Travaux du locataire sans autorisation : vos droits 2026

Vous récupérez les clés, vous poussez la porte… et le salon n’a plus la même tête qu’à l’entrée dans les lieux. Une cloison a disparu, la baignoire a cédé la place à une douche italienne, un mur porteur a été percé pour faire passer un conduit. Personne ne vous a rien demandé. Face aux travaux du locataire sans autorisation, beaucoup de bailleurs pensent n’avoir aucun recours, ou à l’inverse s’imaginent pouvoir tout facturer. La réalité est plus nuancée, et elle tient en une distinction que la loi de 1989 pose noir sur blanc : celle entre un simple aménagement et une véritable transformation. Nous allons voir ce que votre locataire a le droit de faire seul, dans quels cas votre silence vaut accord, et comment obtenir une remise en état qui tienne devant un juge.

Travaux du locataire sans autorisation : ce que dit la loi

Le texte de référence est l’article 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il impose au locataire « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». La formule est courte, mais chacun de ses mots compte.

Premier point : l’accord doit être écrit. Un « oui » lâché au téléphone ou un SMS vague ne protège personne — ni vous, ni votre locataire. En pratique, dès qu’une demande vous parvient, répondez par écrit, en décrivant précisément ce que vous autorisez et ce que vous n’autorisez pas.

Second point : à défaut d’accord, la loi vous ouvre deux options, et c’est vous qui choisissez. Soit vous exigez du locataire, à son départ, la remise en état des locaux. Soit vous conservez les transformations à votre bénéfice, sans que le locataire puisse réclamer la moindre indemnisation des frais qu’il a engagés. Autrement dit, si votre locataire a installé à ses frais une cuisine équipée de bonne facture, vous n’avez aucune obligation de lui rembourser quoi que ce soit — ni de la faire enlever si elle vous convient.

Le cas particulier du danger immédiat

Attention toutefois : vous n’êtes pas toujours obligé d’attendre la fin du bail. Le même article 7 f prévoit que le bailleur peut exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Une saignée dans un mur porteur, un tableau électrique bricolé, une évacuation d’eau détournée sans respecter les règles de l’art : dans ces hypothèses, vous pouvez mettre en demeure le locataire sans attendre son congé, et saisir le juge des contentieux de la protection en référé si rien ne bouge.

Aménagement ou transformation : la frontière décisive

C’est là que se jouent l’essentiel des litiges. La loi n’interdit que les transformations. Les simples aménagements, eux, relèvent de la liberté du locataire, qui use du logement comme il l’entend tant qu’il ne le dénature pas.

Le critère retenu par les tribunaux est celui de la réversibilité et de l’atteinte à la structure du bien. Repeindre un mur, changer un papier peint, poser un parquet flottant, remplacer une moquette, accrocher des étagères : ce sont des aménagements. Abattre ou créer une cloison, condamner une porte, transformer une chambre en salle d’eau, remplacer une baignoire par une douche, modifier la distribution des pièces : ce sont des transformations.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent, c’est que la jurisprudence s’est montrée assez large dans sa définition de l’aménagement. Le remplacement des revêtements muraux a été qualifié de simple aménagement par la Cour de cassation (Civ. 3e, 22 mars 2005, n° 04-10467). Des cours d’appel ont statué dans le même sens pour une salle de bains repeinte en rouge vif ou un escalier peint en noir. Un goût discutable ne fait pas une transformation.

La règle est simple : si le locataire a modifié l’aspect du logement sans toucher à sa structure ni à ses équipements fixes, vous ne pouvez exiger ni remise en état ni indemnité — sauf à démontrer que le résultat s’apparente à une dégradation. Et une dégradation, ce n’est pas la même chose qu’une couleur qui ne vous plaît pas.

Les deux exceptions où votre silence vaut accord

Depuis une dizaine d’années, le législateur a ouvert deux brèches dans le principe de l’accord écrit préalable. Dans ces deux cas, l’absence de réponse de votre part équivaut à une autorisation — et vous prive définitivement du droit d’exiger une remise en état. Ces délais méritent d’être connus : ils courent sans que personne ne vous relance.

1. Les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie

Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016, pris en application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, fixe une liste limitative de travaux que le locataire peut réaliser à ses frais : création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures, modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau), création ou modification de prises électriques ou de communication, et quelques autres postes précisément énumérés.

Le locataire vous adresse une demande écrite par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les travaux et l’entreprise retenue. Vous disposez alors de quatre mois pour refuser. Passé ce délai, votre silence vaut acceptation. Dans les deux mois suivant l’achèvement, le locataire doit vous attester que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise annoncée et conformément à la demande.

2. Les travaux de rénovation énergétique aux frais du locataire

Issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et précisé par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, ce second régime suit la même logique avec un délai raccourci. La liste comprend l’isolation des planchers bas, l’isolation des combles et des plafonds de combles, le remplacement des menuiseries extérieures, la protection solaire des parois vitrées ou opaques, l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation, et l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.

Ici, le délai de réponse n’est que de deux mois. La demande du locataire doit d’ailleurs mentionner expressément qu’à défaut de réponse dans ce délai, vous serez réputé avoir donné votre accord tacite et ne pourrez plus exiger la remise en état en fin de bail. Là encore, une attestation d’achèvement vous est due dans les deux mois suivant la fin du chantier.

En pratique, ces demandes arrivent souvent par courrier recommandé au milieu d’autres échanges, et se perdent. Pour un bailleur détenteur d’un logement classé F ou G, ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle : un locataire qui finance lui-même le remplacement d’une chaudière améliore votre DPE sans que vous ayez à sortir un euro. Mais la décision doit rester la vôtre, pas celle du calendrier.

Comment obtenir concrètement la remise en état

Vous avez constaté une transformation non autorisée et vous souhaitez récupérer le logement dans son état initial. Tout commence bien avant le départ du locataire : par un état des lieux d’entrée détaillé et, idéalement, photographié. Sans cette pièce, prouver que la cloison existait à l’entrée devient un exercice périlleux.

La séquence est ensuite classique. Vous adressez au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les travaux litigieux, en rappelant l’article 7 f de la loi de 1989 et en fixant un délai raisonnable — un mois avant la fin du bail, par exemple. À l’état des lieux de sortie, vous consignez précisément les écarts constatés par rapport à l’entrée. Puis vous chiffrez, devis d’entreprise à l’appui : une estimation « au doigt mouillé » ne sera pas retenue.

Le dépôt de garantie constitue votre premier levier, mais il est souvent insuffisant. Rappelons qu’il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en meublé, et qu’il doit être restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de retenues justifiées.

Un exemple chiffré

Prenons un T3 loué nu 850 € hors charges à Nantes. Le locataire a abattu la cloison entre la cuisine et le séjour et déposé les carreaux de faïence. Vous optez pour la remise en état et produisez un devis de 4 100 € TTC (reconstruction de la cloison, plâtrerie, peinture, faïence).

Le dépôt de garantie s’élève à 850 €. Vous le conservez intégralement, en joignant le devis et l’état des lieux comparatif dans les deux mois. Reste un solde de 3 250 € que vous pouvez réclamer au locataire, au besoin devant le juge des contentieux de la protection. Sachez que l’action se prescrit par trois ans à compter du jour où vous avez connu les faits (article 7-1 de la loi de 1989) : ne laissez pas traîner le dossier. Et si le locataire dispose d’un garant, la caution peut être appelée dès lors que l’acte couvre les dégradations locatives — vérifiez sa rédaction, toutes ne le font pas.

Anticiper plutôt que subir : la clause et la posture

Le meilleur traitement d’un litige reste celui qu’on n’a pas à mener. Votre contrat de location peut utilement rappeler l’obligation de l’article 7 f et préciser la procédure de demande d’autorisation : forme écrite, description des travaux, identité de l’entreprise, assurance décennale le cas échéant. Une clause qui interdirait purement et simplement au locataire toute demande relevant des régimes handicap ou rénovation énergétique serait en revanche réputée non écrite : ces deux dispositifs sont d’ordre public.

En pratique, il est souvent plus intelligent d’autoriser que de refuser en bloc. Un locataire qui vous demande de remplacer une vieille baignoire par une douche à l’italienne, à ses frais, vous propose une valorisation gratuite de votre bien. Formalisez votre accord en précisant deux choses : que les travaux seront réalisés par un professionnel assuré, et que vous conserverez les transformations à votre bénéfice en fin de bail sans indemnité. Vous restez dans le cadre de la loi, et vous sortez gagnant.

Dernier réflexe : documentez. Photographies datées à l’entrée, au fil des visites annuelles et à la sortie. Dans ce type de contentieux, ce n’est presque jamais le droit qui manque au bailleur — c’est la preuve.

Un locataire vous a-t-il déjà demandé l’autorisation d’entreprendre des travaux — et qu’avez-vous répondu ? Partagez votre expérience en commentaire : ces situations se ressemblent rarement, et les retours de terrain valent souvent mieux qu’un long développement juridique. Pour aller plus loin sur le partage des obligations en cours de bail, consultez également notre guide des réparations locatives : qui paie quoi.

Informations à jour au 22 septembre 2026. Les délais et listes limitatives évoqués résultent des décrets n° 2016-1282 et n° 2022-1026, en vigueur à cette date. En cas de litige, un conseil personnalisé auprès de l’ADIL de votre département reste gratuit.