Honoraires de location 2026 : plafonds et pièges bailleur

Pendant plus de dix ans, ils n’avaient pas bougé d’un centime. Les honoraires de location 2026 viennent de connaître leur première revalorisation depuis la loi ALUR, et le changement est plus profond qu’il n’y paraît : au-delà des quelques euros supplémentaires par mètre carré, c’est un mécanisme d’indexation annuelle qui vient de s’enclencher. Autrement dit, ces plafonds bougeront désormais tous les 1^er janvier. Pour le propriétaire bailleur, la question n’est pas seulement « combien ? » mais surtout « qui peut facturer quoi, et à qui ? ». Car sur ce terrain, les idées reçues sont nombreuses — et les erreurs se paient. Voici ce que dit précisément la loi en 2026, avec les montants exacts, les zones concernées et les pièges à éviter.

Honoraires de location 2026 : les nouveaux plafonds, zone par zone

Deux arrêtés — celui du 17 juillet 2025, complété par celui du 13 novembre 2025 — ont révisé les plafonds fixés à l’article 2 du décret n° 2014-890 du 1^er août 2014. Ces montants s’appliquent aux baux signés à compter du 1^er janvier 2026. Un bail conclu en décembre 2025 reste soumis aux anciens plafonds : la date de signature fait foi, pas la date d’entrée dans les lieux.

Prestation	Zone très tendue	Zone tendue	Reste du territoire
Visite, constitution du dossier, rédaction du bail	12,10 € TTC/m²	10,09 € TTC/m²	8,07 € TTC/m²
État des lieux d’entrée	3,03 € TTC/m²	3,03 € TTC/m²	3,03 € TTC/m²
État des lieux de sortie	0 € — jamais facturable au locataire

La base de calcul est la surface habitable du logement, celle qui figure au bail. Pas la surface au sol, pas la surface Carrez : une erreur de quelques mètres carrés suffit à faire basculer la facturation dans l’irrégularité.

Ce que beaucoup ignorent, c’est le mécanisme désormais enclenché. Les plafonds sont révisés chaque année au 1^er janvier en appliquant la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) constatée entre le troisième trimestre de l’avant-dernière année et celui de l’année précédente — et uniquement si cette variation est positive. En clair : ces montants ne baisseront jamais, mais ils grimperont doucement. Les plafonds applicables au 1^er janvier 2027 ne sont pas encore connus à la date de publication de cet article ; l’arrêté correspondant est traditionnellement publié à l’automne.

Qui a le droit de facturer des honoraires ? La réponse surprend

Le bailleur particulier ne peut rien facturer, jamais

C’est le point le plus mal compris de tout le dispositif. L’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la rémunération « des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation ». Traduction : ces honoraires sont ceux d’un professionnel titulaire d’une carte professionnelle au sens de la loi Hoguet — agent immobilier, administrateur de biens.

Si vous louez votre appartement en direct, sans intermédiaire, vous ne pouvez réclamer aucun honoraire à votre locataire. Ni « frais de dossier », ni « frais de rédaction du bail », ni « participation à l’état des lieux ». Une clause du bail qui prévoirait ce type de facturation serait réputée non écrite, et les sommes encaissées devraient être restituées. La règle est simple : pas de professionnel mandaté, pas d’honoraires.

Quatre prestations partageables, pas une de plus

Lorsqu’un professionnel intervient, la loi n’autorise le partage du coût entre bailleur et locataire que pour quatre prestations limitativement énumérées :

• l’organisation des visites du candidat locataire ;
• la constitution du dossier de candidature ;
• la rédaction du bail ;
• la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Tout le reste demeure à la charge exclusive du bailleur. La diffusion de l’annonce, les photos, la publicité sur les portails, le temps passé à trier les dossiers, la gestion administrative, l’entremise et la négociation : rien de tout cela ne peut être répercuté sur le locataire, même partiellement, même déguisé sous un autre intitulé. Attention toutefois à la créativité de certaines facturations : un « forfait commercialisation » ou des « frais de publication » présentés au locataire relèvent purement et simplement de l’irrégularité.

La règle des deux plafonds : celle que l’on oublie

Le plafond au mètre carré n’est que la moitié de l’équation. L’article 5 pose une seconde limite, cumulative : le montant facturé au locataire ne peut jamais excéder celui effectivement payé par le bailleur pour les mêmes prestations. Le locataire supporte donc, au maximum, la moitié de la facture — et dans la limite du plafond réglementaire.

Un exemple chiffré vaut mieux qu’un long développement.

Cas pratique. Vous confiez la mise en location d’un T2 de 42 m² situé à Lyon (zone tendue) à une agence. Le plafond légal imputable au locataire pour les visites, le dossier et le bail s’établit à 42 × 10,09 € = 423,78 € TTC, auxquels s’ajoutent 42 × 3,03 € = 127,26 € TTC pour l’état des lieux d’entrée. Soit un maximum théorique de 551,04 € TTC.

Première hypothèse : l’agence facture 900 € TTC au total. Le locataire peut supporter 551,04 €, le bailleur règle les 348,96 € restants. Deuxième hypothèse, beaucoup plus fréquente : l’agence facture 450 € TTC au bailleur. Dans ce cas, le locataire ne peut pas payer 551,04 €, mais au maximum 450 € — parce que la part locataire ne peut dépasser la part bailleur. Le plafond au m² n’est donc pas un tarif : c’est une limite haute, rarement atteinte.

Zone très tendue, zone tendue : comment situer votre bien

Le zonage n’est pas laissé à l’appréciation de l’agence. La zone très tendue correspond aux communes classées en zone A bis au sens de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation : Paris et une soixantaine de communes de la petite couronne, ainsi qu’une partie du Genevois français. La zone tendue regroupe les communes listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 — les fameuses agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre offre et demande — à l’exclusion de celles déjà classées en A bis. Tout le reste du territoire relève du plafond de 8,07 €/m².

En pratique, un bien situé à Lyon, Bordeaux, Montpellier, Rennes ou Nantes relève du plafond de 10,09 €/m², et non de 12,10 € : ces villes sont en zone tendue, pas en zone A bis. La confusion est courante et coûte cher, puisqu’elle conduit mécaniquement à un dépassement.

État des lieux : l’entrée oui, la sortie jamais

La dissymétrie est totale et parfaitement assumée par le législateur. L’état des lieux d’entrée réalisé par un professionnel peut être partagé, dans la limite de 3,03 €/m² pour le locataire. L’état des lieux de sortie, lui, reste intégralement à la charge du bailleur, quel que soit le professionnel qui l’établit.

Une seule exception mérite d’être signalée : lorsque les parties ne parviennent pas à établir l’état des lieux d’un commun accord, il peut être dressé par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Le coût est alors partagé par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé distinct des honoraires de mise en location. Pour tout savoir sur la procédure, notre guide complet de l’état des lieux côté propriétaire détaille les étapes et les mentions à ne pas oublier.

Dépassement : ce que vous risquez concrètement

Les sanctions se jouent sur deux terrains. Sur le plan administratif, la DGCCRF contrôle régulièrement le respect de ces plafonds et peut prononcer une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Sur le plan civil, la conséquence est plus immédiate : le locataire obtient la restitution intégrale des sommes indûment perçues, éventuellement assortie de dommages et intérêts.

Il faut aussi avoir en tête que le locataire dispose d’un délai de trois ans pour agir — le délai de prescription de droit commun des actions dérivant d’un contrat de bail, prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989. Une facturation approximative en 2026 peut donc revenir vous chercher en 2029, généralement au moment le moins opportun : lors d’un litige sur le dépôt de garantie ou d’un congé contesté.

Un dernier point mérite d’être souligné, car il est régulièrement oublié : même lorsque vous déléguez la mise en location, la responsabilité finale vous incombe. Vous êtes le bailleur, c’est votre bail. Avant de signer, vérifiez la ventilation bailleur/locataire figurant sur la facture de votre mandataire, la zone retenue et la surface appliquée. Notre article sur le mandat de gestion locative : prix et résiliation vous aidera par ailleurs à décrypter l’ensemble des lignes tarifaires d’un professionnel.

Trois réflexes pour sécuriser vos relocations

D’abord, exigez une facture détaillée. Pas un forfait global, mais une ventilation prestation par prestation, avec le calcul au mètre carré apparent. C’est ce document qui fera foi en cas de contestation.

Ensuite, archivez. Le mandat, la facture, le décompte, les documents remis au locataire : conservez l’ensemble au moins trois ans après la signature du bail, durée de la prescription.

Enfin, refaites le calcul vous-même. Surface habitable × plafond de zone, puis comparaison avec la part réellement payée par vos soins. Deux minutes de vérification suffisent à écarter le risque. Et si vous constituez vous-même les dossiers de candidature, sachez que les pièces exigibles sont elles aussi strictement encadrées : notre article sur les pièces autorisées et interdites dans un dossier de location fait le point.

Ces plafonds évolueront chaque année, et l’automatisme de l’indexation rend le sujet durablement d’actualité. Le réflexe à prendre dès maintenant : vérifier le zonage et la surface avant chaque mise en location, plutôt qu’après. Vous avez déjà rencontré un litige sur des honoraires de location ? Partagez votre expérience en commentaire, elle profitera à d’autres bailleurs — et pensez à parcourir nos autres guides pour sécuriser l’ensemble de votre gestion locative.

Informations à jour au 7 septembre 2026. Les plafonds mentionnés résultent des arrêtés du 17 juillet 2025 et du 13 novembre 2025 pris pour l’application du décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 et de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les montants applicables au 1^er janvier 2027 seront fixés par un arrêté à paraître.