Vendre un logement loué en 2026 : guide du bailleur

Vous souhaitez vendre un appartement mis en location, mais votre locataire est toujours en place et son bail court encore plusieurs mois, voire plusieurs années ? Rassurez-vous : vendre un logement loué est parfaitement possible en 2026, sans attendre la fin du bail ni demander l’accord de l’occupant. Encore faut-il choisir la bonne stratégie. Vendre « occupé » à un investisseur, ou donner congé pour vendre « libre » au prix fort ? Que devient le bail, le dépôt de garantie, la taxe foncière ? Et dans quels cas le locataire peut-il revendiquer une priorité d’achat ?

Ce guide fait le point, côté propriétaire bailleur, sur les règles applicables (Code civil, loi du 6 juillet 1989, loi du 31 décembre 1975), la décote à anticiper et les formalités à ne pas négliger le jour de la signature chez le notaire.

Vendre un logement loué : le bail suit le bien

La règle est simple : la vente ne met pas fin au contrat de location. L’article 1743 du Code civil prévoit que l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui dispose d’un bail ayant date certaine. Concrètement, le bail en cours est transmis au nouveau propriétaire aux mêmes conditions : même loyer, même date d’échéance, mêmes clauses, même dépôt de garantie.

Conséquence directe : vous n’avez aucun congé à délivrer, et le locataire n’a pas à donner son accord. Il n’a d’ailleurs, dans le cas général, aucun droit de préemption lorsque le logement est vendu occupé (nous verrons l’exception de la vente après division plus bas). Pour lui, rien ne change, sinon le nom de la personne à qui il verse son loyer.

Ce que beaucoup ignorent, c’est que l’acquéreur hérite aussi des « défauts » du bail : un loyer sous-évalué, une révision IRL oubliée depuis des années ou une clause mal rédigée lui seront opposables. D’où l’intérêt, avant de mettre en vente, de remettre votre dossier locatif d’aplomb.

Faut-il prévenir le locataire de la mise en vente ?

Aucun texte ne vous impose d’informer le locataire de votre projet de vente occupée. En pratique, c’est pourtant vivement recommandé : vous aurez besoin de sa coopération pour les visites. Or le droit de visite n’est pas automatique. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 n’autorise une clause imposant des visites en vue de la vente que dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés, et seulement si cette clause figure dans le bail. Sans clause, il faudra négocier à l’amiable. Un locataire prévenu tôt et respecté fera rarement obstacle ; un locataire mis devant le fait accompli peut rendre chaque visite compliquée.

Vente occupée ou vente libre : deux stratégies, deux calendriers

Deux voies s’offrent à vous. La première consiste à vendre le bien avec son locataire, le plus souvent à un investisseur qui recherche un rendement immédiat. La seconde consiste à délivrer un congé pour vente afin de récupérer le logement vide à l’échéance du bail, puis à le vendre libre.

Le congé pour vente est très encadré. Il doit être délivré au moins six mois avant l’échéance pour une location vide (trois mois en meublé), indiquer le prix et les conditions de la vente, et il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis (location vide). Si vous baissez ensuite le prix pour un tiers, vous devrez notifier à nouveau le locataire. Nous détaillons toute la procédure dans notre article congé pour vente : préavis et droit de préemption.

Attention toutefois au calendrier : si votre bail vient d’être reconduit, il peut rester près de trois ans avant la prochaine échéance (bail vide d’un bailleur personne physique). Vendre libre peut alors signifier attendre longtemps, sans garantie que le marché soit plus favorable à ce moment-là.

La décote d’un logement vendu occupé

C’est le point qui fâche. Un acquéreur qui ne peut ni habiter le bien ni le relouer à sa guise accepte rarement de payer le prix d’un logement libre. Les professionnels constatent généralement une décote de l’ordre de 5 à 20 % par rapport à la valeur libre. Il ne s’agit pas d’un barème légal : ces fourchettes, issues des observations de marché, varient selon les sources et les situations.

Plusieurs facteurs font bouger le curseur. La durée restante du bail, d’abord : plus l’échéance est proche, plus la décote se réduit. Le niveau du loyer ensuite : un loyer aligné sur le marché rassure l’investisseur, un loyer très bas pèse lourd, surtout en zone tendue où le plafonnement à la relocation limite le rattrapage. Le profil du locataire compte aussi (ancienneté, régularité des paiements), tout comme la classe DPE : un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions, ce qui inquiète légitimement un acheteur investisseur. Enfin, un locataire âgé et modeste peut bénéficier d’une protection renforcée contre le congé (article 15, III de la loi de 1989), ce qui accroît mécaniquement la décote.

Le revers de la médaille ? Pour un investisseur, un bien occupé par un bon locataire est un actif « clé en main » : pas de vacance locative, pas de frais de recherche, un rendement connu dès le premier jour. C’est l’argument à mettre en avant dans votre annonce.

Quand le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de vente occupée ?

Il existe une exception notable au principe de la vente occupée « sans préemption » : la première vente d’un logement consécutive à la division ou à la subdivision d’un immeuble en lots (typiquement, la mise en copropriété d’un immeuble jusque-là détenu par un seul propriétaire). Dans ce cas, l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose au vendeur de notifier son intention de vendre au locataire (ou à l’occupant de bonne foi) par lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant le prix et les conditions.

Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter ; son silence vaut refus. Seul le locataire dont le bail est antérieur à la division peut s’en prévaloir, et le dispositif ne s’applique pas aux ventes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré. Si le locataire refuse, il reste dans les lieux : il ne s’agit pas d’un congé. Ne prenez pas cette formalité à la légère : une vente conclue sans purger ce droit encourt la nullité. Le notaire vérifiera ce point, mais mieux vaut l’anticiper dès la mise en vente.

Point de vigilance : certaines modalités de l’article 10 (notamment l’ancien droit de priorité de la commune) ont évolué au fil des réformes et des décisions du Conseil constitutionnel. Faites valider la procédure applicable à votre cas par votre notaire.

Dépôt de garantie, loyers, charges, taxe foncière : qui paie quoi ?

Le dépôt de garantie passe à l’acquéreur

En cas de vente, c’est le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoit expressément, et la Cour de cassation l’a confirmé (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-19.169). Cette règle est d’ordre public : une clause de l’acte de vente prévoyant que le vendeur reste tenu n’est valable qu’entre vendeur et acquéreur, pas à l’égard du locataire.

En pratique, le montant du dépôt est soit versé à l’acquéreur, soit déduit du prix le jour de la signature. Gardez une trace écrite de ce transfert : elle vous protégera en cas de litige ultérieur. Pour les règles de restitution, voir notre guide dépôt de garantie : montant, délais et retenues.

Loyers et charges : un partage au prorata

Le loyer du mois de la vente se répartit au prorata temporis entre vendeur et acquéreur. Les provisions sur charges suivent la même logique, mais la régularisation annuelle peut poser difficulté : le décompte sera établi par le nouveau propriétaire alors qu’une partie de l’exercice relève de votre période de détention. Prévoyez dans l’acte une clause répartissant le solde de régularisation (en plus ou en moins) au prorata, et transmettez à l’acquéreur les justificatifs de charges de l’année en cours.

Taxe foncière : redevable au 1er janvier, mais remboursement conventionnel

Fiscalement, la taxe foncière est due en totalité par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. L’usage notarial, prévu dans la quasi-totalité des actes, consiste toutefois à faire rembourser par l’acquéreur la quote-part correspondant à sa période de détention. Ce remboursement n’est pas automatique : il doit figurer dans l’acte.

Exemple chiffré : la vente de l’appartement de Claire

Claire possède un deux-pièces estimé à 300 000 € libre, loué 1 000 € par mois hors charges à un locataire en place depuis quatre ans. Le bail vide expire dans deux ans et demi. Plutôt que d’attendre, elle choisit de vendre occupé. Après négociation, le bien part à 270 000 €, soit une décote de 10 %, cohérente avec la durée restante du bail et un loyer proche du marché.

L’acte est signé le 15 mars. Claire avait déjà encaissé le loyer de mars : elle reverse à l’acquéreur la part correspondant à la seconde moitié du mois, soit environ 500 €. Le dépôt de garantie de 1 000 € est déduit du prix. Quant à la taxe foncière de 1 200 €, Claire en restera redevable auprès de l’administration, mais l’acquéreur lui remboursera la part postérieure à la vente : du 1er janvier au 14 mars, Claire a détenu le bien 73 jours, soit 1 200 × 73 / 365 = 240 € à sa charge ; l’acquéreur lui doit donc 960 €.

Ce calcul est simplifié, mais il montre l’essentiel : une vente occupée se prépare avec un tableau de répartition précis, que le notaire intégrera au décompte.

Ce que l’acquéreur pourra faire ensuite (et ce qu’il faut lui dire)

Un acheteur averti vous posera la question : « Quand pourrai-je récupérer le logement ? » La loi de 1989 limite volontairement ses marges de manœuvre pour éviter les ventes destinées à évincer le locataire. Selon l’article 15, si le terme du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau bailleur ne peut donner congé pour vendre qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite. S’il veut reprendre le logement pour l’habiter et que le bail expire moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.

Exposer ces règles dès les premières visites évite les malentendus et cible les bons acquéreurs : des investisseurs, pas des futurs occupants pressés.

Les documents à préparer pour la vente

Outre le dossier de diagnostic technique obligatoire pour toute vente (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les cas, ERP), vous devrez fournir au notaire une copie du bail et de ses avenants, l’état des lieux d’entrée, le dernier avis d’échéance et les quittances récentes, le justificatif du montant du dépôt de garantie, les derniers décomptes de charges et, le cas échéant, l’attestation d’assurance habitation du locataire. Pensez aussi, une fois la vente signée, à informer le locataire par écrit des coordonnées du nouveau bailleur (ou de son gestionnaire) : c’est indispensable pour que les loyers soient versés au bon destinataire.

Côté fiscalité, la plus-value éventuelle sera calculée et prélevée par le notaire. Le fait que le bien soit loué n’ouvre pas droit à l’exonération résidence principale. Pour estimer l’impôt, consultez notre guide plus-value immobilière : calcul et abattements.

Conclusion

Vendre un logement loué n’a rien d’un parcours du combattant, à condition de choisir sa stratégie en connaissance de cause. La vente occupée offre rapidité et sécurité au prix d’une décote ; la vente libre maximise le prix mais impose un congé pour vente rigoureux et un calendrier parfois long. Dans les deux cas, un dossier locatif propre et un locataire bien informé feront la différence. Informations à jour en octobre 2026 ; pour toute situation particulière (division d’immeuble, locataire protégé, indivision), faites-vous accompagner par votre notaire.

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