LMNP 2027 : l’amortissement plafonné, ce que prévoit le PLF

Vous louez un meublé au régime réel et vous comptez sur l’amortissement pour ne presque pas payer d’impôt ? Le projet de loi de finances pour 2027 pourrait changer la donne. Son article 7 prévoit de plafonner l’amortissement en LMNP et de supprimer le report des sommes non déduites. Rien n’est voté à ce jour : voici ce que contient le texte, qui serait touché, et comment vous préparer sans céder à la panique.

Ce que prévoit l’article 7 du PLF 2027

Le projet de loi de finances n° 3210 a été déposé le 1er octobre 2026. Dans sa version initiale, il limite la déduction de l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. La règle est simple : l’amortissement annuel ne pourrait pas dépasser 2,5 % de la valeur amortissable, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le texte retient 1,5 % et 5 000 €.

Concrètement, le plafond de 7 000 € ne « mord » qu’à partir d’une valeur amortissable d’environ 280 000 € (7 000 ÷ 2,5 %), hors terrain. Un petit studio meublé acheté 120 000 € ne sera probablement pas bridé par le plafond lui-même. Un investisseur qui cumule plusieurs biens, lui, le sera très vite, puisque la limite s’apprécie par foyer fiscal et non par logement.

La vraie nouveauté : la fin du report des amortissements

Ce que beaucoup ignorent, c’est que le plafond n’est pas le point le plus sensible. Aujourd’hui, un amortissement qui dépasse le résultat de l’année n’est pas perdu : il se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. Le PLF 2027 y met fin pour les exercices clos à partir de 2027. L’excédent serait définitivement perdu.

Pour les amortissements déjà accumulés avant 2027, le texte prévoit une sortie progressive : ce stock resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce qui ne serait pas consommé à cette date disparaîtrait.

Qui serait concerné par le plafonnement de l’amortissement LMNP ?

Sont visés les loueurs en meublé non professionnels qui ont opté pour le régime réel. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) et ceux qui restent au micro-BIC, où il n’y a pas d’amortissement à déduire, ne seraient pas touchés. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclues dans le texte initial.

Le statut de LMNP, rappelons-le, dépend de vos recettes : moins de 23 000 € de loyers meublés par an, ou davantage mais inférieurs à vos autres revenus d’activité du foyer.

Un exemple chiffré pour mesurer l’impact

Prenons un exemple volontairement simple, à adapter à votre situation. Vous possédez un meublé dont la valeur amortissable (bâti, mobilier et frais, hors terrain) atteint 300 000 €, et vous déduisez aujourd’hui 9 000 € d’amortissement par an. Avec le PLF, le plafond serait de 7 000 € (2,5 % de 300 000 € donnerait 7 500 €, mais la limite de 7 000 € s’applique). Vous perdez donc 2 000 € de déduction chaque année.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % et que vous supportez 18,6 % de prélèvements sociaux, cela représente environ 972 € d’impôt et de prélèvements supplémentaires par an (2 000 € × 48,6 %). Attention : ce calcul suppose que votre résultat est suffisamment élevé pour que l’amortissement perdu soit effectivement imposé. Si vos loyers couvrent à peine vos charges, l’effet sera plus faible, mais la perte du report restera, elle, bien réelle. Pour mémoire, le taux de 18,6 % est détaillé dans notre article sur la CSG sur le LMNP.

Où en est le texte, et qu’est-ce qui pourrait changer ?

Le point d’étape est important, car les informations publiées se contredisent parfois. Le projet de loi de finances n’est pas adopté. Selon les analyses disponibles, la commission des finances de l’Assemblée a examiné des amendements visant à exclure du plafonnement les meublés loués comme résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité, ainsi qu’à durcir le traitement des meublés de tourisme. Leur sort exact reste à confirmer sur le site de l’Assemblée nationale.

Le calendrier annoncé prévoit un vote de l’Assemblée à la mi-novembre, puis l’examen au Sénat et une adoption définitive avant la fin décembre. Le Conseil constitutionnel peut ensuite être saisi. Si la mesure est finalement retenue, elle s’appliquerait en principe à partir du 1er janvier 2027, donc aux revenus 2027 que vous déclareriez au printemps 2028. Cette information est à prendre avec prudence tant que le texte final n’est pas publié au Journal officiel.

Que faire dès maintenant ?

En pratique, inutile de vendre ou de changer de régime dans la précipitation. Quelques réflexes simples suffisent à ce stade.

Commencez par faire le point sur vos amortissements : valeur amortissable de chaque bien, amortissements déjà reportés, résultat fiscal des dernières années. Votre expert-comptable dispose de ces chiffres. Ensuite, simulez deux scénarios, avec et sans plafonnement, pour savoir si vous seriez réellement touché. Enfin, attendez la version définitive avant toute décision structurante (changement de régime, cession, achat). Notre guide sur le LMNP au régime réel rappelle les bases du calcul de l’amortissement.

Conclusion

Le plafonnement de l’amortissement LMNP n’est pour l’instant qu’un projet, mais il montre que la fiscalité du meublé n’est plus un acquis. Nous mettrons cet article à jour dès que le texte sera voté. Vous louez en meublé et cette réforme change vos calculs ? Racontez-nous votre situation en commentaire.

Information à jour au 29 octobre 2026. Contenu informatif, qui ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseil fiscal.