Congé pour reprise 2026 : conditions, délais et sanctions

Vous avez acheté un appartement, vous l’avez loué quelques années, et voilà que votre situation change : un enfant qui entre en études, un parent qui vieillit, un retour dans votre ville d’origine. La question tombe naturellement — puis-je récupérer mon logement ? La réponse est oui, et elle porte un nom précis : le congé pour reprise. Mais attention, ce droit est encadré au millimètre par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un délai mal calculé, un bénéficiaire hors liste, une mention manquante, et le congé tombe. Pire : si la reprise n’est pas suivie d’effet, vous risquez jusqu’à 6 000 € d’amende. Voici, en 2026, comment procéder sans faux pas.

Le congé pour reprise, de quoi parle-t-on exactement ?

Le bailleur qui loue un logement vide ou meublé à titre de résidence principale ne peut pas mettre fin au bail quand bon lui semble. La loi ne lui reconnaît que trois motifs : la vente du logement, un motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage, sous-location non autorisée), et la reprise pour habiter.

Ce troisième motif est le congé pour reprise. Il permet au propriétaire de récupérer son bien pour en faire sa résidence principale — ou celle d’un proche figurant sur une liste limitative. Deux conditions structurent tout le dispositif : le congé ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de contrat, et la décision de reprendre doit présenter un caractère réel et sérieux.

La règle est simple : hors de ces deux bornes, il n’y a pas de congé valable. Un propriétaire qui, en janvier, décide de récupérer un logement dont le bail court jusqu’en décembre 2027 devra patienter. Aucune indemnité, aucun arrangement amiable imposé au locataire ne peut se substituer à cette mécanique — sauf, bien sûr, si le locataire accepte spontanément de partir, ce qui relève alors d’un accord distinct.

Qui peut réellement bénéficier de la reprise ?

C’est le point sur lequel les bailleurs se trompent le plus souvent. La liste des bénéficiaires possibles est fermée. Peuvent reprendre le logement :

• le bailleur lui-même ;
• son conjoint ;
• son partenaire de PACS, à condition que le PACS soit enregistré à la date du congé ;
• son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants et descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Ce que beaucoup ignorent : un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un cousin ne figurent pas dans cette liste. Vouloir loger sa sœur ne justifie donc pas un congé pour reprise. De même, un beau-frère est exclu, alors que le beau-père — ascendant du conjoint — est admis.

Cas particulier fréquent : la SCI. Une société civile immobilière ne peut pas, par nature, habiter un logement. La jurisprudence admet toutefois le congé pour reprise délivré par une SCI familiale au profit d’un associé, à condition que les statuts le prévoient et que les règles de majorité aient été respectées. Si votre bien est détenu en SCI, faites relire vos statuts avant d’envoyer quoi que ce soit.

Quel préavis respecter : 6 mois, 3 mois, et à partir de quand ?

Le délai dépend du type de bail. En location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. En location meublée, ce délai est ramené à trois mois.

Attention toutefois à la façon de compter. Le délai ne court pas à partir de l’envoi de votre courrier, mais de sa réception effective par le locataire. C’est une nuance qui coûte cher : une lettre recommandée déposée à la poste le 15 juin mais retirée le 3 juillet ne déclenche le décompte qu’au 3 juillet. Et si le locataire ne retire jamais le pli, le délai ne démarre tout simplement pas.

Trois modes de notification, et un seul vraiment sûr

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (l’ancien huissier), ou remis en main propre contre émargement ou récépissé daté et signé. Un simple e-mail, un SMS ou une lettre simple n’ont aucune valeur.

En pratique, dès qu’un enjeu financier ou relationnel existe, l’acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre. Il coûte quelques dizaines d’euros, mais il neutralise le risque du courrier non retiré — un risque qui, lui, peut vous faire perdre trois ans de disponibilité sur votre bien.

Un exemple chiffré pour fixer les idées

Prenons un bail vide de trois ans signé le 1^er mars 2024, arrivant donc à échéance le 28 février 2027. Marc, le propriétaire, veut y installer sa fille étudiante. Il doit lui faire parvenir le congé au plus tard le 28 août 2026. S’il envoie sa lettre recommandée le 20 août mais que sa locataire ne la retire que le 5 septembre, le congé est délivré hors délai : il est nul, et le bail se reconduit automatiquement pour trois ans, jusqu’au 28 février 2030. Trois années perdues pour un décalage de huit jours à la poste. D’où l’intérêt d’anticiper d’un bon mois — et de privilégier le commissaire de justice quand le calendrier est serré.

Les mentions obligatoires, sous peine de nullité

Le contenu de la lettre de congé est tout aussi normé que sa forme. Doivent y figurer, à peine de nullité :

• le motif du congé, explicitement identifié comme une reprise pour habiter ;
• les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• la nature du lien entre le bailleur et ce bénéficiaire (fille, conjoint, ascendant…) ;
• les éléments justifiant le caractère réel et sérieux de la décision ;
• la date d’effet du congé ;
• la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017, à joindre impérativement.

Cette notice est la mention la plus souvent oubliée — et son absence suffit à faire annuler le congé. Elle est téléchargeable gratuitement sur service-public.fr. Ne vous en dispensez pas parce que « le locataire connaît ses droits ».

Sur le caractère réel et sérieux, un conseil de terrain : ne vous contentez pas d’une formule creuse. Expliquez la situation en deux ou trois phrases concrètes — mutation professionnelle, entrée en études du bénéficiaire, rapprochement familial — et conservez les pièces qui l’attestent. C’est ce dossier qui vous protégera si le locataire conteste.

Le locataire de plus de 65 ans : la protection qui bloque tout

Voici la disposition qui fait échouer le plus grand nombre de congés. L’article 15-III de la loi de 1989 protège le locataire qui remplit cumulativement deux conditions à la date d’échéance du bail : être âgé de plus de 65 ans, et disposer de ressources annuelles inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés (les plafonds PLUS, révisés chaque année par arrêté — celui du 19 décembre 2025 s’applique pour 2026).

Face à un tel locataire, le congé pour reprise n’est pas interdit, mais il est conditionné : vous devez lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même arrondissement ou canton, ou dans une commune limitrophe située à moins de cinq kilomètres. Autant dire qu’en pratique, pour un bailleur particulier, l’obstacle est le plus souvent insurmontable.

Deux précisions utiles. D’abord, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024, les ressources à retenir sont celles perçues au cours des douze mois précédant la délivrance du congé, et non le revenu fiscal de référence de l’année antérieure. Cette évolution change concrètement l’appréciation pour un locataire récemment parti à la retraite. Ensuite, les montants exacts des plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer ; les chiffres qui circulent pour une personne seule tournent autour de 23 700 € à Paris et 20 600 € en province, mais ces valeurs doivent impérativement être vérifiées sur l’arrêté en vigueur à la date de votre congé, car elles sont réévaluées chaque 1^er janvier.

L’exception en faveur du bailleur âgé ou modeste

La protection tombe si le bailleur remplit lui-même l’une des deux conditions suivantes à la date du congé : avoir plus de 65 ans, ou disposer de ressources inférieures au même plafond. Ces conditions ne sont pas cumulatives — l’une suffit. Et en cas de pluralité de propriétaires, il suffit que l’un d’eux soit âgé de plus de 65 ans pour que l’exception joue.

Après le départ : combien de temps avant de relouer ?

Le congé délivré, le locataire parti, l’histoire n’est pas finie. Le juge vérifie que la reprise a bien été suivie d’effet : le bénéficiaire annoncé doit occuper effectivement le logement, à titre de résidence principale, dans un délai raisonnable après la libération des lieux. La résidence principale, rappelons-le, suppose une occupation d’au moins huit mois par an.

La jurisprudence considère qu’une période d’environ deux ans doit s’écouler avant toute remise en location, faute de quoi le congé est présumé frauduleux. Relouer trois mois après le départ, à un loyer supérieur, ou revendre dans la foulée alors que personne n’a emménagé : voilà exactement les indices qui font basculer un dossier.

Les sanctions ne sont pas symboliques. Le locataire évincé peut obtenir des dommages et intérêts — parfois plusieurs milliers d’euros, correspondant aux frais de déménagement et au surcoût de son nouveau loyer. À cela s’ajoute une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Cela ne signifie pas qu’un projet qui échoue vous condamne. Si le bénéficiaire renonce pour une raison légitime survenue après le congé — un décès, une mutation imprévue, une séparation —, conservez les preuves et documentez le changement de circonstances. C’est la mauvaise foi qui est sanctionnée, pas l’aléa de la vie.

Et en 2026, qu’est-ce qui bouge ?

Le régime du congé pour reprise, issu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas été refondu cette année. En revanche, le décret du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2026. Si votre bail se renouvelle prochainement, c’est un point à intégrer à votre gestion — nous le détaillons dans notre article consacré au nouveau contrat type de location au 1^er octobre 2026.

Autre repère utile : la reprise n’est pas la seule porte de sortie. Si votre objectif est patrimonial plutôt que résidentiel, le congé pour vente obéit à des règles différentes, notamment un droit de préemption au profit du locataire. Et si vous envisagez de céder sans attendre l’échéance, la lecture de notre guide sur la vente d’un bien occupé vous évitera quelques déconvenues sur le prix.

À retenir

• Échéance du bail uniquement : le congé pour reprise ne peut jamais être délivré en cours de bail. Préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé, décompté à partir de la réception par le locataire.
• Liste fermée de bénéficiaires : vous, conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis un an, ascendants et descendants (les vôtres ou ceux de votre conjoint). Ni frère, ni sœur, ni neveu.
• Mentions obligatoires : motif, nom et adresse du bénéficiaire, nature du lien, justification du caractère réel et sérieux, et la notice d’information de l’arrêté du 13 décembre 2017 — son oubli annule le congé.
• Locataire de plus de 65 ans et modeste : obligation de relogement à moins de 5 km, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources sous plafond.
• Deux ans avant de relouer : en deçà, le congé est présumé frauduleux. Amende jusqu’à 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale), plus les dommages et intérêts.

En conclusion

Le congé pour reprise n’a rien d’une formalité administrative. C’est une procédure exigeante, où la date de réception d’un courrier et la présence d’une notice annexe pèsent autant que la légitimité de votre projet. Le réflexe qui sauve : préparer son dossier six mois avant le préavis, pas six jours avant l’échéance.

Vous avez un congé pour reprise en cours ou en préparation ? Partagez votre situation en commentaire : ce sont souvent les cas concrets des lecteurs qui font émerger les questions les plus utiles. Et pour ne rien manquer des évolutions de la réglementation locative, pensez à vous abonner à notre newsletter.

Article à jour au 5 septembre 2026. Les montants des plafonds de ressources et les délais mentionnés étant susceptibles d’évoluer, vérifiez les textes en vigueur à la date de votre congé. En cas de situation complexe (SCI, indivision, locataire protégé), l’avis d’un professionnel du droit reste vivement recommandé.