Complément de loyer 2026 : ce qui tient devant le juge

Vous louez à Paris, à Lyon, à Bordeaux ou à Montpellier, votre appartement a un vrai atout, et le loyer de référence majoré vous paraît déconnecté de sa valeur. Le complément de loyer existe précisément pour ces situations. Mais en 2026, c’est aussi la clause la plus attaquée des baux en zone encadrée — et celle qui coûte le plus cher quand elle tombe : un jugement parisien du 26 février 2026 a condamné des bailleurs à rembourser 4 818,68 € pour un complément de 303 € par mois jugé injustifié. La règle est simple : le complément n’est pas un supplément libre, c’est une exception que vous devez prouver. Voici les conditions à respecter, les neuf défauts qui l’interdisent d’emblée, ce que les juges valident réellement, et l’échéance de novembre 2026 qu’aucun bailleur concerné ne devrait ignorer.

Complément de loyer : un mécanisme d’exception, pas un ajustement de marché

Le complément de loyer n’existe que dans les communes qui appliquent l’encadrement du niveau des loyers, dispositif expérimental issu de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Dans ces territoires, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré, par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location (vide ou meublée). Le loyer de base ne peut pas dépasser le majoré. Le complément, lui, vient s’ajouter au-dessus de ce plafond.

Les communes concernées en 2026 : Paris (depuis le 1^er juillet 2019), Lille avec Hellemmes et Lomme (1^er mars 2020), l’EPT Plaine Commune (1^er juin 2021), Lyon et Villeurbanne (1^er novembre 2021), l’EPT Est Ensemble (1^er décembre 2021), Montpellier (1^er juillet 2022), Bordeaux (15 juillet 2022), la communauté d’agglomération du Pays Basque (25 novembre 2024) et Grenoble-Alpes Métropole (20 janvier 2025). Ailleurs, la question ne se pose pas : hors de ces périmètres, il n’y a ni loyer de référence majoré, ni complément de loyer — seul peut jouer, en zone tendue, le plafonnement de l’évolution du loyer à la relocation. Pour situer votre bien, reportez-vous à notre guide sur l’encadrement des loyers 2026 : villes, plafonds et obligations.

La condition que beaucoup de bailleurs manquent : un loyer de base déjà au plafond

C’est l’erreur la plus fréquente, et elle suffit à faire tomber la clause. Le III de l’article 140 est explicite : « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. » Autrement dit, le complément n’est pas un moyen de contourner le plafond en fractionnant le loyer. Il ne devient possible qu’une fois le loyer de base fixé exactement au niveau du majoré applicable à votre catégorie de logement.

En pratique, identifiez le secteur géographique de votre adresse dans l’arrêté préfectoral en vigueur, croisez-le avec le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé du bail, puis relevez le loyer de référence majoré en euros par mètre carré de surface habitable. Un logement de 40 m² dont le majoré ressort à 25,92 €/m² supporte un loyer de base maximal de 1 036,80 € — et c’est seulement à ce montant qu’un complément peut être discuté.

Les neuf caractéristiques qui interdisent tout complément

Depuis la loi pouvoir d’achat du 16 août 2022, entrée en vigueur le 24 août 2022, l’article 140 dresse une liste d’exclusions absolues. Si le logement présente une seule de ces caractéristiques, aucun complément n’est possible, quel que soit son charme par ailleurs :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique de classe F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Deux points méritent l’attention. D’abord le DPE : un classement F ou G ferme la porte au complément par principe, en plus du gel du loyer que subissent déjà ces logements — sujet que nous détaillons dans notre article sur le DPE F en location et l’échéance 2028. Ensuite le vis-à-vis à moins de dix mètres, critère purement métrique qui élimine une large part du parc ancien de centre-ville, y compris des logements par ailleurs très recherchés. Attention toutefois : l’ANIL, dans son analyse juridique mise à jour en juillet 2026, énumère une dixième caractéristique (des problèmes d’isolation thermique des murs ou du toit) qui ne figure pas dans la version consolidée de l’article 140. Cette divergence n’est pas tranchée ; en cas de doute sur ce point précis, faites vérifier votre situation par l’ADIL de votre département.

Ce que les juges valident, ce qu’ils balaient

Au-delà de la liste d’exclusions, l’article 3 du décret du 10 juin 2015 pose trois conditions cumulatives. La caractéristique invoquée doit : ne pas avoir déjà été prise en compte dans le loyer de référence du secteur ; être déterminante pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur ; et ne donner lieu à aucune récupération par le bailleur au titre des charges. Chacune écarte une famille entière d’arguments.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent, c’est que la charge de la preuve leur incombe entièrement. Ce n’est pas au locataire de démontrer que le logement est banal, c’est au bailleur de démontrer qu’il est exceptionnel. Et la comparaison ne se fait pas avec des annonces du quartier : le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 26 février 2026 que les annonces ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative face aux loyers de référence fixés par arrêté.

Les atouts qui ont tenu

Le 4 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le même jour deux arrêts favorables aux bailleurs. Dans le premier (pourvoi n° 24-15.589), elle valide un complément fondé sur une vue dégagée sur une église classée, monument emblématique du quartier : la caractéristique était propre au logement, du fait de sa proximité immédiate avec l’édifice et de sa situation au quatrième étage. Dans le second (pourvoi n° 24-17.930), elle admet un complément justifié par un logement lumineux et calme, ces qualités provenant non pas du quartier mais de l’étage élevé du bien lui-même — l’ascenseur n’étant retenu que comme l’accessoire permettant de profiter de cet étage sans en subir les inconvénients.

Les arguments qui tombent

Le jugement parisien du 26 février 2026 (RG 25/05963) donne la liste inverse. Pour un complément de 303 € par mois, le tribunal a écarté, un par un : la proximité du métro et des commerces (caractéristique générale du marché parisien, déjà intégrée aux loyers de référence), le calme d’une rue en sens unique (rien d’exceptionnel), le charme de l’ancien et les poutres apparentes (fréquents dans le bâti ancien), la cuisine aménagée (confort courant), le plan optimisé et le double vitrage (devenu un standard). Résultat : annulation du complément, remboursement de 4 818,68 €, obligation de signer un avenant de suppression, 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile — et exécution provisoire de droit, donc immédiate même en cas d’appel.

La leçon est nette : une caractéristique de quartier ne justifie jamais un complément. Seule une caractéristique propre au logement, rare, mesurable et documentée peut le soutenir — terrasse sans vis-à-vis, hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m, vue exceptionnelle identifiée, équipements réellement luxueux.

Rédiger un complément qui résiste : annonce, bail, preuves

Le formalisme est une cause d’annulation à lui seul. Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer expressément dans le contrat de bail, et être mentionnés dès l’annonce de location. Une clause qui se contente d’un chiffre, ou d’une formule générique du type « emplacement et prestations », est d’autant plus fragile qu’elle n’oppose rien de vérifiable au locataire.

Trois réflexes de bailleur, donc. Rédigez la justification caractéristique par caractéristique, en termes factuels et mesurables (« terrasse privative de 18 m² sans vis-à-vis, accessible depuis le séjour », plutôt que « extérieur agréable »). Constituez le dossier de preuve dès l’entrée dans les lieux : photographies datées, plans, relevé de hauteur sous plafond, DPE annexé au bail. Et calibrez le montant : il doit rester proportionné à l’avantage réel procuré, le juge du fond appréciant souverainement ce point.

Exemple chiffré : le coût réel d’un complément fragile

Prenons un studio parisien loué meublé en octobre 2026. Loyer de base fixé au majoré : 1 040 €. Complément : 250 € par mois, motivé au bail par « proximité immédiate du métro et cuisine entièrement équipée ». Le locataire saisit la commission départementale de conciliation en décembre 2026, dans le délai de trois mois. Avis défavorable au bailleur en février 2027, saisine du juge en avril, jugement en novembre 2027.

Le complément étant annulé, le loyer issu de la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail. Le bailleur rembourse donc treize mensualités de 250 €, soit 3 250 €, plus la fraction du dépôt de garantie calculée sur le complément (250 € en meublé pour un dépôt de deux mois : 500 €), auxquels s’ajoutent environ 1 200 € de frais irrépétibles. Total : près de 5 000 € — pour un gain espéré de 250 € par mois. Et la facture aurait continué de grossir à chaque quittance encaissée après l’avis de la commission. Sur le fonctionnement de cette étape amiable, voir notre guide de la commission départementale de conciliation.

Rappelons enfin que le non-respect de l’encadrement expose, après mise en demeure préfectorale restée sans effet, à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une personne morale, SCI comprise.

Novembre 2026 : l’expérimentation arrive à échéance

Voilà le point d’actualité qui change la donne pour la fin de l’année. L’encadrement du niveau des loyers reste juridiquement une expérimentation, et celle-ci s’éteint fin novembre 2026 — les sources font état du 23 ou du 24 novembre selon la computation retenue. Depuis juin 2026, le gouvernement soutient une prolongation de deux ans réservée aux communes déjà engagées, sans ouverture à de nouveaux territoires ni pérennisation. Un baromètre publié en septembre 2026 relève par ailleurs que 37 % des annonces dépasseraient encore les plafonds.

À la date de publication de cet article, le texte de prolongation n’est pas adopté : une discussion au Sénat est annoncée pour le 21 octobre 2026. Ne bâtissez donc aucune stratégie locative sur l’hypothèse d’une extinction du dispositif au 24 novembre, et surveillez la publication du texte final avant de signer un bail à cette période. Nous actualiserons cet article dès la décision connue.

À retenir

• Un complément n’est possible que si le loyer de base est déjà fixé au loyer de référence majoré — sinon la clause est indéfendable.
• Neuf caractéristiques l’interdisent totalement, dont un DPE F ou G, un vis-à-vis à moins de dix mètres et des sanitaires sur le palier.
• La preuve pèse sur le bailleur : la caractéristique doit être propre au logement, exceptionnelle et déterminante. Métro, commerces, cuisine équipée et double vitrage ne comptent pas.
• Montant et justification doivent figurer dans l’annonce et dans le bail, rédigés de façon factuelle et documentée.
• L’annulation rétroagit à la prise d’effet du bail : chaque mois encaissé est un indu, dépôt de garantie inclus.
• L’expérimentation s’éteint fin novembre 2026 et sa prolongation de deux ans n’est pas encore votée.

Le complément de loyer n’est pas un levier de rentabilité : c’est une exception étroite, qui se défend par des pièces et non par des adjectifs. Si votre bien coche une caractéristique d’exclusion, renoncez-y — le risque de remboursement rétroactif dépasse largement le gain. S’il présente un atout rare et démontrable, documentez-le avant la signature plutôt qu’après la contestation.

Cet article décrit l’état des textes au 21 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les loyers de référence varient selon les arrêtés préfectoraux : avant de fixer un complément, faites vérifier votre situation auprès de l’ADIL de votre département.

Vous avez déjà appliqué — ou renoncé à — un complément de loyer ? Partagez votre expérience en commentaire, elle aidera d’autres bailleurs.