Chauffe-eau en location : qui paie, bailleur ou locataire ?

Un matin, le locataire vous appelle : plus d’eau chaude. Le chauffe-eau en location est tombé en panne, et la même question revient à chaque fois : qui paie, vous ou lui ? La réponse dépend de trois choses : le type d’appareil, la cause de la panne et son âge. Voici comment trancher sans vous tromper, ni fâcher votre locataire. Informations vérifiées en octobre 2026.

Ce que dit la loi : entretien pour le locataire, remplacement pour le bailleur

La règle de base tient en une phrase. Le locataire prend à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur, lui, doit effectuer « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état » du logement (article 6 de la même loi).

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives. Pour l’eau chaude, il vise notamment le remplacement des pièces d’usure sur les appareils à gaz (bilames, pistons, membranes, clapets, joints, allumage piézo-électrique) ainsi que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries.

En pratique, ce qui s’use normalement avec le temps et ce qui coûte cher (cuve, résistance, appareil entier) relève de vous. Ce qui découle d’un usage quotidien ou d’un manque de soin relève du locataire.

Cumulus électrique, chauffe-eau gaz : des obligations différentes

Le cumulus électrique

Aucun entretien par un professionnel n’est légalement exigé. Le locataire doit surtout veiller au bon état des branchements et au rinçage de l’appareil. Les professionnels conseillent un détartrage tous les deux à trois ans, d’autant plus utile que l’eau est calcaire.

Le chauffe-eau à gaz

Ici, la rigueur s’impose. Selon les sources spécialisées que nous avons consultées, l’entretien annuel par un professionnel est obligatoire et à la charge du locataire, qui doit conserver l’attestation remise par l’intervenant. Ce document devient votre meilleur allié en cas de sinistre. Attention toutefois : le champ exact de cette obligation (puissance, type d’appareil) varie selon la réglementation applicable. En cas de doute, vérifiez-le auprès d’un professionnel du gaz.

Thermodynamique et solaire

Ces équipements plus récents demandent un entretien régulier par un professionnel, mais le texte ne fixe pas de règle propre. Le plus sûr est de prévoir la répartition dans le bail.

Le détartrage : qui paie ?

C’est le point qui déclenche le plus de litiges. La jurisprudence (Cour de cassation, 29 octobre 2008) retient une distinction simple : le détartrage est à la charge du locataire lorsqu’il ne nécessite pas de démonter le bloc résistance. S’il faut déposer la résistance, la facture revient au bailleur.

Ce que beaucoup ignorent : un chauffe-eau jamais détartré dans une zone d’eau dure finit par tomber en panne, et la responsabilité du locataire peut alors être engagée pour défaut d’entretien. D’où l’intérêt de lui réclamer une preuve d’intervention de temps à autre.

Panne, fuite, vétusté : qui supporte la facture ?

La cause de la panne décide de tout. Trois situations reviennent souvent.

L’appareil est vieux et tombe en panne. Le remplacement vous incombe, même sans faute du locataire. Un chauffe-eau doit alimenter le logement en eau chaude : c’est un critère du logement décent. Le décret n° 2002-120 impose en effet une alimentation en eau chaude, et vous ne pouvez pas laisser le locataire sans.

La panne vient d’un défaut d’entretien. Calcaire non traité, mauvaise utilisation, entretien gaz non réalisé : la réparation peut être mise à la charge du locataire, à condition que vous puissiez le démontrer.

Il y a une fuite. Si la cuve est corrodée par l’usure, c’est à vous de remplacer l’appareil. Si la fuite résulte d’un manque d’entretien évident, la charge peut revenir au locataire. En cas de dégât des eaux, les assureurs (PNO et habitation du locataire) arbitrent souvent la question de la responsabilité.

Exemple chiffré. Votre cumulus de 150 litres a quinze ans et lâche. Le remplacement coûte entre 600 et 1 000 € pose comprise (ordre de grandeur à faire confirmer par devis). Faute de preuve d’un défaut d’entretien, la dépense est pour vous. Elle reste déductible de vos revenus fonciers au régime réel si vous êtes concerné, car il s’agit d’une réparation d’entretien.

Contrat d’entretien : que pouvez-vous imposer ?

Vous pouvez proposer un contrat d’entretien, mais le locataire n’est pas obligé de l’accepter. Mieux vaut inscrire dans le bail ou une annexe la nature de l’appareil, sa date d’installation et les obligations d’entretien de chacun. Le bail peut préciser la répartition des charges d’entretien, dans la limite de la loi et du décret de 1987. Rappelez-vous aussi qu’une clause qui ferait peser sur le locataire le remplacement d’un équipement vétuste serait fragile en cas de contentieux.

Dernier conseil : photographiez la plaque signalétique de l’appareil à l’état des lieux d’entrée, et notez l’âge estimé. Si vous voulez aller plus loin sur ce point, notre guide des réparations locatives et celui sur l’état des lieux vous donneront de bons réflexes.

Les prix à connaître pour budgéter

À titre indicatif, un entretien annuel coûte environ 100 à 250 € pour un appareil électrique et 100 à 200 € pour un gaz selon les professionnels. Les tarifs varient fortement d’une région à l’autre : demandez toujours deux devis.

En conclusion

Un chauffe-eau bien suivi dure bien plus longtemps, et un échange clair avec votre locataire évite la plupart des désaccords. Une situation précise vous pose question ? Laissez un commentaire, nous y répondrons. Pour aller plus loin, consultez aussi notre article sur le logement décent.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit.