Congé pour motif légitime et sérieux : guide 2026

Votre locataire paie avec trois semaines de retard depuis deux ans. Ou il transforme les parties communes en débarras. Ou vous voulez enfin lancer la rénovation lourde que l’appartement réclame depuis dix ans. Dans tous ces cas, une même question revient : puis-je mettre fin au bail à son échéance sans vendre ni reprendre le logement pour y habiter ? La réponse tient dans une formule du Code : le congé pour motif légitime et sérieux. C’est la troisième voie de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, la plus souple sur le papier, la plus risquée en pratique. Car ici, c’est vous qui portez la charge de la preuve, et le juge peut vérifier votre motif même si personne ne le lui demande. Voici, à jour de la jurisprudence 2025, ce qui tient devant un tribunal et ce qui s’effondre.

Ce que dit exactement l’article 15-I de la loi de 1989

Le texte est court et il faut le lire au mot près : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. »

Trois enseignements. D’abord, le motif doit être écrit dans le congé — un congé non motivé est nul, et cette nullité peut être soulevée d’office par le juge. Ensuite, l’inexécution des obligations du locataire n’est qu’un exemple : l’adverbe « notamment » ouvre la liste à d’autres causes. Enfin, et c’est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard, le même article autorise le juge à « vérifier, même d’office, la réalité du motif du congé » et à déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée.

Côté délais, la règle est simple : six mois de préavis avant l’échéance du bail en location vide, trois mois seulement en location meublée, où l’article 25-8 reprend mot pour mot le mécanisme de l’article 15. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé daté et signé. Aucune autre forme n’est valable : un e-mail, même lu et répondu, ne vaut rien.

Bonne nouvelle au passage : la notice d’information instaurée par la loi ELAN n’est obligatoire que pour les congés pour vente et pour reprise. La cour d’appel de Pau l’a confirmé le 30 janvier 2025. Le congé pour motif légitime et sérieux en est dispensé.

Les motifs qui tiennent devant le juge

Les manquements du locataire

C’est le terrain le plus solide, à condition de documenter. Les obligations visées sont celles de l’article 7 de la loi de 1989 : payer le loyer aux termes convenus, user paisiblement des lieux, assurer l’entretien courant, souscrire une assurance habitation, respecter le règlement de copropriété.

Les retards de paiement répétés arrivent en tête. La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 27 mai 2025, a jugé que « le défaut de paiement régulier du loyer et le cumul systématique d’arriérés constituent à eux seuls un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail ». Elle a surtout ajouté une précision décisive pour les bailleurs : « le fait d’avoir régularisé sa situation postérieurement au congé n’est pas de nature à supprimer le motif légitime invoqué ». Autrement dit, le locataire ne peut pas neutraliser votre congé en soldant sa dette après l’avoir reçu. Le juge apprécie un comportement passé, pas une promesse d’avenir. Ce principe n’est pas neuf — la Cour de cassation l’avait déjà posé le 17 mai 2006 — mais il reste largement méconnu.

Les troubles de voisinage persistants fonctionnent aussi. La cour d’appel de Nîmes a validé, le 13 février 2025, un congé fondé sur deux années de harcèlement du personnel du bailleur, corroboré par les courriers d’autres occupants de l’immeuble. Retenez le mot « corroboré » : une attestation isolée ne suffira pas. Il faut des plaintes, des mains courantes, des témoignages datés et concordants.

Le défaut d’assurance habitation, enfin, constitue un motif recevable — à condition d’avoir mis le locataire en demeure et de lui avoir laissé un délai raisonnable pour régulariser.

Les travaux lourds, le motif le plus sous-utilisé

Ce que beaucoup ignorent : le motif légitime et sérieux ne suppose aucune faute du locataire. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé dans un jugement du 14 janvier 2025, en validant le congé délivré par une SCI à un locataire installé depuis quatorze ans pour cause de rénovation lourde. Le juge a retenu qu’il « peut s’agir de travaux de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent la libération des lieux loués », et même « de tout type de travaux dès lors que leur importance nécessite le départ du locataire ».

Mieux : « les travaux n’ont pas à être indispensables pour être légitimes ». Vous n’avez donc pas à attendre que le logement se dégrade pour invoquer ce motif. Attention toutefois à la méthode. Le tribunal exige un devis détaillé couvrant tous les corps de métier, une durée d’exécution objectivement incompatible avec le maintien dans les lieux, et une correspondance stricte entre les travaux annoncés dans le congé et ceux effectivement projetés. Un devis établi après le congé n’est pas rédhibitoire s’il recoupe exactement la liste figurant dans l’acte — mais c’est un risque inutile.

Les motifs que les tribunaux rejettent

La rigueur du contrôle judiciaire se mesure aux échecs. Le 19 décembre 2024, la cour d’appel de Paris a privé d’effet un congé fondé sur le fait que le locataire avait allumé des bougies dans les parties communes « sans autorisation et sans sécurisation ». Incident réel, mais isolé, sans danger avéré pour la copropriété : motif insuffisant.

Même sanction à Strasbourg, le 28 janvier 2025 : un congé motivé par l’encombrement des parties communes avec quelques meubles et cartons a été invalidé, le juge relevant que l’usage des communs n’entravait pas la jouissance des autres occupants. La décision souligne un piège classique : une tolérance ancienne du bailleur affaiblit la force du grief. Si vous avez laissé faire pendant trois ans, il sera difficile de plaider la gravité.

La ligne de partage est donc la suivante : un manquement grave ou répété, même régularisé depuis, reste un motif valable ; un incident unique et mineur, même réel, ne l’est pas.

Un cas concret, chiffré

Bail vide signé le 1^er juin 2024, pour trois ans, échéance au 31 mai 2027. Loyer de 780 € charges comprises. Depuis dix-huit mois, le locataire règle systématiquement entre le 18 et le 25 du mois, parfois en deux fois, avec deux impayés d’un mois entier rattrapés depuis.

Le bailleur doit notifier son congé au plus tard le 30 novembre 2026, soit six mois pleins avant l’échéance. Dans sa lettre recommandée, il ne se contente pas d’écrire « retards de paiement » : il joint un tableau mois par mois des dates de règlement effectives sur dix-huit mois, les copies des relances écrites, et les deux mises en demeure envoyées. Coût de l’opération : une trentaine d’euros d’affranchissement, quelques heures de mise en forme. C’est ce dossier, et non la seule formule juridique, qui fera la décision à l’audience.

Une erreur fréquente à éviter : délivrer le congé trop tard, par exemple en février 2027. Le congé ne sera pas nul pour autant — la cour d’appel de Pau l’a rappelé le 27 mai 2025 — mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné, ce qui revient à décaler la sortie d’une année entière de bail. Un simple oubli de calendrier coûte douze mois.

Le verrou du locataire protégé

Avant toute chose, vérifiez l’âge et les revenus. L’article 15-III interdit au bailleur de donner congé à un locataire de plus de 65 ans à l’échéance du bail dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un secteur géographique délimité. Les ressources s’apprécient sur les douze mois précédant la délivrance du congé, et l’offre de relogement peut intervenir pendant le préavis — elle n’a pas à accompagner le congé lui-même.

Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. Le sujet mérite une vérification systématique : tous les détails du statut de locataire protégé sont détaillés ici.

Si le locataire conteste

Le contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en procédure orale. Le locataire peut soulever la nullité formelle, contester la matérialité des faits, ou invoquer la fraude — dont il supporte la preuve.

Si le congé est invalidé, le bail est réputé reconduit aux mêmes conditions, et vous repartez pour un cycle complet. Si le congé est validé, le juge peut néanmoins accorder au locataire des délais pour quitter les lieux allant de trois mois à trois ans, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Un point important a été tranché récemment. Par un arrêt du 3 juillet 2025 (n° 24-11.504), la Cour de cassation a cassé une décision condamnant une locataire à 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, faute d’avoir caractérisé « un comportement fautif de la locataire de nature à faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de contester la validité du congé ». Traduction pour le bailleur : contester n’est pas fautif. N’espérez pas récupérer des indemnités du seul fait que le locataire a plaidé et perdu.

Dernière précision, rassurante celle-là : la sanction pénale prévue à l’article 15-V — une amende pouvant atteindre 6 000 € pour un bailleur personne physique et 30 000 € pour une personne morale en cas de congé frauduleux — ne vise que les congés pour reprise et pour vente. Elle ne s’applique pas au motif légitime et sérieux, qui n’expose qu’à une action civile en dommages et intérêts.

À retenir

• Le motif doit figurer dans le congé, à peine de nullité — et il doit être précis : des faits, des dates, pas une formule générale.
• Six mois de préavis en vide, trois mois en meublé, par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un congé tardif n’est pas nul mais reporte la sortie d’un cycle de bail entier.
• La preuve pèse entièrement sur vous : le doute profite au locataire, et le juge peut vérifier votre motif d’office.
• Un manquement grave ou répété reste valable même s’il a été régularisé après le congé (CA Pau, 27 mai 2025). Un incident isolé et mineur, en revanche, ne tient pas.
• Les travaux lourds sont un motif recevable sans aucune faute du locataire, à condition de produire un devis détaillé, tous corps de métier, rendant le maintien dans les lieux impossible.

En pratique

Le congé pour motif légitime et sérieux n’est pas un recours de dernière minute : c’est l’aboutissement d’un dossier construit dans la durée. Mise en demeure écrite dès le premier manquement, conservation de chaque relance, chronologie tenue à jour. Le bailleur qui gagne n’est pas celui qui a le meilleur argument, c’est celui qui a les meilleures pièces.

Si votre situation relève plutôt d’une dette de loyer en cours que d’une fin de bail à préparer, la voie de la procédure pour loyers impayés sera souvent plus rapide. Et si votre objectif réel est de récupérer le bien pour le vendre ou l’habiter, mieux vaut emprunter directement les voies dédiées : le congé pour vente ou le congé pour reprise, dont les règles sont plus balisées.

Information à jour en septembre 2026. La jurisprudence citée émane de décisions rendues entre décembre 2024 et juillet 2025 ; l’appréciation du caractère légitime et sérieux relevant du pouvoir souverain des juges du fond, elle reste variable selon les juridictions. En cas de doute sur un dossier précis, consultez l’ADIL de votre département ou un avocat en droit immobilier.

Vous avez déjà délivré un congé pour motif légitime et sérieux ? Racontez-nous comment il a été reçu en commentaire : les retours de terrain valent souvent mieux qu’un long commentaire d’arrêt.