Congé pour vente 2026 : préavis, préemption et pièges

Vous avez décidé de vendre votre appartement, mais il est loué. Première réaction : mettre le bien en vente et prévenir le locataire. Erreur classique. Le congé pour vente n’est ni une lettre de politesse ni une formalité administrative : c’est un acte juridique verrouillé par la loi du 6 juillet 1989, dont la moindre imprécision peut entraîner la nullité. Résultat quand ça dérape : le bail se reconduit pour trois ans, et votre projet de vente attend. En pratique, deux points concentrent l’essentiel du contentieux : le respect du préavis et le droit de préemption du locataire. Voici, étape par étape, comment sécuriser votre congé en 2026 — délais, mentions obligatoires, exceptions, et les trois situations qui vous empêchent purement et simplement de le délivrer.

Congé pour vente : à quoi ça sert vraiment ?

Commençons par lever un malentendu très répandu. Vendre un logement loué ne nécessite aucun congé. Vous pouvez parfaitement signer chez le notaire avec un locataire en place : l’acquéreur reprend le bail en cours et devient le nouveau bailleur, aux conditions existantes. Aucune information préalable du locataire n’est légalement exigée dans ce cas.

Le congé pour vente sert à autre chose : il permet de récupérer le logement libre de toute occupation à l’échéance du bail, pour le vendre à un acquéreur qui souhaite y habiter. La différence n’est pas anecdotique. Un bien vendu occupé subit généralement une décote — souvent de l’ordre de 10 à 20 % selon la durée restante du bail et la tension du marché local — parce qu’il n’intéresse que les investisseurs. Vendu libre, il s’ouvre à toute la clientèle des acheteurs résidents.

La règle est donc simple : le congé pour vente est un arbitrage entre temps et prix. Vous voulez vendre vite ? La vente occupée reste la voie la plus réaliste. Vous voulez optimiser le prix ? Il faut anticiper, parfois de plusieurs années. Nous détaillons ce choix dans notre guide sur la vente d’un bien occupé et son impact sur le prix.

Le préavis : 6 mois en location vide, 3 mois en meublé

Le congé pour vente ne peut prendre effet qu’à la date d’échéance du bail, jamais en cours de contrat. C’est le principe de stabilité du bail posé par l’article 15 de la loi de 1989.

Pour un logement loué vide, le préavis est de six mois. Pour un meublé relevant de la loi de 1989, il tombe à trois mois (article 25-8).

Attention toutefois à un détail qui fait perdre beaucoup de dossiers : le délai court à compter de la réception du congé par le locataire, pas de son envoi. Une lettre recommandée expédiée pile six mois avant l’échéance mais retirée trois jours plus tard au bureau de poste est hors délai. Le congé est alors inopérant, le bail se reconduit tacitement, et vous repartez pour trois ans. Comptez systématiquement une marge de deux à trois semaines.

Trois modes de notification sont admis : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le recommandé reste le plus utilisé ; l’acte de commissaire de justice, plus coûteux, offre une sécurité probatoire supérieure lorsque la relation est tendue.

Les mentions obligatoires : un congé ultra-formalisé

En location vide, le congé pour vente ne se contente pas d’annoncer une intention. Il vaut offre de vente au locataire. Il doit donc contenir, à peine de nullité :

Le motif du congé, clairement exprimé (la décision de vendre). Le prix de vente et les conditions de la vente proposée. Une description précise du logement et de ses annexes — cave, parking, balcon. Et surtout, la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière exigence est purement formelle, mais son oubli suffit à faire tomber le congé.

Depuis le 1^er janvier 2018, il faut également joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017. Elle est téléchargeable gratuitement sur Légifrance et sur le site de l’ANIL. Ce que beaucoup de bailleurs ignorent : cette notice s’impose aussi bien pour le congé pour vente que pour le congé pour reprise. L’omettre, c’est offrir au locataire un argument d’annulation quasi gratuit.

Le droit de préemption du locataire, étape par étape

C’est le cœur du dispositif, et la partie que les propriétaires sous-estiment le plus. Puisque le congé vaut offre de vente, le locataire devient prioritaire pour acheter le logement au prix et aux conditions que vous avez annoncés.

Le calendrier est le suivant. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai sans réponse, elle est réputée refusée et vous retrouvez votre liberté de vendre à qui vous voulez — à condition de ne pas baisser le prix, nous y revenons.

Si le locataire accepte, il dispose alors de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente. S’il indique dans son acceptation qu’il recourt à un prêt immobilier, l’acceptation devient conditionnelle à l’obtention du financement et le délai de réalisation passe à quatre mois. En cas de non-obtention du prêt dans ce délai, l’acceptation devient caduque et le locataire doit quitter les lieux à l’échéance du bail.

La seconde offre : le piège de la baisse de prix

Voici le point le plus mal connu, et il coûte cher. Supposez que votre locataire décline votre offre à 260 000 €. Six mois plus tard, faute d’acquéreur, vous acceptez une offre à 240 000 €. Vous ne pouvez pas signer sans repasser par la case locataire.

L’article 15, II impose au notaire de notifier au locataire les nouvelles conditions, dès lors que la vente se fait à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. Cette notification vaut nouvelle offre de vente, valable un mois à compter de sa réception. Le locataire peut ainsi se substituer à l’acheteur — et ce même s’il a déjà quitté le logement. À défaut de notification, la vente est nulle. Voilà pourquoi tout congé pour vente doit être piloté avec son notaire dès le premier jour.

Un cas concret pour fixer les idées

Prenons un exemple. Marc loue un T3 à Nantes, bail vide signé le 1^er septembre 2024 pour trois ans, échéance le 31 août 2027. Il souhaite vendre libre à 260 000 €.

Son congé doit parvenir au locataire au plus tard le 28 février 2027. Prudent, Marc l’expédie en recommandé le 5 février 2027 ; le locataire le retire le 10 février. Le préavis court jusqu’au 31 août 2027.

Le locataire dispose jusqu’au 10 avril 2027 (deux mois après réception) pour préempter. Il accepte le 20 mars en précisant qu’il finance par emprunt : la vente doit être régularisée au plus tard le 20 juillet 2027. Sa banque refuse le prêt le 2 juillet. L’acceptation tombe, le locataire libère le logement le 31 août, et Marc vend libre en septembre. Si, en novembre 2027, Marc accepte finalement 245 000 €, son notaire devra notifier cette nouvelle offre à l’ancien locataire, qui aura un mois pour se substituer à l’acquéreur.

Les trois situations qui bloquent votre congé

1. Vous avez acheté le logement occupé il y a moins de trois ans

La loi Alur du 24 mars 2014 a mis fin à une pratique spéculative : acheter un bien occupé décoté, puis évincer aussitôt le locataire pour revendre libre. Désormais, lorsque l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après votre acquisition, vous ne pouvez délivrer un congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du bail.

Traduction concrète : si vous achetez en janvier 2026 un logement dont le bail expire en juin 2027, vous devez attendre l’échéance suivante — juin 2030 pour un bail de trois ans. Beaucoup d’investisseurs découvrent cette règle après la signature. Vérifiez la date d’échéance du bail avant de faire une offre, pas après.

2. Votre locataire est protégé par son âge et ses ressources

Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Depuis la loi Macron de 2015, la protection s’étend au locataire de tout âge ayant fiscalement à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant sous son toit.

L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail ; les ressources, à la date de notification du congé. Sur ce dernier point, la Cour de cassation a précisé en octobre 2024 qu’il faut retenir les revenus des douze mois précédant la délivrance du congé, et non ceux de la dernière année civile. Les plafonds varient selon la zone : à titre indicatif pour 2026, environ 26 920 € pour une personne seule à Paris et communes limitrophes, et 23 403 € en région. Vérifiez toujours le barème en vigueur auprès de l’ANIL, car il est réévalué chaque année.

L’offre de relogement doit être sérieuse : logement situé dans le même secteur géographique (arrondissement ou canton limitrophe, ou à moins de 5 km), adapté en surface et en confort, à un loyer compatible avec les moyens du locataire. Et il ne suffit pas de transmettre des annonces glanées sur le marché : le bailleur doit s’assurer que les propriétaires concernés acceptent effectivement de louer à ce locataire.

Bonne nouvelle toutefois : la protection tombe si vous êtes une personne physique et que vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds. Ces deux conditions sont alternatives. En revanche, une SCI ne peut jamais s’en prévaloir. Pour approfondir, consultez notre article sur le locataire protégé.

3. Vous n’avez pas réellement l’intention de vendre

Un congé pour vente délivré pour évincer un locataire et relouer plus cher est un congé frauduleux. Les conséquences sont lourdes : nullité du congé, dommages-intérêts au profit du locataire, et amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. En pratique, les juges regardent la suite : un logement remis en location deux mois après le départ du locataire au lieu d’être vendu est un indice difficile à contester.

Location meublée : un régime plus souple

En meublé relevant de la loi de 1989, la mécanique est nettement allégée. Le préavis est de trois mois et le congé doit être motivé — vente, reprise ou motif légitime et sérieux — mais l’article 25-8 n’organise aucun droit de préemption. Vous n’avez donc ni prix à indiquer, ni offre à formuler, ni notaire à impliquer sur ce terrain.

Deux réserves cependant. La protection du locataire âgé et modeste s’applique aussi en meublé, sans exception. Et si le bail meublé est reconduit tacitement, le congé doit toujours viser une échéance contractuelle. Le meublé simplifie la procédure, il ne la supprime pas.

En résumé : préparez un dossier, pas une lettre

Le congé pour vente n’est pas un courrier de routine. C’est un calendrier de commercialisation autant qu’un acte juridique, et tout se joue sur trois lignes de temps : l’échéance du bail, le préavis, et la preuve de réception. Prenez la date d’échéance comme point de départ, remontez de six mois, ajoutez une marge de sécurité, et faites relire votre projet de congé par un professionnel si le montant en jeu le justifie.

Les informations de cet article sont à jour en septembre 2026. Les plafonds de ressources applicables aux locataires protégés étant révisés chaque année par arrêté, vérifiez le barème en vigueur au moment de votre congé. Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Vous avez un congé pour vente en cours ou une question sur votre situation ? Partagez-la en commentaire : nous répondons à chaque cas. Et pour ne rien manquer des évolutions réglementaires qui touchent les bailleurs, inscrivez-vous à la newsletter Proprio101.