Clauses interdites dans un bail : la liste 2026

Vous avez téléchargé un modèle de bail sur Internet, vous l’avez « personnalisé » avec quelques règles de bon sens — pénalité en cas de retard, interdiction d’héberger du monde, obligation de repeindre en partant — et votre locataire a tout signé sans broncher. Problème : une bonne partie de ces ajouts n’a peut-être aucune valeur. La loi dresse en effet une liste précise de clauses interdites dans un bail d’habitation, réputées non écrites même si le locataire les a paraphées. Le jour d’un litige, c’est vous qui découvrirez que la clause sur laquelle vous comptiez n’existe tout simplement pas aux yeux du juge. Avec l’entrée en vigueur du nouveau contrat type le 1^er octobre 2026, c’est le bon moment pour relire vos baux. Voici la liste complète des clauses prohibées, les pièges les plus fréquents, les risques concrets pour le bailleur et les clauses que vous pouvez, au contraire, insérer en toute sécurité. Informations à jour en septembre 2026.

Clauses interdites dans un bail : ce que dit la loi

Le texte de référence est l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il commence par une formule sans ambiguïté : « Est réputée non écrite toute clause » qui entre dans l’une des catégories qu’il énumère ensuite, de a) à t). Cette liste s’est allongée au fil des réformes (loi ENL de 2006, loi ALUR de 2014, loi ELAN de 2018, loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », puis loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, qui a ajouté la servitude de résidence principale).

Elle s’applique aux locations vides comme aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire, l’article 25-3 de la loi de 1989 rendant l’article 4 applicable au meublé. Elle concerne aussi le bail de colocation et le bail étudiant. En revanche, elle ne vise pas la location saisonnière ni les baux relevant du Code civil (résidence secondaire, garage loué seul).

« Réputée non écrite » : qu’est-ce que cela change concrètement ?

La règle est simple : la clause est considérée comme n’ayant jamais existé. Elle ne rend pas le bail nul — le reste du contrat continue de s’appliquer normalement — mais vous ne pouvez ni l’invoquer, ni l’exécuter, ni vous en servir pour conserver une somme. Et la signature du locataire n’y change rien : les dispositions du titre I de la loi de 1989 sont d’ordre public (article 2), ce qui signifie qu’on ne peut pas y renoncer par contrat.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent, c’est que le locataire n’a même pas besoin de saisir un juge pour « faire tomber » la clause. Il peut simplement refuser de l’appliquer. Et s’il a déjà payé des sommes en exécution d’une clause interdite, il peut en réclamer le remboursement pendant trois ans, délai de prescription des actions dérivant du bail (article 7-1 de la loi de 1989).

La liste des clauses interdites, thème par thème

Plutôt que de reprendre l’article 4 lettre par lettre, regroupons les interdictions par grands sujets. C’est ainsi qu’elles se présentent en pratique lorsqu’on relit un bail.

L’argent : paiement, pénalités et frais annexes

C’est la catégorie où les erreurs sont les plus nombreuses. Sont interdites les clauses qui :

• imposent le paiement du loyer par prélèvement automatique, par signature par avance de traites ou par billet à ordre (vous pouvez le proposer, pas l’exiger) ;
• autorisent le bailleur à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire ;
• prévoient des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail ou au règlement intérieur de l’immeuble — y compris la classique « pénalité de 10 % en cas de retard de paiement » ;
• facturent des frais de relance ou d’envoi de la quittance, ou des frais de procédure au-delà des dépens et des sommes allouées par le juge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• exigent, à l’entrée dans les lieux, des sommes autres que le dépôt de garantie et les honoraires de location autorisés ;
• font payer l’état des lieux de sortie, sauf s’il est établi par un commissaire de justice — auquel cas les frais sont partagés par moitié (article 3-2) ;
• obligent par avance le locataire à rembourser des réparations locatives sur la seule base d’une estimation faite par le bailleur.

En pratique, cela ne vous laisse pas démuni face à un retard de paiement. Vous pouvez réclamer des intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure (article 1231-6 du Code civil), puis, si le retard persiste, actionner la clause résolutoire. Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est fixer vous-même une sanction forfaitaire dans le contrat.

La jouissance du logement

Le locataire est chez lui. Le bail ne peut donc pas lui interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui (un proche, un compagnon, un ami de passage), ni d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Il ne peut pas non plus imposer des visites les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables, lorsque vous cherchez à vendre ou relouer.

Attention toutefois à ne pas confondre hébergement et sous-location : héberger gratuitement un proche est un droit ; sous-louer sans votre accord écrit reste interdit par l’article 8 de la loi.

Côté animaux, la règle vient d’un autre texte : l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 prive d’effet toute clause interdisant la détention d’un animal familier dans un logement d’habitation. Seule exception : les chiens d’attaque de 1^re catégorie, qui peuvent être exclus par le bail.

L’assurance et les contrats liés

Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs, et vous pouvez exiger une attestation chaque année. Mais la clause qui lui impose un assureur choisi par vous est interdite. Même chose pour une clause l’obligeant à souscrire, en plus du bail, un contrat de location d’équipements, ou vous autorisant à réduire ou supprimer sans contrepartie des prestations prévues au bail.

La responsabilité et les travaux

Le bail doit rester équilibré. Sont réputées non écrites les clauses qui :

• rendent le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• instaurent une responsabilité collective des locataires pour la dégradation d’un élément commun de l’immeuble ;
• exonèrent le bailleur de toute responsabilité, ou interdisent au locataire de la mettre en cause ;
• interdisent au locataire de demander une indemnité lorsque des travaux à la charge du bailleur durent plus de 21 jours (délai fixé par l’article 7 e de la loi de 1989).

C’est ici que se nichent les clauses « maison » du type « le locataire s’engage à refaire les peintures à son départ ». Une telle stipulation revient à mettre à sa charge l’usure normale et la vétusté, que la loi laisse au bailleur. Seules les dégradations prouvées par comparaison des états des lieux peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.

La durée et la fin du bail

Deux interdictions méritent une attention particulière. D’abord, la clause qui prévoit un renouvellement ou une reconduction tacite pour une durée inférieure à celle fixée par la loi (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale en location vide). Ensuite, et surtout, la clause résolutoire élargie à d’autres motifs que ceux autorisés.

La résiliation de plein droit ne peut être prévue que pour : le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, le défaut d’assurance, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et — depuis la loi du 19 novembre 2024 — le non-respect de la servitude de résidence principale lorsqu’elle s’applique. Une clause résolutoire « pour travaux non autorisés », « pour retard dans la remise de l’attestation » ou « pour nuisances » est donc sans effet. Est également interdite la clause permettant d’obtenir la résiliation par une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.

Au-delà de la liste : l’article 1171 du Code civil

L’article 4 n’est pas le seul garde-fou. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l’article 1171 du Code civil répute non écrite, dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable qui crée un déséquilibre significatif entre les parties. Un bail rédigé par le bailleur ou son agence sur un modèle préétabli entre souvent dans cette catégorie. Pour les meublés, la Commission des clauses abusives a en outre publié la recommandation n° 13-01, qui recense plusieurs dizaines de clauses jugées abusives. Elle n’a pas de valeur obligatoire, mais les juges s’en inspirent régulièrement.

La leçon pour le bailleur ? Une clause peut être écartée même si elle ne figure pas mot pour mot à l’article 4, dès lors qu’elle apparaît déséquilibrée et unilatérale. L’application de l’article 1171 aux baux d’habitation relève de l’appréciation au cas par cas des tribunaux : en cas de doute sur une clause précise, un avis juridique reste recommandé.

Exemple chiffré : ce que coûte une clause interdite

Prenons le cas de Sophie, propriétaire d’un T2 loué 900 € hors charges à Nantes. Son bail prévoit une « pénalité de 10 % du loyer en cas de retard supérieur à 5 jours » et des « frais de relance de 15 € par courrier ». En deux ans, son locataire a payé trois fois en retard : elle a encaissé 3 × 90 € = 270 € de pénalités, plus 4 relances à 15 €, soit 60 €. À la sortie, elle retient en outre 600 € sur le dépôt de garantie en application d’une clause « peintures à refaire au départ », sans dégradation constatée à l’état des lieux.

Le locataire consulte l’ADIL et adresse une mise en demeure. Les trois clauses sont réputées non écrites : Sophie doit rembourser 270 + 60 = 330 €, et restituer les 600 € retenus à tort. Comme le dépôt de garantie n’a pas été rendu dans le délai légal, s’ajoute une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22), soit 90 € par mois. Trois mois après la date limite, la facture atteint 1 200 €… sans compter les éventuels frais de procédure. Tout cela pour des clauses qui ne l’ont jamais réellement protégée.

Comment sécuriser votre bail en 2026

Partir du contrat type officiel

Le premier réflexe est de rédiger vos baux à partir du nouveau contrat type applicable depuis le 1^er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). Il intègre désormais d’office la clause résolutoire pour impayés et non-versement du dépôt de garantie, rédigée dans les termes autorisés. Les modèles glanés sur des forums ou d’anciens baux recopiés d’année en année sont la première source de clauses illicites.

Les clauses que vous pouvez (et devez) prévoir

Tout n’est pas interdit, loin de là. Vous pouvez parfaitement stipuler une clause de solidarité entre colocataires ou entre époux, une clause de révision annuelle du loyer selon l’IRL, l’obligation de fournir chaque année une attestation d’assurance, l’interdiction de sous-louer sans accord écrit, l’exclusion des chiens de 1^re catégorie, ou encore un droit de visite en vue de la vente ou de la relocation, dans la limite de deux heures les jours ouvrables. Ces clauses sont légales et utiles : ce sont elles qui vous protègent réellement.

Relire les baux en cours

Et si une clause interdite figure déjà dans un bail en cours ? Pas de panique : elle est simplement inapplicable, et le reste du contrat demeure valable. Évitez surtout de l’invoquer — ni pour réclamer une pénalité, ni pour retenir une somme, ni pour menacer d’une résiliation. Si vous avez déjà encaissé des sommes sur ce fondement, le plus sage est de régulariser à l’amiable avant que le locataire ne s’en charge, sachant qu’il dispose de trois ans pour agir. Pour les renouvellements, profitez de l’échéance pour repartir d’un bail propre.

Conclusion

Un bail « musclé » par des clauses maison donne souvent un faux sentiment de sécurité. En réalité, les clauses interdites ne protègent jamais le bailleur : elles l’exposent à des remboursements, fragilisent sa position devant le juge et entament la relation de confiance avec son locataire. La meilleure protection reste un bail conforme au modèle réglementaire, complété par des garanties solides. Pour aller plus loin, relisez notre guide sur le contenu obligatoire d’un bail de location et notre dossier sur la clause résolutoire en cas d’impayés. Vous avez découvert une clause douteuse dans un ancien bail ? Racontez-nous en commentaire : d’autres propriétaires en tireront profit.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas le conseil d’un avocat ou d’une ADIL. Informations à jour en septembre 2026.