Loi Alur : ce que tout propriétaire bailleur doit absolument savoir
Adoptée en 2014, la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément réformé les relations entre propriétaires et locataires. Elle a renforcé les obligations des bailleurs et introduit de nouveaux droits pour les locataires. Voici ce que vous devez retenir en tant que propriétaire.
Le bail type obligatoire
La loi Alur a instauré un contrat de location type, défini par décret. Tout bail de location vide (résidence principale) signé depuis le 1er août 2015 doit respecter ce modèle. Certaines clauses sont désormais interdites (par exemple celles qui imposeraient un prélèvement automatique obligatoire ou interdiraient tout animal de compagnie).
Pour les logements meublés, un bail type spécifique a également été instauré. La durée minimale est de 1 an (9 mois pour un étudiant), contre 3 ans pour une location vide.
Les documents obligatoires à remettre au locataire
Lors de la signature du bail, vous devez obligatoirement fournir :
- Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : DPE, diagnostic plomb (si avant 1949), diagnostic amiante (si avant 1997), état des risques naturels et technologiques (ERP), diagnostic électricité et gaz (si installations > 15 ans), diagnostic bruit (zones concernées)
- Une notice d’information sur les droits et obligations des parties (annexée au bail)
- L’état des lieux d’entrée contradictoire
- Le règlement de copropriété (en immeuble collectif)
- La grille de vétusté si vous en avez signé une avec le locataire
L’encadrement des loyers
La loi Alur a créé le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues. Après plusieurs péripéties judiciaires, ce dispositif a été réintroduit par la loi Élan (2018) sur la base du volontariat des communes. Il s’applique désormais dans un nombre croissant de villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier…). Voir notre article dédié à l’encadrement des loyers pour les détails.
La garantie universelle des loyers (abandonnée)
La loi Alur prévoyait initialement une « garantie universelle des loyers » (GUL) qui aurait couvert tous les propriétaires contre les impayés. Ce volet n’a jamais été mis en œuvre. C’est la Garantie Visale d’Action Logement qui joue en partie ce rôle, mais de façon plus ciblée.
Les nouvelles règles sur le congé
La loi Alur a également durci les règles pour donner congé à un locataire :
- Le délai de préavis reste de 6 mois avant l’échéance du bail pour le bailleur (pour vente, reprise personnelle ou motif légitime sérieux)
- Le congé pour vente ouvre un droit de préemption au locataire
- Le congé pour reprise personnelle ne peut bénéficier qu’au propriétaire lui-même ou à certains proches (conjoint, partenaire, ascendants/descendants)
- Des protections renforcées existent pour les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes
Les frais d’agence encadrés
La loi Alur a plafonné les honoraires d’agence à la charge du locataire. En zone très tendue (Paris, Île-de-France…), le plafond est de 12 €/m². En zone tendue, il est de 10 €/m². En dehors des zones tendues, il est de 8 €/m². Ces plafonds s’entendent par location et par locataire (en cas de colocation, le plafond s’applique à l’ensemble).
Ce qui a changé depuis la loi Alur
La loi Alur a été complétée et modifiée par plusieurs textes ultérieurs :
- Loi Élan (2018) : réintroduction de l’encadrement des loyers, bail mobilité de 1 à 10 mois, colocation facilitée
- Loi Climat et Résilience (2021) : interdiction progressive de louer les « passoires thermiques » (gel des loyers pour les G et F, interdiction de location pour les G dès 2025)
- Loi anti-squat (2023) : renforcement des sanctions contre les squatteurs, procédures accélérées