Nouveau bail 2026 : ce qui change au 1er octobre

Le 7 juillet 2026, un décret est passé presque inaperçu au Journal officiel. Il va pourtant modifier le contrat que vous ferez signer à votre prochain locataire. Le nouveau bail issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 remplace les modèles en vigueur depuis 2015 et s’applique à tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Deux nouveautés structurantes : une clause résolutoire désormais intégrée d’office au modèle réglementaire, et une mention inédite liée à la servitude de résidence principale. Voici ce que cela change concrètement pour vous, et ce que vous devez faire d’ici la fin du mois.

Nouveau bail 2026 : quel texte, quelles locations, quelle date ?

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Trois modèles sont concernés : la location nue, la location meublée et la colocation à bail unique.

La règle d’application est simple : l’article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Autrement dit, un bail signé le 30 septembre reste régi par l’ancien modèle ; un bail signé le 1er octobre doit utiliser le nouveau.

Ce point mérite d’être souligné, car une information erronée circule depuis l’été sur plusieurs sites d’actualité économique : non, vous n’êtes pas tenu de faire signer un avenant à vos locataires en place avant le 1er janvier 2027, et aucune amende de 3 000 € ne sanctionne l’absence de mise à jour d’un bail en cours. Les contrats conclus ou renouvelés avant le 1er octobre 2026 demeurent régis par les modèles antérieurs, sous réserve des dispositions légales d’ordre public qui, elles, s’appliquent de plein droit. En pratique, la bascule se fera naturellement, au fil des relocations et des renouvellements.

La clause résolutoire devient un standard du contrat type

D’une clause négociée à une clause imposée par le modèle

C’est la modification la plus lourde de conséquences. Jusqu’ici, la clause résolutoire — celle qui permet la résiliation automatique du bail en cas d’impayé — devait être stipulée par les parties. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, avait déjà rendu obligatoire sa présence dans tout contrat de bail d’habitation. Le décret de 2026 franchit une étape supplémentaire : il l’inscrit directement dans le modèle réglementaire.

L’article VIII du nouveau contrat type dispose désormais que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Vous n’avez donc plus à rédiger cette clause, ni à en négocier les termes : elle s’impose aux deux parties par la force du modèle.

Pour le bailleur, c’est une sécurité juridique bienvenue. Combien de propriétaires ont découvert, au moment de l’impayé, que leur bail « maison » ne comportait aucune clause résolutoire valable, les condamnant à une résiliation judiciaire longue et incertaine ? Ce risque disparaît pour les baux signés à partir d’octobre.

Attention au délai : six semaines ou deux mois ?

Voici le piège que beaucoup ignorent. Le délai de six semaines laissé au locataire pour apurer sa dette après commandement de payer ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés après le 27 juillet 2023. Pour les contrats antérieurs, l’ancien délai de deux mois reste applicable — la Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 13 juin 2024.

Concrètement, si vous détenez plusieurs biens, vous pouvez vous retrouver avec deux régimes cohabitant dans votre portefeuille. Avant de faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, vérifiez la date de signature du bail concerné : un commandement mentionnant six semaines sur un bail de 2021 est susceptible d’être contesté.

Les autres motifs de résiliation de plein droit

Le décret élargit par ailleurs le champ des motifs pouvant déclencher la clause résolutoire :

• La non-souscription d’une assurance des risques locatifs, avec effet un mois après commandement infructueux ;
• Les troubles de voisinage, à condition qu’ils aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• Le non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale, lorsque le bien est situé dans un secteur soumis à la servitude prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.

Attention toutefois : l’automaticité n’est jamais totale. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, et si le locataire se libère de sa dette dans le délai fixé, la clause de résiliation « est réputée ne pas avoir joué ». Le juge peut également suspendre les effets de la clause pendant deux ans en cas de rétablissement personnel prononcé dans le cadre d’une procédure de surendettement. Pour approfondir la mécanique complète, consultez notre guide sur la clause résolutoire et son activation en cas d’impayés.

La servitude de résidence principale entre dans le bail

Deuxième innovation, plus discrète mais lourde de sens pour les zones touristiques. La loi n° 2024-1103 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme a créé, à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, la possibilité pour une commune de délimiter dans son PLU des secteurs où toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.

Cette faculté n’est pas ouverte partout. Elle suppose que la taxe sur la vacance des locaux d’habitation soit applicable sur le périmètre concerné, ou que les résidences secondaires y représentent plus de 20 % du parc de logements. On pense évidemment au littoral atlantique, à la Bretagne, au Pays basque, à la Corse ou aux stations de montagne.

Le décret de 2026 fait le pont entre cette règle d’urbanisme et votre contrat de bail. Si votre logement est concerné, le bail doit désormais mentionner explicitement qu’il « est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme » et qu’il est à usage exclusif de résidence principale. Le manquement du locataire — qui transformerait le bien en meublé touristique, par exemple — peut alors déclencher la clause résolutoire.

Le mécanisme s’articule avec les pouvoirs de police du maire. En cas d’infraction constatée, celui-ci peut mettre en demeure le propriétaire ou le locataire de régulariser dans un délai qui ne peut excéder un an, prorogeable, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, plafonnée à 100 000 € (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que la clause résolutoire inscrite au bail peut produire ses effets. Si vous louez dans une commune touristique, croisez cette lecture avec notre article sur la loi Le Meur et les meublés de tourisme.

Les autres retouches du contrat type

Le décret ajoute deux modifications de forme, moins spectaculaires mais utiles à connaître.

D’abord, le numéro de téléphone portable des parties devient une mention du contrat type — facultative. L’objectif est assumé : permettre de joindre rapidement un locataire aux premières difficultés de paiement, dans une logique de prévention des expulsions. Rappelons que depuis la loi de 2023, le commissaire de justice doit signaler à la CCAPEX les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique, en transmettant notamment les coordonnées de l’occupant.

Ensuite, le modèle actualise les seuils de décence énergétique. Pour la France métropolitaine, le rappel est explicite dans le contrat : classe F exclue depuis le 1er janvier 2025, classe E à compter du 1er janvier 2028, classe D à compter du 1er janvier 2034. Rien de nouveau au fond, mais une information désormais portée noir sur blanc sous les yeux du locataire — ce qui, en cas de litige sur la décence, ne joue pas en votre faveur si votre bien est limite. Notre dossier sur les obligations DPE du propriétaire en 2026 détaille les échéances.

Cas pratique : Sophie reloue son studio en octobre

Sophie possède un studio de 28 m² à Saint-Malo, classé E au DPE, loué 520 € par mois. Son locataire part le 25 septembre 2026 ; elle reloue au 5 octobre.

Trois réflexes s’imposent. Premièrement, elle doit utiliser le nouveau contrat type, et non le modèle qu’elle avait téléchargé en 2023 — le bail signé le 5 octobre relève du décret de 2026. Deuxièmement, comme Saint-Malo compte plus de 20 % de résidences secondaires, elle doit vérifier auprès du service urbanisme de la mairie si son immeuble est situé dans un secteur soumis à la servitude de résidence principale ; si oui, la mention devient obligatoire au bail. Troisièmement, son DPE en classe E reste louable aujourd’hui, mais elle sait désormais que l’échéance du 1er janvier 2028 est inscrite dans le contrat que son locataire va lire. Elle a moins de quinze mois pour arbitrer entre travaux d’isolation et revente.

Coût de la mise à jour ? Zéro, si elle télécharge le modèle officiel. Coût de l’oubli ? Un bail dont le formalisme est contestable, ce qui, en cas de contentieux sur un impayé, peut fragiliser la mise en œuvre de la clause résolutoire — le poste de dépense le plus lourd d’un litige locatif.

Que faire d’ici le 1er octobre 2026 ?

La règle est simple : ne signez plus rien à partir du 1er octobre avec un modèle daté. Concrètement, quatre actions à mener ce mois-ci.

Commencez par mettre au rebut vos anciens fichiers de bail, y compris ceux fournis par votre logiciel de gestion locative si l’éditeur n’a pas encore poussé sa mise à jour — vérifiez-le explicitement. Récupérez ensuite le modèle actualisé sur service-public.fr ou auprès de votre fédération (UNPI, FNAIM). Si vous louez dans une commune littorale, de montagne ou fortement touristique, interrogez le service urbanisme sur l’existence d’un secteur de servitude de résidence principale dans votre PLU. Enfin, pour vos baux en cours, ne changez rien : ils restent valables, et vous basculerez sur le nouveau modèle au prochain renouvellement formalisé ou au prochain changement de locataire.

En résumé

Le décret du 6 juillet 2026 n’est pas une révolution : il consolide dans un formulaire unique des réformes votées entre 2023 et 2024. Mais pour le propriétaire bailleur, l’enjeu est très concret. Un bail signé après le 1er octobre avec un modèle périmé, c’est un formalisme fragilisé au pire moment — celui du contentieux. Le geste à faire tient en cinq minutes : télécharger le bon modèle avant votre prochaine signature.

Vous relouez cet automne et une mention vous laisse perplexe ? Posez votre question en commentaire, nous y répondons. Et pour anticiper la suite, notre guide complet sur la procédure en cas de loyers impayés reprend étape par étape ce qui se passe après le commandement de payer.

Article à jour au 1er septembre 2026. Les seuils, délais et références légales cités sont ceux en vigueur à cette date.