CFE et location meublée 2026 : qui paie, combien, quand
Chaque automne, le même message arrive dans la boîte mail de milliers de propriétaires : un avis de cotisation foncière des entreprises les attend dans leur espace professionnel. Beaucoup tombent des nues. Ils ne se voient pas comme des chefs d’entreprise, ils louent un studio meublé à un étudiant, parfois un seul bien, et voilà qu’on leur réclame un impôt destiné aux commerçants et aux artisans. La règle est pourtant simple : dès lors que vous louez en meublé, le fisc considère que vous exercez une activité professionnelle. La CFE en location meublée devient alors un rendez-vous annuel, avec une échéance ferme au 15 décembre.
Qui est réellement redevable, qui y échappe, combien cela coûte en 2026 et quelles démarches accomplir avant la fin de l’année : voici ce qu’un bailleur doit savoir pour ne pas découvrir la facture trop tard.
CFE et location meublée : pourquoi vous êtes concerné
Tout part du deuxième alinéa du I de l’article 1447 du Code général des impôts. Ce texte répute professionnelles les activités de location ou de sous-location de locaux meublés. La doctrine fiscale le confirme sans ambiguïté (BOI-IF-CFE-10-30-10-50) : ces activités sont passibles de la CFE.
Ce qui compte ici, c’est la nature du bien loué, pas votre statut ni votre régime d’imposition. Vous relevez du micro-BIC ou du régime réel ? Vous êtes loueur en meublé non professionnel ou professionnel ? Aucune importance. Vous louez à l’année, à l’étudiant, au mois via un bail mobilité ou à la nuitée sur une plateforme ? Même conclusion. Le meublé entre dans le champ.
La location nue à usage d’habitation, elle, reste en dehors. Le même article 1447 exclut expressément cette activité, considérée comme de la simple gestion d’un patrimoine privé. Un bailleur qui loue trois appartements vides n’a donc rien à craindre de ce côté, quel que soit le montant de ses loyers. Attention toutefois : la location nue de locaux à usage autre que l’habitation (bureaux, commerces, entrepôts) bascule dans le champ de la CFE dès 100 000 € de recettes brutes annuelles.
Un impôt établi commune par commune
Point que beaucoup ignorent : la CFE est un impôt local, établi au lieu de situation des locaux. Si vous possédez un meublé à Bordeaux et un autre à Biarritz, vous ne recevrez pas un avis mais deux, chaque commune appliquant son propre barème et son propre taux. Deux meublés dans la même commune, en revanche, ne génèrent pas deux cotisations distinctes. En cas de doute sur votre situation, votre service des impôts des entreprises (SIE) reste l’interlocuteur à solliciter.
Les exonérations : trois portes de sortie
L’article 1459 du CGI prévoit plusieurs cas d’exonération, dont deux s’appliquent de plein droit.
La location accidentelle d’une partie de votre logement
Le 1° de l’article 1459 exonère les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, dès lors que la location ne présente aucun caractère périodique. L’habitation en question peut être principale ou secondaire. Louer votre maison une semaine pendant un festival relève typiquement de ce cas ; la reconduire chaque été, beaucoup moins.
Les pièces de votre résidence principale
Le 2° du même article exonère les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Trois conditions cumulatives, et l’administration les examine sérieusement :
- les pièces louées font partie intégrante de votre habitation principale ;
- elles constituent la résidence principale du locataire (un étudiant est réputé résider là où il séjourne habituellement pendant l’année universitaire, même s’il conserve son domicile légal chez ses parents) ;
- le prix de location reste fixé « dans des limites raisonnables ».
Le troisième critère est flou à dessein, mais le premier est redoutable en pratique. Le BOFiP est explicite : l’exonération tombe dès lors que les pièces forment un logement indépendant. Cuisine ou coin cuisine, sanitaires autonomes, accès individuel aux parties communes, boîte aux lettres séparée — chacun de ces éléments joue contre vous. Le Conseil d’État a ainsi refusé l’exonération à un propriétaire dont les logements disposaient d’un équipement sanitaire autonome desservi par les parties communes (CE, 13 novembre 1987, n° 44238). Une chambre de bonne rattachée à l’appartement, en revanche, ouvre droit à l’exonération si le loyer reste modéré.
Le meublé de tourisme classé : ça dépend de votre mairie
Le 3° de l’article 1459 ouvre une exonération facultative pour les meublés de tourisme classés au sens de l’article L. 324-1 du Code du tourisme et les chambres d’hôtes, lorsqu’il s’agit d’une partie de la résidence personnelle du loueur. Facultative signifie ici que la commune ou l’intercommunalité peut la supprimer par délibération — et beaucoup l’ont fait ces dernières années dans les zones sous tension touristique. Un appel à la mairie ou au SIE lève le doute en quelques minutes. Précision importante : un logement aménagé exclusivement pour la location, qui ne fait pas partie de votre résidence personnelle, est exclu de ce dispositif, même s’il est classé.
Les deux exonérations liées au démarrage
Deux mécanismes complètent le tableau, et ils sont souvent la vraie explication d’un avis qui arrive « avec un an de retard ».
D’abord, aucune CFE n’est due l’année de création de l’activité. Ensuite, la base d’imposition est réduite de moitié la première année d’imposition effective, soit la deuxième année d’activité (article 1478 II du CGI). Concrètement, un bailleur qui déclare son meublé en 2026 ne paie rien en 2026, une CFE allégée de 50 % en 2027, et la cotisation pleine à partir de 2028.
Enfin, l’article 1647 D du CGI exonère de cotisation minimum les redevables dont le chiffre d’affaires ou les recettes de l’année N-2 n’excèdent pas 5 000 €. Pour la plupart des petits loueurs en meublé, qui n’ont pas de local professionnel et sont donc taxés sur cette base minimum, cette exonération revient à ne rien payer du tout.
Combien coûte la CFE d’un meublé en 2026 ?
La base de la CFE correspond en principe à la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité au cours de l’année N-2. Pour la CFE 2026, on regarde donc la situation de 2024. Mais un loueur en meublé n’a généralement pas de local professionnel au sens fiscal : il est alors imposé sur une base minimum, fixée par la commune à l’intérieur d’une fourchette votée par le législateur et indexée chaque année.
Voici le barème applicable en 2026, tiré de l’article 1647 D du CGI :
| Chiffre d’affaires ou recettes réalisés en N-2 (2024) | Base minimum 2026 |
|---|---|
| ≤ 10 000 € | entre 247 et 589 € |
| de 10 001 à 32 600 € | entre 247 et 1 179 € |
| de 32 601 à 100 000 € | entre 247 et 2 477 € |
| de 100 001 à 250 000 € | entre 247 et 4 129 € |
| de 250 001 à 500 000 € | entre 247 et 5 897 € |
| > 500 000 € | entre 247 et 7 669 € |
La loi ne fixe donc pas un montant, elle fixe un couloir. C’est le conseil municipal ou l’EPCI qui choisit où se placer à l’intérieur — d’où des écarts considérables d’une commune à l’autre pour des bailleurs aux recettes identiques. À cette base s’applique ensuite le taux voté localement, puis une taxe additionnelle destinée aux chambres de commerce et d’industrie, fixée à 1,12 % pour 2026 (article 1600 du CGI).
Un exemple chiffré
Prenons Marie, qui loue un T2 meublé à l’année dans une commune de Loire-Atlantique. Ses recettes 2024 se sont élevées à 8 400 €, elle relève donc de la première tranche. Sa commune a fixé la base minimum à 520 €. Le taux communal et intercommunal cumulé atteint 25,5 %.
Sa CFE 2026 ressort à 520 × 25,5 % = 132,60 €, auxquels s’ajoute la taxe additionnelle CCI de 520 × 1,12 % = 5,82 €. Total : environ 138 €. Si Marie avait déclaré 4 800 € de recettes en 2024, elle n’aurait rien payé du tout.
Dernier point qui a son importance : la CFE est une charge déductible du résultat si vous relevez du régime réel en LMNP. Au micro-BIC, elle disparaît dans l’abattement forfaitaire et ne se déduit pas séparément.
Déclaration et paiement : le calendrier à respecter
La démarche initiale se fait une seule fois. Vous devez déposer une déclaration 1447-C-SD avant le 1er janvier de l’année suivant le début de l’activité. Un meublé mis en location en 2026 doit donc être déclaré au plus tard le 31 décembre 2026, pour une CFE due à partir de 2027. Ce dépôt dans les délais conditionne d’ailleurs l’application de la réduction de base de 50 % la première année d’imposition.
Ensuite, plus de déclaration annuelle. Vous n’avez à intervenir qu’en cas de changement susceptible de modifier votre cotisation (surface, cession, cessation d’activité), via le formulaire 1447-M-SD, à déposer avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Côté paiement, retenez trois dates. L’avis n’est jamais envoyé par courrier : il est mis en ligne dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, généralement à partir de la mi-novembre. Le solde doit être réglé au plus tard le 15 décembre 2026, exclusivement par voie dématérialisée. Enfin, si votre CFE de l’année précédente atteignait ou dépassait 3 000 €, un acompte de 50 % était dû au 15 juin.
Un mot sur une conséquence collatérale : être redevable de la CFE suppose d’être immatriculé et de disposer d’un numéro SIRET. Cette immatriculation emporte d’autres obligations, notamment en matière de facturation électronique pour les bailleurs depuis septembre 2026.
À retenir
- Le meublé est dans le champ, le nu d’habitation n’y est pas : la location meublée est réputée professionnelle (article 1447 du CGI), quel que soit votre régime fiscal.
- Exonération automatique sous 5 000 € de recettes N-2 : en dessous de ce seuil, pas de cotisation minimum, donc en pratique pas de CFE.
- Rien la première année, moitié la deuxième : l’année de création est exonérée et la base est réduite de 50 % l’année suivante, à condition d’avoir déposé la 1447-C-SD dans les délais.
- Le montant dépend de votre commune : la base minimum 2026 oscille entre 247 et 589 € pour des recettes inférieures à 10 000 €, à quoi s’ajoutent le taux local et 1,12 % de taxe CCI.
- Deux dates à bloquer : 31 décembre 2026 pour la déclaration initiale d’un meublé lancé cette année, 15 décembre 2026 pour le paiement du solde.
Les montants de base minimum étant votés localement, deux bailleurs aux recettes strictement identiques peuvent payer du simple au double selon la commune où se situe leur bien. Avant d’investir dans un meublé, un coup d’œil au barème de la commune visée vaut largement les cinq minutes qu’il demande.
Vous avez reçu un avis de CFE que vous ne vous expliquez pas, ou vous hésitez à déclarer votre meublé avant le 31 décembre ? Partagez votre situation en commentaire : d’autres bailleurs se posent probablement la même question.
Article à jour au 13 septembre 2026. Les montants de base minimum et les taux étant fixés par chaque commune, vérifiez votre situation auprès de votre service des impôts des entreprises.