Vétusté en location : grille et retenues du bailleur 2026

Mis à jour en octobre 2026. Votre locataire part, la peinture du salon est jaunie et la moquette bien fatiguée. Faut-il lui facturer la remise en état ? Tout dépend d’un mot que beaucoup de bailleurs maîtrisent mal : la vétusté en location. Retenir trop sur le dépôt de garantie vous expose à un litige, et à une pénalité de retard. Voici comment faire la différence entre usure normale et dégradation, ce que change la grille de vétusté, et comment chiffrer une retenue défendable.

Vétusté, dégradation : la frontière qui décide de tout

La vétusté, c’est l’usure qui résulte du temps et d’un usage normal. Une peinture qui s’affadit après six ans, un parquet qui se patine, un joint de robinet qui fatigue : rien de tout cela n’est une faute du locataire. La loi du 6 juillet 1989 est claire sur ce point : le locataire répond des dégradations et des réparations locatives, mais pas de celles occasionnées par la vétusté (article 7, d). Le Code civil dit la même chose depuis toujours (article 1755).

La dégradation, elle, est une atteinte anormale : trous dans les murs, brûlure sur le plan de travail, carrelage fendu par un choc. Elle se facture. Le piège ? Beaucoup de situations sont mixtes. Un mur taché par un meuble mal posé dans un logement de dix ans mêle dégradation et usure. C’est précisément là que la notion de vétusté sert de curseur.

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non. Et c’est un point que l’on lit souvent de travers. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi ALUR, prévoit que bailleur et locataire peuvent convenir d’une grille de vétusté annexée au bail. Aucune grille « officielle » imposée par l’État n’existe : la grille doit s’appuyer sur un accord collectif national ou local conclu entre organisations représentatives de bailleurs et de locataires, dans le cadre de la loi du 23 décembre 1986. Certaines grilles proviennent d’ailleurs d’accords signés par des bailleurs sociaux.

Attention toutefois : en l’absence de grille, la vétusté n’est pas ignorée. Elle s’apprécie au cas par cas, et la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Si vous n’avez pas d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui complique sérieusement toute retenue. Sur ce point, voir notre guide de l’état des lieux.

Comment fonctionne une grille de vétusté ?

La logique est toujours la même : pour chaque élément (peinture, moquette, robinetterie, parquet…), la grille fixe une durée de vie théorique, souvent une franchise (période initiale pendant laquelle l’usure n’est pas comptée) et un taux d’abattement annuel. Plus le locataire est resté longtemps, plus la part qui reste à sa charge diminue.

Les barèmes varient d’une grille à l’autre. À titre d’illustration, la grille d’un bailleur lyonnais issue d’un accord de 2020 retient pour la peinture une franchise de 2 ans, une durée de vie de 7 ans et un abattement de 20 % par an. D’autres grilles, plus ou moins sévères, prévoient une « valeur résiduelle » minimale restant à la charge du locataire en cas de dégradation avérée. Les chiffres ci-dessus sont donc des exemples, non des règles : seule la grille annexée à votre bail fait référence.

Un exemple chiffré de retenue

Prenons un locataire resté 4 ans dans un logement dont les murs ont été repeints à neuf à son arrivée. À son départ, le salon présente de larges salissures et des traces de scotch qui arrachent l’enduit. Le devis de remise en peinture s’élève à 1 000 €. Avec la grille citée plus haut :

• années comptées après franchise : 4 − 2 = 2 ans ;
• vétusté : 2 × 20 % = 40 % ;
• part du locataire : 1 000 € × 60 % = 600 € ; part du bailleur : 400 €.

Sans grille annexée, vous pouvez proposer un calcul comparable, mais il ne s’imposera pas : le locataire pourra le contester, et c’est alors la discussion amiable, la commission départementale de conciliation ou le juge qui trancheront.

Retenir sur le dépôt de garantie sans se mettre en faute

En pratique, la retenue doit être justifiée. D’après la fiche de Service-Public (vérifiée en juin 2026), vous devez joindre les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, des devis ou factures, voire un constat de commissaire de justice. Les délais sont stricts : le dépôt doit être restitué sous un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et sous deux mois dans le cas contraire.

Ce que beaucoup ignorent : chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges, sauf si le retard vient du locataire qui n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Pour un loyer de 700 €, trois mois de retard coûtent donc 210 € de plus, en sus du dépôt. Si le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’arrêté des comptes de l’immeuble, justifiée par des documents. Pour le détail des montants et des délais, reportez-vous à notre article sur le dépôt de garantie.

Les bons réflexes pour réduire le risque de litige

La règle est simple : tout se joue à l’entrée. Rédigez un état des lieux d’entrée précis, pièce par pièce, avec la date de dernière réfection quand vous la connaissez et des photos datées. Conservez les factures de peinture ou de sol : elles prouvent l’âge de l’équipement et donc le taux de vétusté applicable. Si vous souhaitez une grille, choisissez-la dans un accord collectif existant, annexez le texte complet au bail et faites-le signer. Enfin, comparez toujours le devis de remise en état à la liste des réparations locatives du décret n° 87-712, qui fixe ce qui relève de l’entretien courant du locataire.

Point de vigilance : les barèmes de vétusté cités ici sont des exemples issus d’accords particuliers, et la portée juridique exacte d’une grille non issue d’un accord collectif reste discutée. En cas de désaccord important, rapprochez-vous de votre ADIL ou d’un professionnel du droit.

Vous avez déjà eu à chiffrer une retenue pour vétusté ? Racontez votre cas en commentaire, et retrouvez nos autres guides pratiques pour propriétaires bailleurs sur proprio101.fr.