Droit de visite du propriétaire : les règles en 2026

Vous avez donné congé pour vendre, l’agent immobilier a trois acquéreurs sous le bras, et votre locataire ne répond plus à vos messages. Ou bien il répond, mais toujours la même chose : « ça ne m’arrange pas ». Chaque semaine qui passe repousse la vente, et vous commencez à vous demander ce que la loi vous autorise réellement à faire. La réponse surprend beaucoup de bailleurs : le droit de visite du propriétaire n’est pas un droit automatique. Il ne s’exerce que dans des cas précis, dans des créneaux limités, et le plus souvent parce qu’une clause du bail l’a prévu. Voici ce que vous pouvez exiger en 2026, ce que vous ne pouvez surtout pas faire, et comment réagir face à un refus.

Le droit de visite du propriétaire n’existe pas vraiment dans la loi

C’est le point de départ, et il déstabilise souvent. La loi du 6 juillet 1989 ne contient aucun article qui dirait « le bailleur peut faire visiter le logement ». Elle fait l’inverse : elle encadre par la négative la clause que le bail peut contenir.

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, « en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Lisez bien : le législateur ne crée pas l’obligation, il la plafonne. Autrement dit, il valide implicitement une clause de visite, à condition qu’elle reste dans ces limites.

La conséquence est directe pour vous. Si votre bail ne comporte aucune clause de visite, votre position juridique est nettement plus fragile. Vous pouvez toujours invoquer l’obligation générale de bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil), mais vous partez sans base contractuelle solide. En pratique, cette clause figure aujourd’hui dans la quasi-totalité des contrats types du marché. Vérifiez quand même la vôtre : c’est un réflexe à avoir, d’autant plus au moment de signer ou de renouveler un bail avec le nouveau contrat type applicable depuis le 1^er octobre 2026.

Les trois situations qui ouvrent un droit d’accès

Hors clause de visite, le bailleur peut juridiquement exiger l’accès au logement dans trois hypothèses seulement :

1. pour préparer et exécuter des travaux d’amélioration, d’entretien normal, de mise aux normes de décence ou d’amélioration de la performance énergétique (article 7 e de la loi de 1989) ;
2. pour faire visiter le logement en vue de sa relocation ou de sa vente ;
3. pour vérifier l’état du logement en cours de bail — et uniquement si une clause du contrat le prévoit expressément.

En dehors de ces cas, le logement est le domicile du locataire. Votre titre de propriété ne vous y donne aucun laissez-passer.

Deux heures par jour ouvrable : comment se compte le créneau

La règle est simple à retenir, mais ses contours méritent d’être précisés.

Les jours ouvrables, ce sont les jours du lundi au samedi inclus. Seuls les dimanches et les jours fériés sont exclus. Beaucoup de propriétaires croient à tort que le samedi est hors jeu : c’est faux, et c’est même souvent le meilleur créneau pour les visites en période hivernale, quand la nuit tombe à 17 heures.

La durée maximale est de deux heures par jour. Pas deux heures par visite, pas deux heures par semaine : deux heures quotidiennes, ce qui laisse largement de quoi enchaîner trois ou quatre rendez-vous.

En revanche, la loi ne fixe aucun horaire. C’est au bail — ou à un accord entre les parties — de les définir. Une clause qui prévoit « les visites auront lieu de 18 h à 20 h les jours ouvrables » est parfaitement valable et vous évite d’interminables négociations à chaque rendez-vous. Une clause qui prévoirait 18 h – 22 h, ou les visites dominicales, serait réputée non écrite sur la partie excédentaire — le reste de la clause, lui, continue de s’appliquer.

Attention toutefois sur le préavis. Aucun texte n’impose de délai de prévenance, mais les juges se réfèrent en pratique à un délai de 48 heures, jugé raisonnable. La cour d’appel de Limoges, dans une décision du 21 février 2024 (n° 22/00907), a ainsi validé une condamnation à laisser l’accès au logement « dans la limite de deux heures par jour ouvrable, avec préavis de 48 h », assortie d’une astreinte de 100 € par manquement constaté par commissaire de justice. Votre bail peut prévoir un délai plus long ; il ne peut pas raisonnablement prévoir plus court.

Clés, absence du locataire : la ligne à ne jamais franchir

Voilà l’erreur la plus coûteuse, et elle est fréquente chez les bailleurs de bonne foi. Vous avez le droit de conserver un double des clés. Vous n’avez jamais le droit de vous en servir sans l’accord du locataire.

Posséder les clés ne vaut pas autorisation d’entrer. Le locataire n’est d’ailleurs pas tenu de vous en confier un jeu, ni d’être présent aux visites, ni même de les organiser à votre place : la loi l’oblige à laisser l’accès, pas à jouer les agents immobiliers. S’il accepte des visites en son absence, faites-le confirmer par écrit — un simple SMS conservé fait l’affaire. Et, par prudence, ne conduisez jamais seul une visite groupée dans le logement d’un tiers.

Le bailleur qui pénètre malgré tout dans le logement contre la volonté de l’occupant commet un délit de violation de domicile. Ce que beaucoup ignorent, c’est que les peines ont été nettement alourdies : depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 226-4 du Code pénal prévoit trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende, contre un an et 15 000 € auparavant. De nombreux articles en ligne citent encore l’ancien barème — méfiez-vous.

S’y ajoute le volet civil : l’atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 9 du Code civil, et ce même sans dommage matériel. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 25 février 2004 (3^e chambre civile, n° 02-18.081), à propos d’un bailleur ayant fait visiter un appartement sans autorisation : la simple atteinte suffit, sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice particulier.

Même logique pour les dépendances : si le jardin, la cave ou le box sont mentionnés au bail, le locataire en a la jouissance exclusive et vous ne pouvez pas y accéder librement. Si le jardin n’a pas été loué, en revanche, vous y accédez sans contrainte.

Le locataire refuse les visites : que faire, concrètement

1. Discuter — vraiment, pas pour la forme

Dans l’immense majorité des blocages, la résistance vient d’un malentendu ou d’un sentiment d’intrusion. Expliquez la gêne que vous reconnaissez, proposez deux ou trois créneaux au choix, laissez-lui décider s’il souhaite être présent. Écrivez par votre canal habituel (mail, SMS) et conservez tout : ces échanges constitueront votre preuve de bonne foi si le dossier dérape.

2. Mettre en demeure

Si l’obstruction persiste, passez à la lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez la clause du bail, citez l’article 4 de la loi de 1989, proposez des créneaux datés et précis, et annoncez une saisine du juge à défaut de réponse sous quinze jours. Si vous disposez d’un cautionnement solidaire, sollicitez le garant : il a un intérêt direct à ce que la relation ne se judiciarise pas.

3. Saisir le juge

En dernier recours seulement, car la procédure est longue. Le tribunal judiciaire du lieu du logement peut ordonner au locataire de laisser visiter, sous astreinte, et lui allouer des dommages-intérêts. La cour d’appel de Versailles, dans une décision du 26 février 2013, a ainsi condamné un couple de locataires qui refusait obstinément les visites à 10 000 € de dommages-intérêts, assortis d’une injonction sous astreinte de 500 € par jour de refus dûment constaté. Le refus de visite ne bénéficie donc d’aucune impunité.

Mais retenez la condition posée par la jurisprudence : l’indemnisation suppose que vous prouviez un préjudice chiffré et imputable au refus. Plusieurs bailleurs ont été déboutés faute d’avoir établi ce lien de causalité. Conservez donc les mandats d’agence, les offres perdues, les échanges avec les acquéreurs, les avenants de baisse de prix. Sans pièces, pas d’indemnisation.

Un cas concret, chiffré

Marc donne congé pour vendre en janvier 2026 pour une échéance de bail au 31 juillet, sur un appartement estimé 280 000 €. Son bail contient une clause de visite conforme. Sa locataire refuse dix rendez-vous d’affilée. Marc écrit, puis met en demeure en mars, puis obtient en juin une ordonnance sous astreinte de 200 €/jour. Entre-temps, faute d’avoir pu montrer le bien pendant cinq mois, il a dû accepter une offre à 268 000 €, soit 12 000 € de moins. Muni de l’estimation initiale, des courriels d’annulation de l’agence et du compromis final, il obtient réparation de cette décote. Sans ces pièces, il n’aurait rien obtenu du tout.

Le cas particulier des travaux

Les travaux relèvent d’un régime distinct. L’article 7 e de la loi de 1989 oblige le locataire à laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, ainsi que ceux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement. Depuis la loi Climat et Résilience, cela couvre explicitement les travaux d’amélioration de la performance énergétique — un point devenu central avec le calendrier des passoires thermiques.

La marche à suivre : notifiez les travaux par lettre recommandée, en détaillant leur nature et leur durée prévisionnelle. Si le locataire bloque, une mise en demeure puis un référé devant le juge des contentieux de la protection permettent d’obtenir un accès sous astreinte. Sachez en revanche que le locataire peut obtenir une diminution de loyer si les travaux dépassent vingt et un jours, et qu’il conserve toujours son recours si les nuisances deviennent excessives. Profitez-en pour soigner en amont votre état des lieux d’entrée : c’est lui qui déterminera plus tard ce qui relève de l’entretien du bailleur et ce qui relève des réparations locatives.

En résumé

Le droit de visite du propriétaire est un droit réel mais étroit, qui repose autant sur la rédaction de votre bail que sur la loi. La meilleure protection reste préventive : une clause précise, des créneaux fixés à l’avance, un préavis systématique de 48 heures et des échanges toujours écrits. Les bailleurs qui gagnent devant le juge ne sont pas ceux qui ont le plus insisté, ce sont ceux qui ont le mieux documenté.

Vous préparez une vente ou une relocation ? Notre guide sur le congé pour vente et le droit de préemption du locataire détaille le calendrier à respecter avant même d’organiser la première visite. Et si vous avez vécu un blocage de ce type, partagez votre expérience en commentaire : ces retours de terrain aident toute la communauté des bailleurs.

Informations à jour au 14 septembre 2026. Les décisions de justice citées sont des décisions d’espèce : elles illustrent une tendance, elles ne garantissent pas l’issue d’un litige particulier. En cas de contentieux, l’avis d’un professionnel du droit reste indispensable.