CSG LMNP 2026 : 18,6 % de prélèvements, l’essentiel

Votre avis de prélèvements sociaux a peut-être réservé une mauvaise surprise cette année si vous louez en meublé. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine a creusé un écart de traitement entre la location nue et la CSG LMNP en 2026. Qui est touché, de combien, et que faire concrètement ? Voici l’essentiel, côté propriétaire bailleur.

Ce qui change : 18,6 % au lieu de 17,2 % pour le meublé

La règle est simple : la CSG sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 % à 10,6 %. Ajoutée à la CRDS (0,5 %) et au prélèvement de solidarité (7,5 %), cela porte les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus concernés. Cette hausse de 1,4 point est issue de l’article 12 de la LFSS pour 2026, dont le Conseil constitutionnel a validé le texte fin décembre 2025.

Ce que beaucoup ignorent : la mesure ne frappe pas tous les revenus immobiliers de la même manière. D’après les analyses publiées par les cabinets de gestion de patrimoine, le tri se fait ainsi :

• Location meublée non professionnelle (LMNP) : passage à 18,6 %.
• Revenus fonciers (location nue) : maintien à 17,2 %.
• Plus-values immobilières des particuliers : maintien à 17,2 %.
• Loueurs en meublé professionnels (LMP) : régime distinct, avec cotisations sociales sur revenus d’activité plutôt que prélèvements sur le patrimoine.

Autrement dit, deux voisins qui encaissent le même loyer ne supportent plus la même charge sociale selon que leur bien est loué vide ou meublé.

Quels revenus sont concernés, et depuis quand ?

En pratique, la hausse s’applique aux revenus du patrimoine de l’année 2025, ceux que vous avez déclarés au printemps 2026. C’est donc l’avis de prélèvements sociaux reçu cette année qui intègre déjà le nouveau taux. Pour les revenus de 2026, déclarés au printemps 2027, le taux de 18,6 % s’applique de plein droit.

Attention toutefois à deux situations particulières. Si vous détenez un meublé dans une résidence-services (étudiante, senior, tourisme), vérifiez votre cas : plusieurs sources évoquent des régimes d’exemption ou de traitement spécifique, mais les analyses divergent sur leur portée exacte. Même prudence pour un bien détenu via une société : le taux dépend de la nature des revenus perçus (dividendes, résultat imposé chez l’associé). Dans ces cas, l’information n’est pas stabilisée : confirmez-la auprès de votre expert-comptable ou sur impots.gouv.fr avant toute décision.

Un exemple chiffré pour mesurer l’impact

Prenons un bailleur dont le bien meublé dégage 12 000 € de résultat net imposable sur l’année (après abattement du micro-BIC ou après charges et amortissements au réel).

• Avant la réforme : 12 000 € × 17,2 % = 2 064 € de prélèvements sociaux.
• Après la réforme : 12 000 € × 18,6 % = 2 232 € de prélèvements sociaux.

Le surcoût s’élève donc à 168 € par an. Pour un résultat de 30 000 €, il atteint 420 €. Rien de dramatique pour un petit bailleur, mais la charge pèse sur la rentabilité nette, surtout quand le résultat est élevé.

Un point de détail qui compte : la part de CSG déductible du revenu imposable de l’année suivante reste, selon les sources consultées, plafonnée à 6,8 %. Le point supplémentaire de CSG n’ouvre donc pas de déduction additionnelle.

Le régime réel, meilleur rempart contre la hausse

On ne peut pas échapper au taux, mais on peut réduire la base sur laquelle il s’applique. Voilà tout l’enjeu du choix de régime. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % pour le meublé classique) ; le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier. Quand les amortissements sont importants, le résultat imposable fondra, et avec lui les prélèvements sociaux.

Un bailleur qui amortit fortement peut afficher un résultat quasi nul pendant plusieurs années : l’assiette des 18,6 % devient alors minime. Pour comparer, notre guide sur le LMNP au régime réel et aux amortissements détaille les calculs et les obligations déclaratives.

Faut-il repasser en location nue ?

La tentation existe. Cependant, changer de mode de location uniquement pour 1,4 point de prélèvements serait une erreur d’appréciation. Le meublé offre souvent un loyer plus élevé, un amortissement fiscal et une fiscalité globale parfois plus douce, même à 18,6 %. La location nue, de son côté, vous expose aux règles du micro-foncier ou du réel foncier, avec ses propres plafonds ; voir à ce sujet notre comparatif micro-foncier ou régime réel.

La règle est simple : raisonnez en rendement net après impôt et prélèvements, sur plusieurs années, plutôt que sur un seul taux. Un simulateur ou un échange avec votre comptable vous évitera une décision coûteuse.

Comment vérifier votre propre situation

Commencez par votre avis de prélèvements sociaux, distinct de l’avis d’impôt sur le revenu. Il détaille, ligne par ligne, la nature des revenus et le taux appliqué. Repérez la ligne correspondant à vos bénéfices industriels et commerciaux de meublé : si vous voyez 18,6 %, la réforme s’applique à vous. Un taux de 17,2 % sur un meublé mérite, lui, une vérification, car il peut signaler une situation particulière, voire une erreur de qualification.

En cas de doute, ne tardez pas. Une réclamation se dépose en ligne dans votre espace particulier, avec les justificatifs à l’appui (bail, statut, déclaration 2042-C-PRO et liasse fiscale). Joignez toujours la nature exacte de votre activité de loueur et, le cas échéant, le contrat de gestion de votre résidence-services. Le délai de réclamation court en principe jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement : vous avez donc de la marge, mais autant clarifier la situation avant l’échéance suivante.

Pensez aussi à provisionner. Si vos revenus meublés augmentent en 2026, le surcoût de 1,4 point se cumulera avec l’impôt sur le revenu. Mettre de côté 20 à 30 % de votre résultat net évite les mauvaises surprises à l’automne suivant, et vous laisse la liberté de choisir sereinement entre micro-BIC et régime réel lors de votre prochaine déclaration.

Une réforme encore discutée

L’inégalité de traitement entre location nue et meublée alimente déjà le débat juridique, et une contestation par question prioritaire de constitutionnalité reste théoriquement possible. Aucun résultat n’est acquis à ce jour : ne bâtissez pas votre stratégie sur un hypothétique revirement. Les taux et textes mentionnés ici sont ceux en vigueur à la date de rédaction (octobre 2026) ; vérifiez-les sur Légifrance ou impots.gouv.fr avant de déclarer.

Vous louez en meublé et avez constaté l’écart sur votre avis ? Dites-le-nous en commentaire, et retrouvez nos autres guides de fiscalité locative pour optimiser votre déclaration.