Ramonage en location : qui fait quoi en 2026 ?

Ramonage en location : qui doit le faire, qui le paie, et que risque le bailleur si personne n’y pense avant l’hiver ? À l’approche de la saison de chauffe, la question revient chaque année, et elle est plus délicate qu’il n’y paraît depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er octobre 2023. Bonne nouvelle : la règle de principe est claire, et le propriétaire garde un rôle précis à jouer. Voyons-le point par point : fréquence, partage des responsabilités, preuves à conserver et réflexes à adopter. Informations vérifiées en octobre 2026.

Ce que dit la règle : le décret du 20 juillet 2023

Jusqu’en 2023, la fréquence du ramonage dépendait surtout du règlement sanitaire départemental, d’où des règles très variables d’un territoire à l’autre. Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023, applicable depuis le 1^er octobre 2023, a posé un socle national : un ramonage des conduits de fumée au moins tous les 12 mois, et un entretien des foyers et appareils à combustion (hors chaudières) selon la même périodicité.

Attention toutefois : des arrêtés municipaux ou préfectoraux peuvent imposer davantage, par exemple deux ramonages par an dont un pendant la période de chauffe. Dans les immeubles collectifs, le décret prévoit un ramonage au moins tous les six mois, avec un passage en période de chauffe. Les appareils uniquement alimentés au gaz, sur des conduits jamais utilisés avec des combustibles solides ou liquides, peuvent rester sur un rythme annuel.

Et si la cheminée ne sert pas ? Aucun entretien ni ramonage n’est exigé pendant une période d’arrêt d’au moins douze mois, mais une intervention devient obligatoire avant toute remise en service. Un point que beaucoup de bailleurs ignorent : le locataire qui rallume un insert resté froid pendant des années doit d’abord faire ramoner.

Ramonage en location : qui fait quoi ?

Le principe : le locataire fait ramoner et paie

Pour un logement individuel, le décret met l’entretien et le ramonage à la charge de l’occupant, sauf stipulation contraire du bail. Cela rejoint la logique du décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives et de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 : l’entretien courant du logement incombe au locataire. En pratique, c’est donc lui qui appelle un professionnel qualifié, règle la facture et garde l’attestation. Pour mémoire, notre guide sur les réparations locatives : qui paie quoi détaille cette frontière entre entretien courant et gros travaux.

Le rôle du propriétaire bailleur

Le bailleur n’est pas pour autant spectateur. Il doit remettre un logement en bon état d’usage, donc des conduits en état de fonctionner. Avant une première location, ou lors d’un changement de locataire, il est prudent de vérifier que les conduits sont sains et ramonés, puis de le mentionner dans l’état des lieux d’entrée. Tout ce qui relève de la vétusté, d’un vice de construction ou de la force majeure reste à sa charge : un conduit fissuré n’a rien à voir avec un conduit encrassé.

Immeubles et installations collectives

Quand le conduit est collectif, le décret désigne le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou, si une convention le prévoit, l’exploitant de l’immeuble. Les occupants doivent être prévenus suffisamment à l’avance. Le coût peut ensuite être répercuté au locataire via les charges récupérables, dans les limites du décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables.

Attestation de ramonage : ce qu’il faut exiger

Seul un professionnel qualifié peut délivrer l’attestation : le ramonage « maison » ne prouve rien. Le document doit être remis dans les 15 jours ouvrés suivant l’intervention, préciser les conduits ramonés et confirmer que le conduit est dégagé sur toute sa longueur. Celui qui commande l’opération la conserve au moins deux ans et la tient à disposition des agents de contrôle.

Le bail peut prévoir que le locataire en remette une copie au bailleur. C’est une clause utile et courante, mais elle n’est pas automatique : sans elle, le propriétaire n’a pas de droit systématique à la réclamer. Une simple demande écrite en début d’automne règle généralement la question sans tension.

Exemple chiffré : 80 € contre 12 000 €

Prenons un locataire qui se chauffe avec un poêle à bois dans un pavillon loué. Un ramonage professionnel coûte en moyenne entre 60 et 80 € selon les prestataires. Imaginons maintenant un feu de cheminée causant 12 000 € de dégâts : sans attestation, l’assureur peut contester sa garantie, voire appliquer une franchise supplémentaire ou refuser l’indemnisation en tout ou partie. Le rapport est de un à cent cinquante. Pour le bailleur, le risque est double : un dégât sur son bien et, selon les circonstances, une discussion sur sa propre assurance propriétaire non occupant.

Que faire si le locataire ne ramone pas ?

La règle est simple : agir par étapes. D’abord un rappel écrit, courtois, qui cite l’obligation et la date limite. Ensuite, une mise en demeure par lettre recommandée si le rappel reste sans réponse. Le propriétaire peut alors faire réaliser le ramonage et en réclamer le coût au locataire, mais il vaut mieux sécuriser cette démarche par une information préalable et un accès au logement convenu. Rappelons que le droit de visite du propriétaire est encadré : on ne s’invite pas sans accord.

Sanctions : ce qui est certain, et ce qui l’est moins. Le texte du décret ne détaille pas de sanction propre. Plusieurs sources professionnelles évoquent une contravention de 3^e classe, soit jusqu’à 450 €, ainsi qu’un risque pénal en cas de mise en danger d’autrui. Cette information circule beaucoup, mais elle mérite d’être confirmée auprès de votre mairie ou de votre préfecture avant de la brandir face à un locataire. Les arrêtés locaux peuvent aussi être plus stricts : renseignez-vous auprès de votre commune.

Ramonage et chaudière : ne pas tout mélanger

Le ramonage vise le conduit. L’entretien annuel de la chaudière, lui, répond à des règles distinctes, également à la charge du locataire sauf clause contraire. Les deux sont complémentaires et peuvent être réalisés lors d’une même visite si le professionnel est qualifié pour les deux. Notre article sur l’entretien de la chaudière en location reprend cette obligation.

Check-list pratique pour le bailleur

Concrètement, voici un calendrier simple. En septembre ou octobre, un courrier de rappel à vos locataires disposant d’une cheminée, d’un poêle ou d’une chaudière. En fin d’année, la demande de copie de l’attestation. Au départ du locataire, une vérification des conduits avant la remise en location. Dix minutes par an, qui valent largement une mauvaise surprise en pleine nuit.

Conclusion

Le ramonage, c’est l’un de ces petits sujets qui ne coûtent presque rien quand on s’en occupe et énormément quand on l’oublie. Un rappel écrit, une attestation classée, et le bail à jour : voilà de quoi dormir tranquille tout l’hiver. Vous avez une clause « ramonage » dans votre bail, ou une situation particulière avec un poêle ? Dites-le-nous en commentaire, et retrouvez nos autres guides sur les travaux et obligations du bailleur.

Sources : décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 (Légifrance) ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 d). Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.