation préalable, les services de la mairie peuvent également organiser une visite du logement, entre 6h et 21h, dans le mois suivant le dépôt de la demande, afin de vérifier l’absence d’humidité, de nuisibles ou de danger électrique. Dans la grande majorité des communes, la démarche est gratuite.

Que risque le propriétaire qui loue sans permis de louer ?

La sanction est financière, et elle peut être lourde. L’article L.635-7 du CCH prévoit une amende pouvant atteindre 5 000 € lorsque le propriétaire met en location sans avoir déposé de demande d’autorisation préalable. En cas de nouveau manquement dans les trois années suivantes, le plafond grimpe à 15 000 €. Si le bailleur loue malgré une décision de refus explicite de la mairie, l’amende peut également atteindre 15 000 €. Avant toute sanction, l’administration doit informer le propriétaire de la possibilité de présenter ses observations : mieux vaut alors produire un dossier complet (récépissé, échanges avec la mairie, diagnostics, devis de travaux) plutôt qu’une réponse vague.

Ces montants ne sont pas théoriques. À Grigny, dix propriétaires ont été sanctionnés en 2021 pour un total de 80 000 € d’amendes. À Marseille, trois propriétaires ont été condamnés en 2022 à 15 000 € chacun, portant le total des amendes infligées dans la ville à 195 000 € depuis 2019. Un exemple concret : un bailleur qui possède trois studios dans une même zone soumise à autorisation préalable et qui les relouerait tous les trois sans démarche, en cas de contrôle et de récidive constatée, pourrait théoriquement cumuler jusqu’à 45 000 € d’amendes sur les trois biens.

Bonne nouvelle relative pour les locataires comme pour les bailleurs : l’absence d’autorisation ne rend pas le bail nul. L’article L.635-8 du CCH précise que la mise en location sans autorisation est sans effet sur le contrat dont bénéficie le locataire, qui conserve son titre d’occupation et reste redevable du loyer. Le tribunal judiciaire de Bobigny l’a confirmé dans une décision du 13 mars 2025 (RG 24/03866) : le non-respect du permis de louer entraîne une sanction administrative, mais n’entraîne pas la nullité du bail. Le vrai risque n’est donc pas seulement l’amende : c’est de découvrir, à l’occasion du contrôle, que le logement présente un défaut réel de décence, ce qui expose alors le bailleur à une réduction de loyer, voire à des demandes indemnitaires du locataire au titre de l’obligation de délivrance. Sur ce terrain, notre article sur le logement indécent et les obligations du propriétaire détaille précisément ce qui est en jeu.

À noter enfin : depuis la loi du 9 avril 2024, une décision de refus de permis de louer est transmise à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux, et doit être mentionnée au registre national des copropriétés lorsque le syndic en a connaissance.

Que faire en cas de refus de la mairie ?

Un refus doit obligatoirement être motivé et préciser la nature des travaux ou aménagements nécessaires pour satisfaire aux exigences de décence, de sécurité ou de salubrité. La première chose à faire est d’identifier précisément la cause du refus : pièce manquante, diagnostic expiré, défaut électrique, ventilation insuffisante, humidité, ou encore erreur de périmètre (le logement a pu être classé à tort dans la zone). Si le refus est fondé, la meilleure stratégie consiste à chiffrer les travaux, conserver les devis et factures, réaliser les corrections, puis déposer un nouveau dossier. Si le refus paraît contestable, il est possible de demander la communication des éléments motivant la décision et de présenter des observations écrites, accompagnées de pièces techniques, avant d’envisager un recours administratif.

En pratique, la meilleure protection reste la vérification systématique, avant chaque nouvelle mise en location, du zonage applicable à votre bien. Ce réflexe simple évite l’essentiel des litiges liés au permis de louer. Pour aller plus loin sur les obligations qui pèsent sur le propriétaire bailleur en matière de conformité du logement, n’hésitez pas à consulter nos autres guides pratiques sur proprio101.fr, ou à nous laisser vos questions en commentaire.