Augmenter le loyer après travaux : ce que permet la loi

Vous venez de refaire la salle de bains, d’installer une cuisine équipée ou de changer toutes les fenêtres. Reste une question légitime : peut-on augmenter le loyer après des travaux pour amortir la dépense ? La réponse est oui, parfois, mais à des conditions que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Tout dépend du moment où les travaux interviennent : en cours de bail, entre deux locataires ou au renouvellement. Voici, situation par situation, ce que la loi autorise en 2026.

Augmenter le loyer après travaux : la règle de base

Le principe est simple : en cours de bail, le loyer ne bouge que par l’indexation annuelle sur l’IRL, à condition que le contrat comporte une clause de révision. Les travaux, eux, n’ouvrent pas droit à une hausse automatique. La loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois des exceptions, et chacune a ses propres garde-fous.

Première limite, valable partout : aucune majoration n’est possible pour un logement classé F ou G au DPE. Ce verrou s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans les DROM). Vous avez rénové, mais le logement reste classé F ou G ? Le loyer reste gelé. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le gel des loyers des logements DPE F et G.

En cours de bail : la clause « travaux d’amélioration »

L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet une majoration pendant le bail, mais pas n’importe comment. Il faut que le contrat (ou un avenant signé) contienne une clause expresse prévoyant que le bailleur fera exécuter des travaux d’amélioration et fixant le montant de la hausse correspondante. Un accord verbal ne suffit pas.

En pratique, la majoration ne prend effet qu’une fois les travaux réalisés. Bonne nouvelle pour le bailleur : le locataire qui a signé cette clause ne peut plus demander une diminution de ce supplément de loyer. Attention toutefois : ce dispositif ne concerne ni les logements soumis à la loi de 1948 ni les logements conventionnés Anah.

Et si le bail ne prévoit rien ? Vous pouvez proposer un avenant au locataire. La règle est alors celle du consentement : il peut refuser, et vous ne pourrez pas lui imposer la hausse. Les travaux d’économie d’énergie relèvent, eux, d’un autre mécanisme, la contribution au partage des économies de charges (article 23-1), qui suppose une concertation écrite préalable avec le locataire.

Entre deux locataires : le cas de la zone tendue

C’est là que les règles sont les plus précises. Dans les 1 434 communes classées en zone tendue, le loyer d’un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du locataire sortant, hors revalorisation de l’IRL. Cet encadrement à la relocation a été reconduit pour un an, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, sur la base du décret du 27 juillet 2017. Attention : il ne faut pas le confondre avec l’encadrement des loyers à la mode parisienne, appliqué dans 69 villes qui publient des loyers de référence.

La loi prévoit une exception pour les travaux. Pour en bénéficier, trois conditions s’additionnent. D’abord, les travaux doivent représenter au moins six mois de loyer, soit la moitié de la dernière année de loyer. Ensuite, il doit s’agir de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence, pas d’un simple entretien courant : repeindre un mur ou changer un joint ne compte pas. Enfin, le logement doit être classé de A à E au DPE.

La règle de calcul est la suivante : la hausse annuelle est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC. Si les travaux atteignent l’équivalent d’une année de loyer, la logique change : le loyer peut être réévalué plus librement. Les sources que nous avons consultées divergent légèrement sur le délai exact applicable à cette seconde hypothèse (travaux de moins de six mois, selon certaines) ; vérifiez-le sur le texte du décret avant d’appliquer ce plafond libre.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement loué 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Vous réalisez 7 700 € TTC de travaux d’amélioration (cuisine, électricité, isolation des fenêtres). C’est plus que la moitié du loyer annuel (5 100 €) : la condition de seuil est remplie. Hausse annuelle autorisée : 7 700 × 15 % = 1 155 €, soit environ 96 € par mois. Le nouveau loyer plafonne donc à 946 € par mois. Dans une ville à loyers de référence, ce montant ne doit en outre pas dépasser le loyer de référence majoré.

Un conseil : le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire, et vous devez pouvoir produire les factures. Sans justificatifs, le locataire peut contester le loyer, jusqu’à trois ans après. Pour aller plus loin sur ce cadre, consultez notre guide du plafonnement du loyer à la relocation.

Au renouvellement du bail : sous-évaluation et travaux

Au moment de renouveler le bail, le propriétaire peut proposer un loyer plus élevé uniquement si l’actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. En zone tendue, la preuve passe par trois références comparables (six dans une agglomération de plus d’un million d’habitants). Dans ce cas, les travaux d’amélioration pèsent dans le calcul : la hausse ne peut pas excéder la plus élevée de deux limites, soit 15 % du coût réel des travaux (si leur montant atteint au moins la dernière année de loyer), soit 50 % de l’écart entre le loyer de marché et le loyer actuel.

La hausse est ensuite lissée dans le temps : par tiers (ou par sixième) si elle reste sous 10 % de l’ancien loyer, par sixième au-delà. Hors zone tendue, seuls les loyers manifestement sous-évalués peuvent être relevés, et les travaux n’influencent pas le montant. Pour la méthode complète, lisez notre article sur le loyer sous-évalué au renouvellement.

Les erreurs qui coûtent cher

Ce que beaucoup ignorent : une hausse mal justifiée peut être annulée, et le trop-perçu restitué. Les pièges les plus fréquents sont une clause « travaux » absente du bail initial, des factures égarées, ou une rénovation qui laisse le logement en classe F ou G. Autre écueil : confondre travaux d’amélioration et simple entretien. Rafraîchir les peintures entre deux locataires est un geste de bon sens, pas un levier de hausse.

Et sur le plan fiscal ? Les dépenses d’amélioration restent, en régime réel, déductibles de vos revenus fonciers selon leur nature : un point à vérifier avec votre déclaration. La règle est simple : conservez toutes vos factures, elles servent à la fois la fiscalité et la défense de votre loyer.

Conclusion

Augmenter son loyer après travaux n’a rien d’automatique, mais c’est possible quand on anticipe : une clause dans le bail, un budget supérieur au seuil de six mois de loyer, un DPE correct. Les règles évoluent d’une année sur l’autre, notamment avec la reconduction annuelle du décret sur la relocation ; en cas de doute sur votre situation, rapprochez-vous de l’ADIL de votre département ou d’un professionnel du droit. Vous avez déjà appliqué une majoration après travaux ? Racontez votre expérience en commentaire, et retrouvez nos autres guides sur le loyer pour sécuriser vos prochaines décisions.

Informations à jour en octobre 2026, d’après le texte de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 et les publications de l’ANIL/PAP. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.