TEOM et locataire : récupérer la taxe d’ordures en 2026

L’avis de taxe foncière vient d’arriver dans votre boîte aux lettres, et une ligne retient l’attention : la TEOM, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Peut-on la récupérer auprès du locataire ? Oui, en grande partie. Mais pas n’importe comment, et pas pour n’importe quel montant. Voici comment procéder en 2026 sans exposer votre régularisation de charges à une contestation.

La TEOM est bien une charge récupérable

La règle est posée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui dresse la liste des charges récupérables : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères y figure. Le propriétaire reste le redevable auprès du fisc, puisque la TEOM est payée avec la taxe foncière. Il a ensuite le droit de la refacturer au locataire, dans le cadre des charges locatives prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Une précision utile : la récupération suppose que le bail prévoie des charges. Si votre contrat ne mentionne aucune provision ni aucun forfait, vous aurez du mal à réclamer quoi que ce soit.

Ce que vous pouvez refacturer, et ce que vous devez écarter

Sur l’avis de taxe foncière, la ligne TEOM n’est pas toujours affichée seule. Elle s’accompagne de frais de gestion de la fiscalité locale, calculés par l’administration en plus de la taxe. Ces frais, de l’ordre de 8 % du montant de la TEOM, restent à votre charge. Ils ne sont pas récupérables.

Attention toutefois à ne pas confondre : seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est visée. Les taxes annexes, comme celles liées à d’autres services de la collectivité, n’entrent pas dans la liste du décret. En cas de doute sur une ligne de votre avis, le plus prudent consiste à ne refacturer que ce qui est clairement identifié comme TEOM.

Dans certaines communes, la TEOM comporte une part variable (dite « incitative »), liée à la production de déchets du foyer. La lecture de l’avis ne permet pas toujours de la distinguer. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de votre collectivité ou de votre centre des impôts avant de refacturer : c’est un point sur lequel nous vous invitons à vérifier votre situation locale.

Provisions ou forfait : deux régimes, deux logiques

La manière de récupérer la TEOM dépend de ce que dit votre bail.

Avec des provisions sur charges, la TEOM est intégrée à l’appel mensuel, puis régularisée chaque année sur la base des dépenses réelles. C’est le cas le plus courant en location vide. Vous comparez ce que le locataire a versé avec ce que vous avez réellement dépensé, et vous rendez ou réclamez la différence.

Avec un forfait de charges, il n’y a en principe aucune régularisation. Vous ne pouvez pas réclamer de complément si la TEOM augmente, et le locataire ne récupère rien si le forfait dépasse la dépense réelle. Le forfait est d’ailleurs réservé aux locations meublées, aux baux mobilité et aux colocations avec bail unique ou baux individuels. En meublé au forfait, le loyer inclut déjà les charges : aucun supplément lié à la TEOM ne peut être exigé.

Un exemple chiffré pour y voir clair

Prenons un appartement loué vide avec des provisions de 80 € par mois, soit 960 € par an. Sur l’année, les charges réelles s’élèvent à 850 € : 250 € de TEOM (hors frais de gestion) et 600 € d’autres charges récupérables (eau froide, entretien des parties communes, etc.).

La régularisation donne 960 € versés moins 850 € dépensés : vous devez 110 € au locataire. À l’inverse, si les provisions n’avaient atteint que 700 €, vous auriez pu réclamer 150 €. Dans les deux cas, la démarche suppose un décompte clair et des justificatifs, à commencer par l’avis de taxe foncière.

Les justificatifs et le calendrier à respecter

Ce que beaucoup ignorent : la régularisation n’est pas une simple formalité. L’article 23 de la loi de 1989 impose une régularisation annuelle, et le décompte doit être communiqué au locataire un mois avant la régularisation, avec la possibilité de consulter les justificatifs. En pratique, joignez une copie de la ligne TEOM de l’avis de taxe foncière, un tableau de répartition et la comparaison avec les provisions versées.

La loi ne fixe pas de date butoir pour la régularisation elle-même. Mieux vaut cependant la faire dans l’année qui suit, par exemple avant la fin de l’année civile suivante. L’enjeu est la prescription : le bailleur dispose de trois ans pour réclamer des charges, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une TEOM exigible en 2023 pourrait donc encore être réclamée jusqu’à fin 2026, sous réserve de la date exacte d’exigibilité. En cas d’oubli, consultez aussi notre article sur la régularisation des charges locatives.

Cas particuliers : colocation, départ en cours d’année, copropriété

En colocation, la TEOM se répartit entre colocataires selon les modalités prévues au bail : à parts égales ou au prorata de la part de loyer, par exemple. Écrivez la règle noir sur blanc pour éviter les désaccords.

Quand le locataire part ou arrive en cours d’année, la prudence veut que la charge soit calculée au prorata de la durée d’occupation. Le bailleur ne peut pas faire payer au locataire sortant une période pendant laquelle un autre occupait le logement, ni une période de vacance entre deux locataires.

En copropriété, la TEOM figure sur l’avis de taxe foncière de chaque lot, et la même logique s’applique. Seule une mauvaise répartition entre plusieurs logements peut poser problème, d’où l’intérêt de vérifier l’avis de votre propre lot.

Que faire si le locataire conteste ?

Les motifs de contestation reviennent souvent : récupération des frais de gestion, absence de justificatif, TEOM réclamée sans clause de charges dans le bail. Face à un désaccord, commencez par un échange écrit et courtois, pièces à l’appui. Si le litige persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action devant le tribunal judiciaire. Pour retrouver la liste complète des postes concernés, reportez-vous à notre guide des charges récupérables en 2026.

Conclusion

Récupérer la TEOM est un droit, pas une faveur : il suffit de le faire proprement. Un décompte lisible, un justificatif joint et un calcul qui exclut les frais de gestion règlent la plupart des litiges avant qu’ils naissent. Cette fiche est à jour à la date d’octobre 2026, mais les textes et les taux locaux évoluent : vérifiez toujours votre propre avis de taxe foncière. Une question, un cas particulier ? Laissez un commentaire, et pensez à lire notre guide de la taxe foncière 2026 pour aller plus loin.