Commission départementale de conciliation : guide 2026

Un dépôt de garantie contesté, des charges que le locataire refuse de régler, un état des lieux de sortie qui tourne au bras de fer : ces désaccords arrivent plus souvent qu’on ne l’imagine. Et la première réaction est presque toujours la même — « je vais aller au tribunal ». Mauvais réflexe, dans la plupart des cas. Avant le juge, il existe une instance gratuite, paritaire et largement sous-utilisée : la commission départementale de conciliation. Une par département, un avis rendu en deux mois, et pour certains litiges une saisine qui n’est pas une option mais une obligation. Voici comment elle fonctionne, quand la saisir, et comment y défendre utilement vos intérêts de propriétaire.

Qu’est-ce que la commission départementale de conciliation ?

La commission départementale de conciliation — la CDC, dans le jargon — a été créée par l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, celle qui régit l’essentiel des rapports locatifs en France. Son fonctionnement est précisé par le décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, remanié par le décret n° 2015-733 du 24 juin 2015 à la suite de la loi ALUR.

Premier point à bien avoir en tête : ce n’est pas un tribunal. C’est un organisme paritaire, placé auprès du préfet, composé à nombre égal de représentants des organisations de bailleurs et de représentants des organisations de locataires. Concrètement, face à vous, il y aura des gens qui connaissent le terrain — un représentant de l’UNPI, par exemple, et un représentant d’une association de locataires — et non un magistrat.

Pour siéger valablement, la commission doit réunir au minimum quatre membres et au plus six, répartis à parité. Son secrétariat est assuré par un service de l’État désigné par le préfet : la DDT ou la DDETS selon les départements, la DRIHL en Île-de-France.

La règle est simple : la CDC n’a aucun pouvoir de contrainte. Elle écoute, elle confronte les arguments, elle tente de rapprocher les positions. Si elle y parvient, l’accord est acté par écrit et engage les deux parties. Si elle échoue, elle rend un avis motivé — qui n’oblige personne, mais qui pèsera devant le juge.

Quels litiges la CDC peut-elle examiner ?

Le champ de compétence de la commission, élargi par la loi ALUR du 24 mars 2014, est plus large que ce que croient la plupart des bailleurs. Elle couvre les litiges individuels portant sur :

• la fixation du loyer à la mise ou remise en location, et la hausse d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail ;
• la baisse d’un loyer surévalué, en cours de bail ou au renouvellement ;
• le complément de loyer, en zone d’encadrement ;
• la décence du logement et la performance énergétique minimale ;
• l’état des lieux d’entrée comme de sortie ;
• le dépôt de garantie et les retenues pratiquées ;
• les charges locatives et leur régularisation ;
• les réparations, qu’elles incombent au bailleur ou au locataire ;
• les congés donnés par le bailleur comme par le locataire ;
• l’ameublement d’un logement meublé (article 25-11 de la loi de 1989).

S’y ajoutent les difficultés dites « collectives » : application d’accords nationaux ou locaux, fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles locatifs.

Ce que beaucoup ignorent, en revanche, c’est la limite la plus importante pour un propriétaire : la CDC n’est pas compétente pour le recouvrement des loyers impayés. Si votre locataire ne paie plus, la commission ne vous servira à rien. Votre chemin passe par le commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis par le juge des contentieux de la protection. La CDC traite la détermination du loyer, pas son encaissement. Deuxième exclusion : elle ne connaît que des locations à usage de résidence principale. Meublé de tourisme, local professionnel ou bail commercial sortent de son périmètre.

Quand la saisine est-elle obligatoire ?

En principe, bailleur comme locataire peuvent saisir la commission à tout moment, sans condition particulière. Mais il existe des cas où la saisine devient un passage obligé avant le juge, et où la négliger expose à l’irrecevabilité de l’action.

La réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement

C’est le cas de figure le plus fréquent côté bailleur. Si vous estimez que le loyer de votre logement est manifestement inférieur à celui du voisinage, l’article 17-2 de la loi de 1989 vous autorise à proposer un nouveau loyer au locataire — au plus tard six mois avant le terme du bail, avec des références de loyers comparables à l’appui (trois références en général, six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants). Si le locataire refuse ou garde le silence, vous devez saisir la CDC au plus tard quatre mois avant le terme du bail. Sans cette saisine, pas de juge possible, et le bail se renouvelle à l’ancien loyer. Le calendrier est impitoyable : une semaine de retard, et la hausse est perdue pour trois ans.

Le complément de loyer et l’encadrement

En zone d’encadrement des loyers, un locataire qui conteste le complément de loyer inscrit à son bail doit saisir la CDC dans les trois mois suivant la signature du contrat. Le bailleur n’est pas à l’initiative, mais il sera convoqué — et c’est là qu’il devra justifier, preuves en main, la caractéristique exceptionnelle qui fonde ce complément. Si vous louez à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou dans l’une des autres communes concernées, ce scénario doit être anticipé dès la rédaction du bail. Nos explications détaillées sur le sujet sont rassemblées dans notre guide de l’encadrement des loyers 2026.

Les petits litiges financiers

Attention toutefois à ne pas confondre la CDC avec l’obligation générale de tentative amiable. L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, sous peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative dès lors que la demande porte sur une somme n’excédant pas 5 000 euros. Le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, qui a refondu les modes amiables de règlement des différends, n’a pas modifié ce périmètre. Point de vigilance : cet article vise expressément le conciliateur de justice, le médiateur et la procédure participative, sans nommer la commission départementale de conciliation. En pratique, la saisine de la CDC est considérée comme satisfaisant à cette exigence pour un litige locatif, mais la sécurité juridique absolue n’est pas garantie. Si votre créance est inférieure à 5 000 euros, doubler la démarche d’une saisine du conciliateur de justice de votre tribunal de proximité ne coûte rien et ferme le débat.

Comment saisir la commission : la procédure pas à pas

La saisine se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de la commission du département où se situe le logement. Depuis le décret de 2015, la voie électronique est également ouverte : plusieurs départements — Paris, la Seine-Saint-Denis, le Val-d’Oise notamment — proposent un téléservice via demarches-simplifiees.fr.

Votre courrier doit impérativement mentionner vos nom, qualité et adresse, ceux du locataire, et l’objet précis du litige. Joignez systématiquement une copie du bail — c’est la pièce exigée partout — et tout ce qui documente votre position : états des lieux, photographies datées, devis et factures, décompte de charges, échanges de courriers. Un dossier incomplet ne fait pas courir le délai de deux mois : il dort jusqu’à ce que le secrétariat reçoive les pièces manquantes.

Une fois la demande jugée recevable, les deux parties sont convoquées au moins quinze jours avant la séance. Vous pouvez vous y faire assister ou représenter — par un membre de votre association de propriétaires, par un avocat, par votre gestionnaire. Ce n’est pas obligatoire, mais pour un litige technique, c’est souvent décisif.

La séance est courte, informelle et confidentielle. Chaque partie expose son point de vue, la commission interroge, puis tente le rapprochement. Trois issues possibles : un accord total, acté par un document de conciliation signé des deux parties ; un accord partiel, acté de la même façon avec mention des désaccords subsistants ; ou l’échec, qui se traduit par un avis de non-conciliation signé d’un représentant de chaque collège.

Un détail à connaître : si votre locataire, régulièrement convoqué, ne se présente pas et ne se fait pas représenter, la commission constate l’impossibilité de concilier et peut tout de même émettre un avis sur le fond. Autrement dit, l’absence de l’autre partie ne paralyse plus la procédure comme avant 2015. C’est plutôt une bonne nouvelle pour le bailleur diligent.

Un exemple chiffré : 1 100 € de dépôt de garantie en jeu

Prenons un cas concret. Vous louez un T3 à Nantes, 1 100 € de loyer hors charges, dépôt de garantie d’un mois, soit 1 100 €. À la sortie du locataire, l’état des lieux révèle un parquet rayé dans le séjour et une porte de placard arrachée. Vous obtenez un devis de 1 450 € et annoncez au locataire que vous conservez l’intégralité du dépôt de garantie, plus 350 € à régler.

Le locataire conteste : selon lui, le parquet était déjà abîmé à l’entrée et la porte relève de la vétusté. Il réclame la restitution intégrale et menace d’une action en justice, assortie de la majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard prévue à l’article 22 de la loi de 1989.

Deux chemins s’offrent à vous. Le tribunal judiciaire : plusieurs mois d’attente, un éventuel avocat, une issue incertaine si votre état des lieux d’entrée est laconique. Ou la CDC : saisine gratuite, séance sous deux mois, examen contradictoire des deux états des lieux, des photos et du devis. En pratique, la commission proposera le plus souvent un partage — par exemple 700 € de retenue justifiée après application d’un coefficient de vétusté sur le parquet, et 400 € restitués. Vous renoncez à une partie de votre prétention, mais vous encaissez en huit semaines, sans frais, et vous écartez le risque d’être condamné à la majoration de 10 % mensuelle. Sur un dossier de ce calibre, l’arbitrage économique est sans ambiguïté. Pour sécuriser ce type de situation en amont, relisez nos règles sur le dépôt de garantie 2026.

Après l’avis : que vaut-il vraiment ?

En cas de conciliation, le document signé vaut engagement contractuel entre les parties. Si le locataire ne le respecte pas, vous pourrez le produire devant le juge comme preuve de l’accord.

En l’absence d’accord, la commission émet son avis motivé dans un délai maximal de deux mois à compter de la réception d’une saisine complète. Cet avis comporte l’exposé du différend, la position de chaque partie et, le cas échéant, celle de la commission. Il n’est pas contraignant : personne n’est tenu de s’y plier.

Mais ne vous y trompez pas. Cet avis est versé au dossier si le litige remonte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — plus précisément devant le juge des contentieux de la protection. Un avis qui vous donne raison constitue un argument de poids ; un avis défavorable affaiblira sérieusement votre position. D’où la règle d’or : traiter la séance de conciliation avec le même sérieux qu’une audience, dossier complet, chronologie claire et prétentions chiffrées.

Trois erreurs que les bailleurs commettent trop souvent

La première, c’est de rater le délai. La réévaluation d’un loyer sous-évalué se joue à quatre mois du terme du bail, le complément de loyer à trois mois de la signature, la décence à deux mois d’une mise en demeure restée sans réponse. Hors délai, la demande est irrecevable, point final.

La deuxième, c’est d’arriver les mains vides. Sans état des lieux d’entrée détaillé, sans photos datées, sans devis, un bailleur perd presque mécaniquement l’arbitrage sur les dégradations. Votre dossier se construit le jour de la remise des clés, pas le jour de la séance — voyez notre guide de l’état des lieux.

La troisième, c’est de bouder la convocation quand c’est le locataire qui a saisi la commission. Ne pas se présenter ne fait pas disparaître le litige : depuis 2015, la commission peut rendre un avis en votre absence, fondé sur les seuls éléments de votre locataire. Un avis rendu sans vous est un avis rendu contre vous.

À retenir

• Gratuite et rapide : la saisine de la commission départementale de conciliation ne coûte rien et l’avis est rendu dans les deux mois suivant une saisine complète.
• Compétence large : loyer, charges, dépôt de garantie, état des lieux, réparations, décence, congés, ameublement du meublé — mais jamais les loyers impayés.
• Obligatoire avant le juge pour la réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement : saisine au plus tard quatre mois avant le terme du bail.
• Saisine par lettre recommandée avec AR (ou en ligne dans plusieurs départements) au secrétariat du département du logement, copie du bail obligatoire.
• L’avis n’est pas contraignant, mais il pèse lourd devant le juge des contentieux de la protection : préparez la séance comme une audience.

Dans un contexte où les procédures judiciaires s’allongent et où le moindre contentieux locatif immobilise des mois de trésorerie, la conciliation n’est pas un aveu de faiblesse : c’est un outil de gestion. Beaucoup de bailleurs la découvrent trop tard, une fois l’assignation partie. Vous avez un litige en cours ? Identifiez le secrétariat de la commission de votre département, puis reconstituez votre dossier de preuves. Et si vous avez déjà vécu une séance de conciliation, racontez-nous en commentaire comment elle s’est déroulée : ces retours d’expérience valent tous les guides.

Informations à jour en septembre 2026. Les règles de procédure relevant de textes réglementaires susceptibles d’évoluer, vérifiez les modalités pratiques auprès du secrétariat de la commission de votre département ou de votre ADIL.